TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 24/56724 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5GCR

N° : 9

Assignation du :

01 Octobre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT rendu selon la PROCEDURE ACCELEREE au FOND

le 18 décembre 2024

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La Ville de [Localité 7] prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 7], Madame [L] [S]

[Adresse 8]

[Localité 5]

représentée par Maître Colin MAURICE de la SELARL CM & L AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #C1844

DEFENDERESSE

Madame [M] [K] [Y] épouse [E]

Née le 28 novembre 1950 à [Localité 9] (Vietnam)

[Adresse 2]

[Adresse 1], SUISSE

représentée par M^e Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS – #D1735

DÉBATS

A l’audience du 12 Novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée le 1er octobre 2024 par la Ville de Paris à l’encontre de Madame [M] [K] [Y], née le 28 novembre 1950 à Saïgon (Vietnam) devant le président du tribunal judiciaire de Paris, saisi selon la procédure accélérée au fond sur le fondement des dispositions des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation concernant un appartement situé [Adresse 4], ([Adresse 6], Escalier 3, 4ème étage, porte 1001, lot n°54) ;

Vu les écritures de la Ville de [Localité 7] et de Madame [Y] développées oralement à l’audience ;

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile ;

MOTIFS

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation

L’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation dispose que « La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 10] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

L’alinéa premier de l’article L.651-2 du même code prévoit que « Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. »

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de [Localité 7], d’établir :

— l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

— un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 7] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n’est pas allégué qu’elle a été mise en œuvre.

Sur l’usage d’habitation du lot

Suivant attestation notariée, Madame [Y] est propriétaire au sein de l’immeuble du [Adresse 3] du lot n°54 situé dans le bâtiment A, escalier B, au 4ème étage, comprenant deux pièces.

Il résulte de la déclaration du loueur en meublé remplie par Madame [Y] le 23 juin 2022, que celle-ci identifie son bien comme étant situé au 4ème étage, porte gauche.

La Ville de [Localité 7] verse aux débats une déclaration H2 portant sur un local situé Escalier B, 4ème étage, porte gauche. Cette déclaration est datée du 19 janvier 1971 et a été établie par son propriétaire, [T] [I], qui déclare y vivre avec son épouse. Il déclare également que le local est d’une surface de 29m², et comporte une salle à manger ainsi qu’une chambre. Le local est dépourvu de sanitaire.

Le calepin des propriétés bâtis identifie le local n°28, comme un logement se trouvant au 4ème étage gauche, dont le propriétaire est Monsieur [I], depuis 1969. Ce lot est identifié comme étant le lot n°54. Il est indiqué en outre que les WC sont communs.

Il est donc établi que le local décrit dans la déclaration H2 correspond au lot 54. Il n’est pas démontré par la défenderesse que l’ensemble immobilier, qui comprend deux bâtiments, comprendrait deux lots 54. La surface indiquée dans la déclaration H2 n’est pas non plus contestée et la description du local, de deux pièces principales, correspond à la description du local dans l’attestation notariée.

Enfin, la défenderesse a indiqué que le local se situait à gauche au 4ème étage.

Dès lors, les éléments versés aux débats établissent que la déclaration H2 remplie par Monsieur [I] correspond au local dont la défenderesse est propriétaire.

La déclaration H2 remplie le 19 janvier 1971 ne peut établir l’usage d’habitation qu’à cette date et non au 1er janvier 1970. Il ne peut être déduit de l’absence de sanitaire au sein du local le fait qu’il n’est pas à usage d’habitation, les critères de décence ne se confondant pas avec l’usage d’habitation, étant au demeurant précisé qu’un logement reste décent si au même palier se trouvent des sanitaires.

L’usage d’habitation au 1er janvier 1970 peut néanmoins être démontré par d’autres éléments, notamment le calepin des propriétés bâtis dès lors qu’il établit une continuité dans l’usage d’habitation à cette date.

Et en l’espèce, les calepins révèlent que Monsieur [I] occupait les lieux en 1969 et qu’une contribution mobilière était calculée sur le local. Le fait que son nom soit barré n’invalide pas la réalité de l’usage des lieux à titre d’habitation par ce dernier, le calepin des propriétés bâtis étant un document évolutif et seul l’occupant actuel étant laissé apparent lorsqu’il est procédé à l’actualisation des calepins.

Dès lors, les calepins et la déclaration H2 établissent une continuité d’affectation des lieux à l’habitation entre 1969 et le 19 janvier 1971. Il est donc établi que le local était à usage d’habitation au 1er janvier 1970.

Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage

Il ressort du constat de location meublée touristique du 15 décembre 2022 établi par l’agent assermenté du service du logement de la mairie de [Localité 7], que le local a été proposé à la location courte durée sur le site Airbnb, l’hôte se prénommant [Z].

Le constat recense 40 commentaires, publiés entre le mois d’avril 2019 et le mois d’avril 2022. Le bien est proposé à la location à hauteur de 110€ la nuit.

Il s’ensuit que la défenderesse a changé sans autorisation préalable l’usage du lot litigieux, au sens de l’article L.631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l’habitation, en louant cet appartement meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Sur le montant de l’amende

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 entrée en vigueur le 27 mars 2014, a introduit l’obligation de changement d’usage dont le manquement est sanctionné par l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation. L’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction issue de la loi du 18 novembre 2016, applicable au 20 novembre 2016, a porté l’amende encourue de 25.000 à 50.000 euros.

L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 7] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

La défenderesse justifie qu’après réception de la lettre de la Ville de [Localité 7] le 19 mai 2022, elle a annulé l’ensemble des réservations suivantes. Elle verse aux débats le relevé des nuitées effectuées par l’intermédiaire du site Airbnb qui établit que la dernière location a eu lieu le 18 juin 2022. Quarante commentaires sont présents sur le site, le premier commentaire datant du mois d’avril 2019.

Dès lors, la location meublée touristique s’étend sur une période de trois ans.

Le local a été loué, selon le relevé de nuitées adressé par la société Airbnb et les déclarations de la défenderesse, 120 nuitées en 2021 et 112 nuitées en 2022.

Dès lors qu’il est fait état du nombre de nuitées, la Ville de [Localité 7] ne peut procéder à une comparaison financière entre les gains générés par la location meublée touristique et ceux qui auraient été générés par une location classique, puisque la défenderesse n’a pas loué le bien sur 75 % de chaque mois. Et en l’espèce, les revenus générés par la location touristique en 2021 et 2022 n’excède pas ce qu’aurait rapporté une location classique.

Le montant de la compensation s’élève à la somme de 58.000€.

La défenderesse n’a communiqué aucun élément sur ses revenus et ne justifie pas que l’emprunt immobilier qu’elle rembourse concerne le local litigieux, ce qui paraît tout à fait improbable compte tenu de sa date d’acquisition.

Dès lors, compte tenu de la durée du manquement, du nombre relatif de nuitées, de la coopération de la défenderesse qui a cessé les locations touristiques, mais de l’absence de transparence financière, il y a lieu de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 15.000€.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à verser à la Ville de [Localité 7] la somme de 2000€ au titre de ses frais de procédure en vertu de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Condamne Madame [M] [K] [Y], épouse [E], à verser une amende civile de 15.000 euros sur le fondement du code de la construction et de l’habitation, dont le produit sera intégralement reversé à la Ville de [Localité 7] ;

Condamne Madame [M] [K] [Y], épouse [E], à verser la somme de 2000 euros à la Ville de [Localité 7] au titre des frais irrépétibles ;

Condamne Madame [M] [K] [Y], épouse [E] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à [Localité 7] le 18 décembre 2024

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anne-Charlotte MEIGNAN