PREMIERE CHAMBRE

11 Mars 2025

N° RG 24/02728 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NYFW

Code NAC : 72A

S.D.C. LES HAUTS DE MARCOUVILLE

C/

[Z] [J] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 11 mars 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 14 janvier 2025 devant Aude BELLAN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Aude BELLAN, Vice-Présidente

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DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL Cabinet AMI ILE DE FRANCE dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par M^e Aurélie GUERRE, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Benjamin JAMI, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [J] [V], demeurant [Adresse 4], défaillante

— -==00§00==–

Par acte d’huissier en date du 13 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] sis [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet Ami Ile-de-France a fait assigner devant ce tribunal Madame [Z] [J] [V] afin d’obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  14 836,85 euros au titre des charges impayées au premier trimestre 2024,

—  2 000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  1 200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il a sollicité en outre la capitalisation des intérêts et la condamnation du défendeur aux entiers dépens.

Régulièrement assignéee à personne, Madame [Z] [J] [V] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 24 octobre a fixé l’affaire au 14 janvier 2025. La décision a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels pro-cède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats:

— la copie d’un acte de notarié du 3 octobre 2016 mentionnant la vente des lots 20 583, 2036, 2154 dans un immeuble situé [Adresse 6],

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 23 juin 2022, 8 février 2024, ayant régulière-ment approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, les attestations de non recours,

— un relevé de compte individuel détaillé, un jugement du tribunal d’instance de Pontoise du 15 mars 2018,un jugement du tribunal de Pontoise du 8 octobre 2019,un jugement de la chambre de proximité du tribunal de Pontoise du 12 janvier 2021 condamnant la partie défenderesse au paie-ment des charges, quatrième trimestre 2020 inclus, le contrat de syndic,

— une mise en demeure recommandée du 12 décembre 2022 mentionnant une somme de 19344,49 euros dont l’avis de réception a été signé.

Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 13 913,25 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvre-ment d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce seul coproprié-taire.

N’entrent pas dans les « frais nécessaires » au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, les frais de l’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat et les relances postérieures à l’assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d’opposition entre les mains du notaire et ceux d’inscription d’hypothèque légale.

Pour ce qui concerne les frais imputés après le 17 juillet 2006, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul co-propriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recou-vrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émolu-ments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement au titre des frais à hauteur de 83,60 euros correspondant aux mises en demeure, les autres frais étant excessifs en ce qu’ils ne sont pas nécessaires au recouvrement de la dette et l’augmentent artificiellement et n’entrent pas dans les prescriptions de l’article précité. En effet, les « frais de recouvrement » sont déjà compris dans la rémunération du syndic, ainsi que les « honoraires prêts contentieux ».

Il convient en conséquence de condamner Madame [Z] [J] [V] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 13 996,85 euros, correspondant aux charges de copro-priété et frais dus pour la période du 1er janvier 2021 au 1er janvier 2024, au titre des charges de copropriété et des frais, 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2024.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année en-tière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le demandeur sollicite le bénéfice de l’article 1343-2 du Code civil et il convient de faire droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La carence du défendeur a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion et ce, alors qu’elle a été condamnée à de multiples reprises pour défaut de paiement des charges.

Il convient en conséquence de condamner Madame [Z] [J] [V] à verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [Z] [J] [V], qui succombe supportera les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Condamne Madame [Z] [J] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] sis [Adresse 2] les sommes suivantes :

—  13 996,85 euros, correspondant aux charges de copro-priété et frais dus pour la période du 1er janvier 2021 au 1er janvier 2024, au titre des charges de copropriété et des frais, 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2024.

—  2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil;

Condamne Madame [Z] [J] [V] aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 7], le 11 mars 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS