TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/02908 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IBUS

JUGEMENT du 09/12/2025

Madame [W] [S]

Monsieur [U] [L]

C/

Monsieur [C] [P] [N] [Y]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître Charlotte MOUSSEAU

— Monsieur [C] [P] [N] [Y]

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 09 DECEMBRE 2025

Sous la Présidence de Julie LAMOUREUX, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nora BENDERRADJ, Greffier, lors des débats et de Anick PICOT, Greffier, lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEURS :

Madame [W] [S]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Non comparante, représentée par Maître Charlotte MOUSSEAU, Avocat au Barreau de BORDEAUX

Monsieur [U] [L]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Non comparant, représenté par Maître Charlotte MOUSSEAU, Avocat au barreau de BORDEAUX

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [P] [N] [Y]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 6]

comparant en personne

Après débats à l’audience publique du 09 Septembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet le 25 août 2022, Mme [W] [S] et M. [U] [L] ont loué à M. [C] [P] [N] [Y] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 720,00 € hors charges outre 97,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 22 octobre 2024, Mme [W] [S] et M. [U] [L] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 130,50 € au titre des loyers et charges échus, au 16 octobre 2024, mois d’octobre 2024 inclus.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juin 2025, Mme [W] [S] et M. [U] [L] ont fait assigner M. [C] [P] [N] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demandent de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner le locataire à payer la somme de 5 596,41 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 20 mai 2025,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 12 juin 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 9 septembre 2025.

A cette audience, Mme [W] [S] et M. [U] [L], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant leur créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 8 907,63 €, au titre des loyers et charges échus au 16 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus. Les demandeurs précisent ne pas s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement, précisant toutefois qu’aucun règlement n’a eu lieu depuis le mois le 10 mars 2025.

Ayant été autorisés à produire une note en délibéré avant le 23 septembre 2025, Mme [W] [S] et M. [U] [L], représentés par leur conseil, produisent le décompte actualisé des loyers et charges le 22 septembre 2025. Leur créance s’élève toujours à la somme de 8 907,63 €, au titre des loyers et charges échus au 16 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus. Ils précisent que le règlement des loyers n’a pas repris.

Cité par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, M. [C] [P] [N] [Y] comparaît. Il ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 400,00 €. Il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais. Il expose qu’il a vécu un différend d’ordre familial et s’engage à reprendre le paiement des loyers.

L’affaire est mise en délibéré au 9 décembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir saisi la CCAPEX le 25 octobre 2024.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 12 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 septembre 2025. La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Mme [W] [S] et M. [U] [L] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 16 septembre 2025, la dette locative de M. [C] [P] [N] [Y] s’élève à la somme de 8 585,58 € (soit la somme de 8 907,63 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 322,05 € LTExclusion des frais de commandement de payer (162,05 €)

correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de septembre 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa

de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris intégralement.

M. [C] [P] [N] [Y] sera donc débouté de sa demande d’octroi de délais de paiement, les conditions légales n’étant pas remplies.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail prenant effet le 25 août 2022 unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 22 octobre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 23 décembre 2024.

— Sur l’expulsion

L’expulsion de M. [C] [P] [N] [Y] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [C] [P] [N] [Y] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [C] [P] [N] [Y] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Mme [W] [S] et M. [U] [L] et de la condamnation aux dépens du défendeur, M. [C] [P] [N] [Y] sera condamné à verser aux demandeurs la somme de 500,00 € en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE M. [C] [P] [N] [Y] à verser à Mme [W] [S] et M. [U] [L] la somme de 8 585,58 € (décompte arrêté au 16 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet du 25 août 2022 entre Mme [W] [S] et M. [U] [L], d’une part, et M. [C] [P] [N] [Y], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4], sont réunies à la date du 23 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [C] [P] [N] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [C] [P] [N] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [W] [S] et M. [U] [L] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [C] [P] [N] [Y] à verser à Mme [W] [S] et M. [U] [L] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois d’octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [C] [P] [N] [Y] à verser à Mme [W] [S] et M. [U] [L] une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [C] [P] [N] [Y] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 9 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,