RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/00019 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OMIF

MINUTE N° :

E.P.I.C. VAL D’OISE HABITAT

c/

[D] [C]

Copie certifiée conforme le :

à :

Monsieur [D] [C]

préfecture

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Paul-Gabriel CHAUMANET

COUR D’APPEL DE [Localité 12]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 2]

[Localité 8]

— -------------------

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 04 NOVEMBRE 2025 ;

Sous la Présidence de Aude VEBER, Magistrat à titre temporaire, Juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Carinne PIET, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 Septembre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

E.P.I.C. VAL D’OISE HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [D] [C]

[Adresse 3]

[Adresse 10] [Adresse 5] [Adresse 9]

[Localité 7]

comparant

— ----------

Le tribunal a été saisi le 04 Avril 2025, par Assignation – procédure au fond du 01 Avril 2025 ; L’affaire a été plaidée le 09 Septembre 2025, et jugée le 04 NOVEMBRE 2025.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé en date du 10 octobre 2014 résilié puis du 17 janvier 2023, l’EPIC VAL D’OISE HABITAT a donné en location à Monsieur [D] [C] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4].

Suite à des échéances impayées, l’EPIC VAL D’OISE HABITAT a fait délivrer le 12 décembre 2024 à Monsieur [D] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 1 741,76 euros au titre des loyers et charges impayés arrêté au mois de novembre 2024 inclus.

Par acte de commissaire de justice, l’EPIC VAL D’OISE HABITAT a fait assigner, Monsieur [D] [C] par acte remis à personne le 1er avril 2025 devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation des baux par acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location pour défaut de paiement des loyers ;

— la condamnation de Monsieur [D] [C] au paiement de la somme de 2 540,25 euros en principal, correspondant à la dette locative du logement arrêtée au mois de janvier 2025 ;

— l’expulsion de Monsieur [D] [C], à défaut de départ volontaire ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique du logement sis [Adresse 4] ;

— la condamnation de Monsieur [D] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges augmenté de 10% jusqu’à la complète libération des lieux sis [Adresse 4] ;

— les autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meubles de leur choix, aux frais, risques et périls de qui il appartiendra ;

— la condamnation de Monsieur [D] [C] à la somme de 300,00 euros au titre des dommages et intérêts ;

— la condamnation de Monsieur [D] [C] à la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

L’assignation a été notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département le 2 avril 2025.

Lors de l’audience, l’EPIC VAL D’OISE HABITAT, représenté par son conseil, a réitéré ses demandes formulées dans l’acte introductif, sauf à actualiser les sommes dues à hauteur de 3 335,25 euros, août 2025 inclus.

De plus, le demandeur a accepté la proposition de délais de paiement.

A l’audience, Monsieur [D] [C] a sollicité des délais de paiement afin de régulariser sa situation. Monsieur [D] [C] a proposé de régler sa dette par des échéances mensuelles de 80,00 euros en sus des échéances courantes et a expliqué que les revenus du foyer étaient constituées d’indemnités journalières maladie fluctuantes.

Le paiement du loyer courant a été repris.

Lecture du rapport d’enquête sociale a été faite à l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 septembre 2025 et la décision a été mise en délibéré à la date du 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Il est justifié de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 9 décembre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L’assignation a par ailleurs été adressée au service compétent de la Préfecture par voie dématérialisée le 2 avril 2025 soit plus de six semaines avant la première audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la demande en paiement concernant le logement

Le bail du 17 janvier 2023 contiennent une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Or, dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer signifié à Monsieur [D] [C] le 12 décembre 2024 et qui reproduit les mentions par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [D] [C] n’a pas réglé sa dette locative réclamée à hauteur de 1 741,76 euros en principal.

La clause résolutoire est donc acquise au 13 février 2025.

La dette locative de Monsieur [D] [C] s’élève à la somme de 3 335,25 euros, échéance d’août 2025 incluse.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [D] [C] au paiement de la somme de 3 335,25 euros, correspondant à la dette locative échue jusqu’au mois d’août 2025 inclus.

Sur les délais de paiement

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, sur demande des parties, d’accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler leurs dettes locatives et à condition qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Compte tenu de la situation économique de Monsieur [D] [C], du paiement intégral du loyer courant et de la proposition de plan d’apurement de la dette de loyer faite lors de l’audience, des délais de paiements seront accordés et le bénéfice de la clause résolutoire sera suspendu, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Il convient de préciser que les délais de paiement suspendent les effets de la clause résolutoire.

Cependant, en cas de non-respect d’une seule échéance à son terme, la résiliation du bail sera acquise. Ainsi, dans ce cas, il conviendra d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [C] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Monsieur [D] [C] sera occupant sans droit ni titre causant ainsi un préjudice à l’EPIC VAL D’OISE HABITAT qui ne pourra disposer du bien à son gré.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance des locaux et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive. Au vu des éléments de faits propres à l’affaire, l’indemnité sera fixée, non au montant réclamé par le bailleur en raison de son caractère manifestement excessif, mais au montant du loyer de base annuel prévu par le bail, augmenté des charges et accessoires.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et de condamner Monsieur [D] [C] au paiement de cette somme, et ce à compter du 1er septembre 2025.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, l’EPIC VAL D’OISE HABITAT ne justifie ni d’un préjudice distinct du retard de paiement ni de la mauvaise foi de Monsieur [D] [C].

Par conséquent, l’EPIC VAL D’OISE HABITAT sera débouté de sa demande indemnitaire.

Sur la demande relative au sort des meubles

Il y a lieu de décider que le sort des meubles devra être réglé conformément aux articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Monsieur [D] [C], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation (à l’exclusion de tout frais de copie, droits proportionnels (notamment article A444-15 du code de commerce) et honoraires), le coût de la dénonciation à la préfecture, le coût de la saisine de la CCAPEX, le cas échéant, ainsi que le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas manifestement inéquitable de laisser à la charge des parties l’intégralité des frais qu’elles ont exposés dans la présente procédure. Les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront donc rejetées.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit en la matière.

DÉCISION

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe de la juridiction ;

DÉCLARE RECEVABLE l’action engagée et tendant à la résiliation du contrat de bail ;

CONSTATE à compter du 13 février 2025 l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans le contrat du 17 janvier 2023 liant les parties ;

CONDAMNE Monsieur [D] [C] à payer à l’EPIC VAL D’OISE HABITAT la somme de 3 335,25 euros, mois d’août 2025 inclus ;

AUTORISE Monsieur [D] [C] à se libérer en 36 mensualités de 80 euros, la dernière mensualité sera du montant du solde de la dette, le 10 de chaque mois en sus du loyer courant et pour la première fois le 10 du mois qui suit la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par l’EPIC VAL D’OISE HABITAT sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

SUSPEND pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si Monsieur [D] [C] se libère des sommes dues dans le délai précité ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance :

— la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [D] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

— FIXE le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en cas de non résiliation du bail ;

— CONDAMNE Monsieur [D] [C] à payer à l’EPIC VAL D’OISE HABITAT, à compter du 1er septembre 2025, l’indemnité mensuelle d’occupation, jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [D] [C] aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation (à l’exclusion de tout frais de copie, droits proportionnels (notamment article A444-15 du code de commerce) et honoraires), le coût de la dénonciation à la préfecture, le coût de la saisine de la CCAPEX, le cas échéant, ainsi que le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Fait à [Localité 11], le 4 novembre 2025.

La greffière La juge