DU 03 Décembre 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00283 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OJ4Q

Code NAC : 72A

S.A.R.L. APS PREMIUM LOGISTICS

C/

S.A.S. [Localité 4] IMMO

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Vincent REYNAUD, président

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.A.R.L. APS PREMIUM LOGISTICS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Véronique FAUQUANT de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 100, et M^e Cédric PALAZZETTI-PASCAUD, avocat au barreau de GRASSE, vestiaire : C102

DÉFENDEUR

S.A.S. [Localité 4] IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jimmy DARMON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D577, M^e Angélique ALVES, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 82

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Débats tenus à l’audience du 31 octobre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 03 Décembre 2025

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 13 juillet 2018, la société [Localité 4] Immo a donné à bail à la société APS Premium Logistics un local commercial à usage d’entrepôt situé [Adresse 3], à [Localité 5].

Se plaignant de divers manquements contractuels de la part du bailleur, la société APS Premium Logistics a donné congé par acte du 16 février 2024 signifié à cette date.

Le 30 août 2024, la société APS Premium Logistics a fait réaliser un procès-verbal d’état des lieux de sortie lors duquel le bailleur n’était pas présent.

Par acte de commissaire de justice du 17 mars 2025, la société APS Premium Logistics a assigné la société [Localité 4] Immo devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise auquel elle demande, au visa notamment de l’article 835 du code de procédure civile, de :

Condamner la société [Localité 4] Immo à lui payer la somme provisionnelle de 27 500 € en remboursement du dépôt de garantie avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure réceptionnée le 19 octobre 2024 ;Condamner la société [Localité 4] Immo à lui payer la somme provisionnelle de 724,70 € en remboursement du trop-perçu des charges locatives ;Condamner la société [Localité 4] Immo à lui payer la somme provisionnelle de 5 000 € au titre des dommages et intérêts en réparation de la rétention abusive du dépôt de garantie ; Condamner la société [Localité 4] Immo à lui payer la somme provisionnelle de 5 000 € au titre du préjudice moral pour les risques encourus sur son activité ; Condamner la société [Localité 4] Immo à lui payer la somme provisionnelle de 354 € au titre des frais de recouvrement de la moitié de la facture globale du commissaire de justice ;Débouter la société [Localité 4] Immo de ses demandes ; Condamner la société [Localité 4] Immo à lui verser la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la société [Localité 4] Immo aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société APS Premium Logistics fait valoir que la société [Localité 4] Immo ne peut se prévaloir de la présomption d’avoir donné des lieux en parfait état à défaut d’état des lieux d’entrée conformément aux dispositions de l’article L. 145-40-1 du code de commerce. Le bailleur ne peut donc solliciter la remise aux normes du tableau électrique, qui se trouvait dans le même état que lors de la prise de possession des lieux, ni la réparation de la porte sectionnelle, que la société APS Premium Logistics indique avoir réparé, ou d’éventuelles dégradations du sol, conforme à son état d’origine.

La société APS Premium Logistics soutient par ailleurs qu’au regard es justificatifs sur les charges, la société [Localité 4] Immo ne pouvait pas retenir la somme de 8 791 € à titre de rappel de charges et qu’elle est redevable de la somme de 724,70 € en remboursement du trop-perçu.

Elle estime enfin que la rétention abusive du dépôt de garantie justifie une provision à titre de dommages et intérêts ainsi que l’absence de réparation de la toiture malgré ses nombreux signalements.

En défense, la société [Localité 4] Immo soulève l’existence de contestations sérieuses et demande que la société APS Premium Logistics soit déboutée de ses demandes et, en toute hypothèse, que soit désigné un expert judiciaire pour évaluer le montant des dégradations et que la société APS Premium Logistics soit condamnée à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle demande également une injonction de recourir à un médiateur sur le fondement de l’article 121-7 du code de procédure civile.

A titre principal, la société [Localité 4] Immo fait valoir que la société APS Premium Logistics, locataire, a restitué des locaux en mauvais état d’entretien avec des dégradations lui étant imputables (tableau électrique, sol et rideau métallique) et qu’il restait 8 791,16 € à payer au titre des charges, déduction faite des provisions sur charges appelées de janvier à août 2024. Elle soutient donc que la dette de la société APS Premium Logistics était supérieure au montant du dépôt de garantie. Elle estime qu’en tout état de cause, une médiation serait justifiée et qu’une expertise judiciaire est nécessaire.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient d’indiquer que compte tenu de la nature du litige et de l’opposition de la société APS Premium Logistics, il n’y a pas lieu de recourir à une injonction à médiation.

Sur la demande principale

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, (le président) peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la demande au titre du dépôt de garantie et des charges :

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, ce qui n’est pas contesté, qu’aucun état des lieux n’a été dressé à l’entrée dans les lieux du preneur à la suite du bail commercial du 13 juillet 2018.

En application de l’article L. 145-40-1 du code commerce, à défaut d’état des lieux d’entrée, le bailleur qui n’a pas fait les diligences pour la réalisation de cet état de lieux ne peut se prévaloir de la présomption de l’article 1731 du code civil aux termes duquel le preneur est présumé avoir reçus les lieux en bon état de réparations locatives.

S’agissant de l’installation électrique, si le rapport Socotec du 17 septembre 2024 mentionne plusieurs non-conformités, il n’est nullement fait état de dégradations ou absence de conformités imputables au preneur. Alors même que la société [Localité 4] Immo ne peut invoquer avoir livré les lieux en parfait état, il n’est pas démontré que le tableau électrique n’a pas été restitué dans son état d’origine. Dans ces conditions, il n’est donc pas justifié de mettre à la charge du preneur la remise aux normes de l’installation électrique, charge qui incombe au propriétaire à défaut de stipulation contraire et ne relevant pas de l’obligation d’entretien du locataire en application de l’article 606 du code civil.

S’agissant de l’état du sol, le procès-verbal de constat du 30 août 2024, auquel la société [Localité 4] Immo n’a pas souhaité participer, relève que « le sol est recouvert de béton lisse à l’état brut et en état d’usage, marqué de multiples taches ». En l’absence d’état des lieux d’entrée, il n’est nullement démontré l’existence de dégradations locatives de ce chef justifiant des frais de réparation.

S’agissant du rideau métallique, ledit constat du 30 août 2024 mentionne que la porte sectionnelle est en état de fonctionnement, le commissaire de justice précisant l’avoir vérifié. La société APS Premium Logistics justifie en outre de la réparation du rideau métallique suivant facture de la société Assa Abloy du 21 août 2024.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que les sommes invoquées par la société [Localité 4] Immo au titre des réparations locatives ne sont nullement justifiées.

Sans qu’il soit besoin de recourir à une expertise judiciaire, qui serait dépourvue d’intérêt, il convient de constater que la société [Localité 4] Immo ne démontre nullement l’existence de dégradations locatives justifiant la rétention du dépôt de garantie.

S’agissant enfin des sommes dues au titre des charges, la société APS Premium Logistics a justifié dans le cadre de la présente instance de charges refacturables qui sont fondées pour un montant total de 29 258,50 € incluant les frais d’assurance, de maintenance du portail, des équipements quais et portes, de taxes et traitement de déchets. Compte tenu des provisions déjà versées par la société APS Premium Logistics entre janvier et août 2024, soit la somme totale de 27 840 €, il n’est pas démontré l’existence d’un trop-perçu mais d’un rappel de charges fondé à hauteur de 1 418,50 €.

L’obligation de restitution du dépôt de garantie de 27 500 € avec déduction du rappel de charges de 1 418,50 € ne se heurtant à aucune contestation sérieuse, il sera en conséquence fait droit à la demande provisionnelle de la société APS Premium Logistics à hauteur de 26 081,50 €.

Sur la demande au titre de la rétention abusive du dépôt de garantie :

Outre qu’il n’est pas établi que la rétention du dépôt de garantie procède d’une intention de nuire constitutive d’un abus de droit, la société APS Premium Logistics ne justifie d’aucun préjudice autre que le retard dans le paiement, lequel est réparé par les intérêts moratoires.

La demande de ce chef se heurte donc à une contestation sérieuse et sera en conséquence rejetée.

Sur la demande au titre des risques pour l’activité :

Si la société APS Premium Logistics justifie des démarches entreprises pour dénoncer des fuites d’eau entraînant un risque pour son activité, les éléments produits sont insuffisants à caractériser un préjudice d’activité avec l’évidence requise en référé.

La demande de ce chef se heurte donc à une contestation sérieuse et sera en conséquence rejetée.

Sur les frais d’état des lieux :

En application de l’article L. 145-10-2 du code de commerce qui prévoit le partage des frais d’état des lieux, la demande de la société APS Premium Logistics de ce chef est pleinement justifiée et la société [Localité 4] Immo sera condamnée à lui payer la somme de 354 € à ce titre.

Sur les mesures accessoires

La société [Localité 4] Immo, qui succombe, sera condamnée aux dépens et à payer à la société APS Premium Logistics une indemnité de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande d’injonction à médiation de la société [Localité 4] Immo ;

Rejette la demande d’expertise de la société [Localité 4] Immo ;

Condamne la société [Localité 4] Immo à payer à la société APS Premium Logistics la somme provisionnelle de 26 081,50 € en remboursement du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2024, date de réception de la mise en demeure ;

Rejette les demandes de la société APS Premium Logistics au titre du trop-perçu des charges locatives, de la rétention abusive du dépôt de garantie et du préjudice moral pour les risques encourus sur son activité ;

Condamne la société [Localité 4] Immo à payer à la société APS Premium Logistics la somme provisionnelle de 354 € au titre des frais du commissaire de justice ;

Condamne la société [Localité 4] Immo à payer à la société APS Premium Logistics la somme de 2 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société [Localité 4] Immo aux dépens.

Et l’ordonnance est signée par le président et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT