Min N° 25/00262

N° RG 24/03987 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDVNW

Mme [M] [H]

C/

Mme [X] [B] épouse [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 19 mars 2025

DEMANDERESSE :

Madame [M] [H]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Benoit ALBERT, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024000195 du 10/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

DÉFENDERESSE :

Madame [X] [B] épouse [U]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Fabrice NORET, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 22 janvier 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Benoit ALBERT

Copie délivrée

le :

à : M^e Fabrice NORET

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 avril 2016 Madame [X] [B] a donné à bail à Madame [M] [H] un studio situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 348 euros et 47 euros de provisions sur charges. Un état des lieux d’entrée a été réalisé le même jour.

Madame [M] [H] a signalé à la bailleresse, par l’intermédiaire du gestionnaire de location, l’apparition de moisissures sur les murs et plafonds, laquelle a alors procédé à un changement des fenêtres. Madame [M] [H] signalant des désordres persistants dans l’appartement, la bailleresse a alors remplacé la plaque de cuisson, les radiateurs, la porte d’entrée et l’installation du système de ventilation.

A la suite du départ de Madame [M] [H] du logement, le 03 juin 2024, elle a été informée que le dépôt de garantie ne lui serait pas restitué, car il a été utilisé pour la remise en état du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 août 2024, Madame [M] [H] a fait assigner Madame [X] [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux en réparation des préjudices subis et en remboursement du dépôt de garantie.

A l’audience du 22 janvier 2025, Madame [M] [H] représentée et se référant aux conclusions qu’elle dépose, demande au Juge des contentieux de la protection de :

Condamner Madame [X] [B] à lui verser la somme de 6.930 euros au titre de son préjudice de jouissance,Condamner Madame [X] [B] à lui verser la somme de 1.000 euros au titre du préjudice financier,Condamner Madame [X] [B] à lui verser la somme de 2.000 euros au titre du préjudice moral,Condamner Madame [X] [B] à lui verser la somme de 348 euros, majorée de 10% par mois de retard, au titre de la retenue indue du dépôt de garantie,Condamner Madame [X] [B] à lui verser la somme de 119,20 euros au titre du remboursement des frais de relances illicites,Condamner Madame [X] [B] aux entiers dépens,Débouter Madame [X] [B] de l’ensemble de ses demandes,Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Au soutien de ses prétentions elle explique avoir alerté la bailleresse sur les problèmes d’humidité du logement une première fois en 2019, et ensuite en 2023, se plaignant des radiateurs défectueux ne permettant pas d’obtenir une température de plus de 14° en hiver. Elle souligne que si la bailleresse a rapidement procédé aux changements des fenêtres, elle a dû pendant de longs mois faire des réclamations auprès de l’agence gestionnaire du logement, que la réalisation des travaux de remise en état du logement tels que la réfection du système de ventilation et l’isolation, ont tardé, et que cela nécessitait qu’elle quitte le logement pendant leur réalisation, mais sans qu’aucune solution de relogement n’ait été trouvée. Elle indique que les services de la mairie de [Localité 6] ont constaté dans le logement plusieurs infractions au règlement sanitaire départemental, alors que certains travaux avaient déjà été réalisés. Elle affirme avoir usé raisonnablement du logement pendant la période d’occupation. Elle considère, sur le fondement des articles 1719 et 1720 du code civil, de l’article 6 de la loi de 1989, et en référence aux articles 2 et 3 du Décret 2002-120 du 30 janvier 2022 que la bailleresse n’a pas répondu à ses obligations contractuelles, avoir subi en raison des désordres une privation de jouissance à hauteur de 50%, un préjudice financier en raison du surcoût du chauffage et un préjudice moral en raison du stress généré par les nombreuses démarches qu’elle a dû effectuer pour que la bailleresse effectue les travaux.

Elle demande le remboursement du dépôt de garantie qui a été conservé par la bailleresse sans production d’aucun justificatif, avec une majoration de 10% conformément à l’article 22 de la loi de 1989. Elle demande le remboursement des frais de relance qui lui ont été facturés en violation des dispositions de l’article 4 de la loi de 1989.

Madame [X] [B], représentée et se référant aux conclusions qu’elle dépose demande au Juge des contentieux de la protection de dire que Madame [M] [H] est mal fondée, de la débouter de l’ensemble de ses demandes, et de la condamner à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir que la demanderesse n’a signalé les désordres dans le logement qu’à partir de l’année 2019, après trois années d’occupation, que la bailleresse a rapidement procédé au changement des fenêtres, et par la suite ce n’est qu’en avril 2023 que Madame [H] a de nouveau interpellé la bailleresse, laquelle a effectué les travaux nécessaires. Elle considère que la persistance des problèmes d’humidité dans le logement résultent principalement des conditions d’occupation du bien loué par Madame [M] [H], laquelle faisait sécher son linge dans le logement, n’ouvrait pas les fenêtres et rideaux, et y vivait avec plusieurs animaux de compagnie. Elle souligne que Madame [M] [H] a vécu huit ans dans le logement sans privation de jouissance.

Elle explique avoir entrepris des travaux de remise en état du logement au départ de Madame [M] [H] justifiant l’utilisation du dépôt de garantie pour payer une partie de la facture des travaux. Elle indique être légitime à récupérer les frais de relance dont elle a dû s’acquitter auprès du gestionnaire de la location.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 19 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

En l’espèce, Madame [X] [B] assignée à personne était représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur le caractère indécent du logement

Les articles 1719 et 1720 du code civil prescrivent au bailleur d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, et d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il ressort des dispositions des articles 6 de la Loi du 06 juillet 1989 et 1719 du code civil, que le bailleur est tenu de délivrer au preneur un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

L’article 2 du décret n°2202-120 du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent, vient préciser que le logement décent doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante.

Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

En l’espèce, il est produit aux débats plusieurs photographies du logement laissant apparaître des traces étendues de moisissure sur les murs et plafonds. Il est également produit un rapport en date du 29 avril 2024 du service d’hygiène et d’insalubrité de la commune de [Localité 6], relevant des anomalies contrevenant aux articles 2 et 3 du Décret du 30 janvier 2002 sur le logement décent, et constituant des infractions au règlement sanitaire départemental, à savoir une absence de ventilation dans le coin cuisine et une ventilation non réglementaire dans la pièce d’eau, des revêtements du logement dégradés par l’humidité et la moisissure, et des menuiseries et murs qui n’assurent pas une protection suffisante contre les infiltrations d’airs parasites dans l’habitation, se traduisant par une sensation de froid telle que décrite par la locataire.

Il ressort des différents échanges entre Madame [M] [H] et l’agence mandatée par Madame [X] [B] pour la gestion de la location du logement, que la demanderesse a alerté la bailleresse sur les problèmes d’humidité du logement à partir de l’année 2019, mais que ceux-ci sont apparus dès 2017, et ont persisté malgré le changement des fenêtres, amenant Madame [M] [H] à relancer la bailleresse en 2023 pour y remédier. S’il n’est pas contesté que Madame [X] [B] a procédé à la réalisation des travaux, il ressort des factures produites que le remplacement des radiateurs et le raccordement de la ventilation sur un mur extérieur, préconisé par les services d’hygiène et de sécurité de la ville de [Localité 6], n’ont été effectués qu’au mois de mars 2024.

Si Madame [X] [B] affirme que les conditions d’utilisation du logement par Madame [M] [H] sont à l’origine des désordres constatés, elle n’apporte aucun élément objectif pour étayer ses affirmations, et les témoignages des professionnels qui sont intervenus pour la réalisation des travaux dans le logement ne peuvent être prises en compte en raison des relations contractuelles qui les lient à la bailleresse.

Ainsi, ces différents éléments démontrent que le logement loué par Madame [X] [B] à Madame [M] [H] ne répondait pas aux caractéristiques du logement décent, conformément aux dispositions du Décret du 30 janvier 2002.

Sur la demande de condamnation à des dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil prévoit l’engagement de la responsabilité contractuelle du débiteur, en raison de l’inexécution ou du retard dans l’exécution de son obligation.

Il est constant que le bailleur est tenu d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail et cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure.

Les obligations à la charge du bailleur forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

Il est constant que la faute du locataire ayant contribué à la réalisation des dommages peut limiter son droit à réparation.

En l’espèce, il a été démontré que le logement loué par Madame [X] [B] à Madame [M] [H] ne présentait pas les caractéristiques d’un logement décent, et qu’en conséquence la bailleresse n’a pas répondu à son obligation contractuelle de délivrance générant nécessairement un préjudice de jouissance pour la demanderesse.

Aucun élément objectif ne permet de démontrer que Madame [M] [H] a contribué à la réalisation de son dommage, mais il y a lieu de tenir compte des travaux qui ont été réalisés, même tardivement, par la bailleresse.

Il convient d’évaluer le préjudice à un total de 30% du loyer au regard de la surface du logement impactée par le sinistre, sur la période du mois d’août 2021, au mois de mai 2024, date d’état des lieux de sortie, soit la somme de 3.811,50 euros (33 mois x 115,5 euros).

Madame [M] [H] justifie d’un préjudice financier en raison de la surconsommation de chauffage que la somme de 255 euros suffira à réparer.

Madame [M] [H] n’apporte pas d’éléments objectifs permettant de démontrer l’existence d’un préjudice moral distinct du préjudice de jouissance qui serait la conséquence directe des manquements par Madame [X] [B] à ses obligations de bailleur.

En conséquence, il convient de condamner Madame [X] [B] à payer à Madame [M] [H] la somme de 3.811,50 euros en réparation de son préjudice de jouissance, la somme de 255 euros en réparation de son préjudice financier, et de débouter cette dernière de sa demande de condamnation au titre du préjudice moral.

Sur la demande de remboursement du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

L’article 22 alinéa 6 prévoit que le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, Madame [X] [B] produit une facture en date du 12 octobre 2024 justifiant de la réalisation de travaux dans le logement après le départ de Madame [M] [H]. Cependant les travaux effectués constituent une remise en état du logement en raison des problèmes d’humidité et de moisissure qu’il présentait, caractéristiques d’un logement indécent, et pour lesquels il n’a pas été démontré qu’ils résultaient de conditions d’utilisation anormales par la locataire.

La bailleresse ne justifie donc pas de dégradations imputables à la locataire qui justifiraient la non restitution du dépôt de garantie à la locataire.

En conséquence, il convient de condamner Madame [X] [B] à rembourser à Madame [M] [H] la somme de 348 euros, au titre du remboursement du dépôt de garantie, majorée de la somme de 174 euros au titre de la pénalité de retard dans la restitution du dépôt de garantie.

Sur la demande de remboursement des frais de relance

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Il est démontré et non contesté que des frais de relances ont été facturés à la locataire en méconnaissance des dispositions précitées.

En conséquence, il convient de condamner Madame [X] [B] à payer à Madame [M] [H] la somme de 119,20 euros au titre du remboursement des frais de relance.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [X] [B] succombant en la cause, il convient de la condamner aux dépens de l’instance.

Madame [X] [B] condamnée aux dépens sera déboutée de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

CONDAMNE Madame [X] [B] à payer à Madame [M] [H] la somme de 3.811,50 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Madame [X] [B] à payer à Madame [M] [H] la somme de 255 euros en réparation de son préjudice financier ;

CONDAMNE Madame [X] [B] à payer à Madame [M] [H] la somme de 348 euros en remboursement du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Madame [X] [B] à payer à Madame [M] [H] la somme de 174 euros au titre de la pénalité de retard dans la restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Madame [X] [B] à payer à Madame [M] [H] la somme de 119,20 euros au titre du remboursement des frais de relance ;

DEBOUTE Madame [M] [H] de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

DEBOUTE Madame [X] [B] de sa demande de condamnation au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Madame [X] [B] au paiement des dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE