TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 24/02401

N° Portalis DBX4-W-B7I-TCXB

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B24/

DU : 08 Novembre 2024

[G] [M]

C/

[B] [V] [H]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 08 Novembre 2024

à M. [G] [M]

Copie certifiée conforme délivrée le 08/11/24 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 08 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et Coralie POTHIN Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [G] [M],

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 2]

comparant en personne

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [V] [H],

Chez M [H] [P]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 02 juillet 2023, Monsieur [G] [M] a donné à bail à Monsieur [B] [H] un logement à usage d’habitation comprenant une place de parking N°37 situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 460,00 euros et une provision sur charges mensuelle de 50,00 euros, soit un total de 510 euros.

Le 13 février 2024, Monsieur [G] [M] a fait signifier à Monsieur [B] [H] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Monsieur [G] [M] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2024, Monsieur [G] [M] a ensuite fait assigner Monsieur [B] [H] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1314,00 euros, à titre provisionnel, représentant le montant des loyers et charges, mensualité de juin incluse, portant intérêts judiciaires à compter de l’assignation, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, somme à parfaire,

— d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers au jour de la résiliation, jusqu’à la libération des lieux,

— d’une somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 juin 2024.

A l’audience du 06 septembre 2024, Monsieur [G] [M], comparant en personne, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2902,30 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’août 2024 comprise.

Il précise que la situation a évolué puisque Monsieur [B] [H] a quitté les lieux en date du 28 août 2024. Il a été autorisé à produire en délibéré avant le 13 septembre 2024 les justificatifs de la taxe d’ordures ménagères et des charges réelles.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par dépôt à l’étude du commissaire de justice le 19 juin 2024, Monsieur [B] [H] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 novembre 2024.

Par note en délibéré en date du 10 septembre 2024, Monsieur [G] [M] a communiqué les décomptes de charges de l’année 2023 et les appels de fonds pour l’année 2024, la taxe foncière pour l’année 2023, les décomptes de la CAF, et la déclaration du départ de Monsieur [B] [H] auprès de la CAF. En outre, il indique que Monsieur [B] [H] réside actuellement chez Monsieur [P] [H], [Adresse 7].

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [G] [M], personne physique, justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 juin 2024, délai prévu par les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il s’infère toutefois de la lecture combinée des dispositions de cet article que si ce délai s’impose à peine d’irrecevabilité aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, il n’en est pas de même pour les personnes physiques, aucune sanction n’étant encourue de ce chef.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 02 juillet 2023 contient une clause résolutoire (« Clause résolutoire » en page 3) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 13 février 2024, pour la somme en principal de 438,00 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Pour autant, Monsieur [B] [H] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 avril 2024.

En l’absence de demande de demande de suspension des effets de la clause résolutoire de la part des parties, la résiliation est intervenue le 14 avril 2024 et Monsieur [B] [H] est depuis occupant sans droit ni titre. Compte-tenu de son départ le 28 août 2024, il n’y a plus lieu à ordonner son départ ou son expulsion.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

S’étant maintenu dans les lieux sans droit ni titre, Monsieur [B] [H] doit être condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 14 avril 2024, date de l’acquisition de la clause résolutoire, au 28 août 2024, date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité d’occupation mensuelle sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Monsieur [G] [M] produit un décompte du 28 août 2024 indiquant que Monsieur [B] [H] reste devoir la somme de 2902,30 euros, mensualité d’août 2024 comprise, comprenant les loyers, les provisions sur charges et indemnités d’occupation impayés.

Le décompte produit par Monsieur [G] [M] comprend également la taxe d’ordures ménagères, les charges locatives et les frais de procédure.

Monsieur [G] [M] sollicite la somme de 1993,65 euros dont 460,65 € pour le mois d’aout 2023. Néanmoins, le montant sollicité au titre du mois d’août est une indemnité d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, et doit être calculée prorata temporis jusqu’au 28 août 2024, date du départ effectif du locataire, soit la somme de 429,94 euros. Le montant dû au titre des loyers et indemnités d’occupation s’élève donc à la somme de 1962,94 euros.

S’agissant des régularisations de charges invoquées, Monsieur [G] [M] a été autorisé à produire en délibéré avant le 13 septembre 2024 un justificatif concernant la taxe d’ordure ménagère demandée à hauteur de 126,29 euros. Il produit sa taxe foncière 2023 relative au bien immobilier loué à M. [H] qui mentionne une taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 109 euros, soit une taxe à charge du locataire de 126,32 euros pour la période (109€/360x423jours). Le juge étant tenu des demandes des parties et ne pouvant statuer au-delà, la somme mise à la charge du locataire pour la taxe d’ordures ménagères sera fixée à la somme demandée de 126,29 euros.

Concernant le montant demandé pour le surplus des charges locatives à hauteur de 267,12 euros pour les années 2023 et 2024, Monsieur [G] [M] précise que les charges réelles pour les six mois de location de juillet à décembre 2023 sont d’un montant de 480,98 euros. Or, le décompte de charges produit pour la période du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023 indique un total des charges locatives de 740,26 euros, soit 370,08 euros pour une période de six mois. Monsieur [B] [H] ayant réglé la somme de 300,00 euros au titre des charges prévisionnelles de l’année 2023, le surplus des charges locatives doit être fixé à hauteur de 70,08 euros et non 180,98 euros. S’agissant de l’année 2024, Monsieur [G] [M] produit les appels de fonds trimestriels pour la période du 1er janvier 2024 au 31 mars 2024 puis du 1er avril 2024 au 30 juin 2024 qui indiquent au titre des frais provisionnels de charges la somme totale de 365,42 euros, soit 60,90 euros par mois. La provision versée par le locataire étant de 50 euros par mois, Monsieur [B] [H] sera condamné au paiement de la somme de 65,40 euros (10,90x6). Il ne peut être pris en considération la période postérieure non justifiée par la production de pièces justificatives. Ainsi Monsieur [B] [H] est redevable au titre de la régularisation des charges de la somme de 135,48 euros.

Toutefois les sommes demandées au titre des frais de procédure pour un montant total de 515,24 euros, étant déjà sollicitées au titre des dépens, seront déduites du décompte arrêté au 28 août 2024.

Monsieur [B] [H] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2168,50 euros (1962,94+70,08+135,48), avec les intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2024 sur la somme de 1314,00 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [B] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [G] [M], Monsieur [B] [H] sera condamné à lui verser une somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 02 juillet 2023 entre Monsieur [G] [M] et Monsieur [B] [H] concernant un logement à usage d’habitation comprenant une place de parking N°37 situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 14 avril 2024 ;

CONSTATONS que la demande d’expulsion est devenue sans objet compte-tenu du départ de Monsieur [B] [H];

CONDAMNONS Monsieur [B] [H] à verser à Monsieur [G] [M] à titre provisionnel la somme de 2168,50 euros (décompte arrêté au 28 août 2024, comprenant les loyers, charges, indemnités d’occupation impayés jusqu’au 28 août 2024 compris et les régularisations de charges), avec les intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2024 sur la somme de 1 314,00 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [H] à verser à Monsieur [G] [M] une somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La vice-présidente