PREMIERE CHAMBRE

22 Mai 2025

N° RG 24/04729 – N° Portalis DB3U-W-B7I-N4YH

72A

S.D.C. LES ATLANTES

C/

[I] [F] [B], [E] [F] [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], sise [Adresse 3], représenté par son syndic, la société SGA SA immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 598 200 582, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M^e Thierry ALLAIN, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [F] [B], demeurant [Adresse 3], défaillant

Madame [E] [F] [B], demeurant [Adresse 3], défaillante

— -==o0§0o==--

M. [I] [F] [B] et Mme [E] [F] [B] sont propriétaires des lots n°35, 37, 196, 197, 223 et 224 dans la résidence [Adresse 5] sise à [Adresse 1] à [Localité 7].

Par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet S.G.A a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise M. [F] [B] et Mme [F] [B] aux fins de les voir condamnés solidairement à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  14 942,78 euros en principal au titre de charges de copropriété impayées majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  2 500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

—  2 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Il demande également leur condamnation aux dépens qui comprendront le coût des commandements de payer des 22 janvier 2024 et 3 mai 2024 et de l’inscription d’hypothèque.

Régulièrement assignés à étude, M. [F] [B] et Mme [F] [B], n’ont pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 5 décembre 2024, l’affaire a été renvoyée à la date du 27 mars 2025 et mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que M. [F] [B] et Mme [F] [B] sont propriétaires des lots n°35, 37, 196, 197, 223 et 224 dépendants d’un immeuble soumis au statut de la copropriété ;

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— un décompte des sommes dues arrêté au 11 juillet 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 28 mars 2023, 5 septembre 2023 et 28 mars 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— sommations de payer par acte de commissaire de justice des 22 janvier 2024 et 3 mai 2024,

— courrier de mise en demeure en date du 7 novembre 2023,

— un extrait du règlement de copropriété,

— le contrat du syndic,

* Sur les charges de copropriété et travaux

Il ressort du décompte arrêté au 11 juillet 2024 qu’à cette date, le compte de copropriétaire de M. [F] [B] et Mme [F] [B] était débiteur de la somme de 14 942,78 euros dont il convient de déduire la somme de 950,08 euros correspondant aux frais de recouvrement et pour lesquelles il sera statué ultérieurement.

Il convient également de déduire la somme de 70,83 euros réclamée au titre de « intérêts de retard » qui ne correspond pas, selon son intitulé, à une provision pour charge ou travaux.

* Sur les frais nécessaires de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Dans ces conditions il convient de déduire de la somme réclamée les frais intitulés « SGA DOSSIER IMPAYES » pour un montant de 230 euros et « SGA DOSSIER IMPAYES » pour un montant de 220,80 euros, comme étants excessifs en ce qu’ils ne sont pas nécessaires au recouvrement de la dette et l’augmentent artificiellement.

Les frais de mise en demeure du 7 novembre 2023, pour la somme de 60 euros, ne peuvent être retenus dès lors que l’accusé réception n’est pas produit.

En revanche seront retenus les frais justifiés par le syndic, soit les frais de commissaire de justice enregistres le 24 janvier 2024 pour la somme de 181,46 euros et 8 juillet 2024 pour la somme de 186,99 euros, tous deux relatifs à des sommations de payer.

* Sur la demande de condamnation solidaire

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l’article 1310 du Code civil, et ne s’attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l’origine de l’indivision, conventionnelle ou légale.

Le commissaire de justice a signifié l’assignation à l’adresse du lot dont les défendeurs sont propriétaires, leurs noms étant mentionnés sur l’un des interphones de l’immeuble et sur la boite aux lettres. Il n’est pas contestable que ces derniers vivent dans l’immeuble pour lequel les charges sont réclamées. Dès lors les charges de copropriété réclamées aux consorts [F] [B] doivent être considérées comme des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage et impliquent de fait une solidarité dans la dette.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [F] [B] et Mme [F] [B] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 14 290,32 euros au titre de charges de copropriété et des frais nécessaires au recouvrement, selon décompte arrêté au 11 juillet 2024, appels de fonds du troisième trimestre 2024 inclus, avec des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

Le syndicat des copropriétaires n’établit pas l’existence d’un préjudice distinct du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l’existence d’une mauvaise foi de la défenderesse qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts. Sa demande sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce M. [F] [B] et Mme [F] [B], parties perdantes, supporteront in solidum les dépens de la présente instance.

En revanche, les frais afférents à l’inscription d’hypothèque légale ne font pas partie des dépens dont la liste est exhaustivement énumérée par l’article 695 du code de procédure civile. Le coût des commandements de payer, ne relevant pas des dépens, a été examiné au titre des frais nécessaire au recouvrement de la créance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En l’espèce, la nature de la créance et les conséquences d’un recouvrement tardif pour la copropriété justifie qu’il ne soit pas fait exception à l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Condamne solidairement M. [I] [F] [B] et Mme [E] [F] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sise à [Adresse 2] [Localité 6] les sommes de :

—  14 290,32 euros au titre de charges de copropriété et des frais nécessaires au recouvrement, selon décompte arrêté au 11 juillet 2024, appels de fonds du troisième trimestre 2024 inclus, avec des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sise à [Adresse 2] [Localité 6] au titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum M. [I] [F] [B] et Mme [E] [F] [B] aux dépens, dont distraction conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 8], le 22 mai 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS