DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

06 Janvier 2025

N° RG 22/02762 – N° Portalis DB3U-W-B7G-MNN3

Code NAC : 50G

[X] [J] épouse [A]

[U] [A]

C/

S.A. AXA FRANCE IARD

S.A.S. BE HOME

S.E.L.A.R.L. SELARL [G] [Y]

S.E.L.A.R.L. NOTA CONSEILS M

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 06 janvier 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame LEAUTIER, Première Vice-présidente

Monsieur BARUCQ, Magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 14 Octobre 2024 devant Charles BARUCQ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Charles BARUCQ.

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DEMANDEURS

Madame [X] [J] épouse [A], née le 09 Mars 1986 à [Localité 8] (RUSSIE), demeurant [Adresse 5]

Monsieur [U] [A], né le 02 Novembre 1984 à [Localité 14] (RUSSIE), demeurant [Adresse 5]

représentés par M^e Vincent PAIELLA, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDERESSES

S.A. AXA FRANCE IARD, dont le siège social est sis [Adresse 2]es qualité d’assureur de S.A.S BE HOME

représentée par M^e Marie-Noël LYON, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Sophie BELLON, avocat plaidant au barreau de Paris.

S.A.S. BE HOME, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 841 385 750 dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Sabrina GUILLIER, avocat au barreau du Val d’Oise

S.E.L.A.R.L. SELARL [G] [Y], prise en la personne de Me [G] [Y], mandataire liquidateur de la S.A.S BE HOME dont le siège social est sis [Adresse 1], nommé à cette fonction selon jugement du tribunal de commerce de Pontoise en date du 2 octobre 2023

n’ayant pas constitué avocat

S.E.L.A.R.L. NOTA CONSEILS M, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 833 104 615 dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Michel RONZEAU, avocat au barreau du Val d’Oise

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FAITS ET PROCEDURE

Par acte reçu le 10 mai 2012 par Maître [O] [Z], notaire associé à [Localité 9], Monsieur [M] [A] et son épouse Madame [P] [D] ont fait donation à leur fils unique [U] [A] de la pleine propriété de droits et biens immobiliers sis à [Adresse 12]. L’acte a prévu que les biens donnés ne feront pas partie de la communauté existant entre le donataire et son épouse Madame [X] [J].

Néanmoins, par acte sous signature privée du 7 décembre 2019, Monsieur [U] [A] et son épouse Madame [X] [A] d’une part et Monsieur [R] [N] et Madame [E] [N] d’autre part ont établi un compromis aux termes duquel les époux [A] ont vendu aux époux [N] le bien immobilier objet de la donation, moyennant le prix global de 360.000 €, dont 9.000 € pour les biens mobiliers, avec le concours de la société Be Home, agence immobilière exerçant sous l’enseigne « Oxigo Immobilier [Localité 7] ».

La vente a été consentie sous diverses conditions suspensives, dont l’obtention d’un ou plusieurs prêts bancaires avant le 20 février 2020. La signature de l’acte authentique devait intervenir au plus tard le 19 mars 2020 chez Maître [K], notaire à [Localité 6]. Il a été prévu qu’un dépôt de garantie de 10.000 € serait séquestré au plus tard le 3 janvier 2020 entre les mains de Maître [K]. Une clause pénale de 36.000 € a été prévue dans le cas où l’une des parties refuserait de régulariser la vente, les conditions suspensives étant réalisées.

Or il s’est avéré que Monsieur [M] [A], père de Monsieur [U] [A], divorcé le 28 mai 2013 de Madame [P] [D], a donné naissance le 29 septembre 2017 à une fille, [V] [H] [F], de son union avec sa nouvelle conjointe.

La connaissance de cet événement a retardé la signature de l’acte authentique, compte tenu du risque d’action en réduction ou revendication prévue par l’article 924-4 du code civil.

Par ordonnance du 17 juillet 2020, le Juge des tutelles du tribunal judiciaire de Pontoise a autorisé les parents de la jeune [V] [F] à renoncer, en ses lieu et place, à exercer l’action en réduction ou revendication, sous réserve d’une nouvelle donation-partage qui serait intégrée à celle du 10 mai 2012 et octroierait à la jeune [V] une somme de 175.000 € correspondant à la moitié indivise des droits transmis à [U] [A]. Cette ordonnance a été modifiée le 26 novembre 2020, puis le 12 janvier 2021. Aux termes de cette dernière ordonnance, le Juge des tutelles a autorisé les parents de la jeune [V] [F] à renoncer en ses lieux et place à exercer l’action en réduction ou revendication au vu de la donation établie au profit de cette dernière par acte du 21 décembre 2020 d’un bien immobilier situé en Russie, évalué à 176.000 €.

Entre temps, par un protocole des 6 et 7 juillet 2020, les époux [U] [A] et les époux [N] ont annulé purement et simplement la vente du 7 décembre 2019 sans aucun recours ni indemnité de part et d’autre.

Le bien immobilier de [Localité 11] a été vendu par les époux [A] le 17 février 2021 au prix de 326.000 €.

Par exploits des 15 et 16 mars 2022, Monsieur et Madame [A] ont fait assigner la société Be Home ainsi que la SELARL Nota Conseils M, notaires, devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins d’obtenir la réparation de leur préjudice.

Par exploit du 22 mai 2023, la société Be Home a fait assigner en intervention forcée la société Axa France IARD. Par ordonnance du 21 septembre 2023, la Présidente de la deuxième chambre de ce tribunal a ordonné la jonction des deux instances.

Par jugement du 2 octobre 2023, le tribunal de commerce de Pontoise a prononcé la liquidation judiciaire de la société Be Home, et désigné la SELARL [Y], prise en la personne de Maître [B] [G] [Y], en qualité de liquidateur.

Par exploit du 29 mars 2024, Monsieur et Madame [A] ont fait assigner en intervention forcée la SELARL [Y]. Par ordonnance du 6 juin 2024, la Présidente de la deuxième chambre de ce tribunal a ordonné la jonction avec l’instance précédente.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 octobre 2024. L’affaire a été plaidée le 14 octobre 2024 et mise en délibéré au 6 janvier 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 13 mai 2024, Madame [X] [J] épouse [A] et Monsieur [U] [A] demandent au tribunal de :

Condamner in solidum la société Be Home, la société Axa et la SELARL Nota Conseils M à leur verser la somme totale de 68.318,01 €,Les condamner in solidum aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Paiella, avocat dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile,Les condamner in solidum à leur verser une indemnité de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Ils font valoir que l’agence immobilière, en sa qualité de rédacteur d’acte, doit s’enquérir de toutes informations utiles à la rédaction de l’acte et en garantir l’efficacité juridique, qu’en l’espèce l’agence a négligé d’interroger Monsieur [A] sur l’existence ou non de frères et sœurs et de s’assurer que la vente ne pourrait être compromise au regard de l’article 924-4 du code civil. Ils articulent le même grief à l’égard du notaire, qui ne lui a pas posé davantage de questions, et ne l’a pas alerté sur les risques potentiels dans une telle situation, le notaire étant débiteur d’une obligation de conseil. Ils s’estiment dès lors bien fondés à leur réclamer la somme totale de 68.318,01 €, qui correspond à la clause pénale qu’ils n’ont pu percevoir, à la différence du prix de vente de leur bien, et à diverses dépenses auxquelles ils ont dû faire face. Ils invoquent également dans le corps de leurs écritures un préjudice moral de 10.000 €.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 15 mai 2024, la compagnie Axa France IARD, assureur de la société Be Home, demande au tribunal de :

Débouter les consorts [A] de l’ensemble de leurs demandes à l’égard de la société Be Home,Débouter l’ensemble des parties de leurs demandes à son égard,A titre subsidiaire :

Réduire les montants alloués à de plus justes proportions,Condamner la société Nota Conseils M à la relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontreJuger que la franchise souscrite par la société Be Home est opposable aux tiers,En tout état de cause :

Condamner tout succombant à lui verser la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner tout succombant aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Sophie Bellon, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir qu’en l’état des pièces transmises, la société Be Home ne pouvait connaître l’existence de frères et sœurs de Monsieur [A], et qu’il appartenait à ce dernier de préciser qu’il avait une demi-sœur. Elle considère dès lors qu’elle n’a commis aucune faute, la capacité de Monsieur [A] de vendre son bien ayant été vérifiée par son titre de propriété. Elle fait valoir ensuite une absence de lien de causalité entre les fautes et les préjudices allégués, les démarches nécessitées par la découverte de la demi-sœur entraînant des délais plus importants que les délais habituels. Sur les préjudices, elle fait observer que la clause pénale n’avait pas à s’appliquer en l’espèce, que la différence de prix n’est pas imputable à l’agence, pas plus que les différentes demandes concernant les assurances et les charges de copropriété, l’augmentation du prix des travaux n’étant pas justifiée. Elle met également en doute l’existence d’un préjudice moral. A titre subsidiaire, elle sollicite la garantie du notaire, qui a tardé à soulever la difficulté née de la présence d’une sœur de Monsieur [A] alors que cette difficulté ne pouvait être découverte que par un notaire. Elle fait valoir enfin que les conditions particulières du contrat de la société Be Home prévoient une franchise de 10 % du montant des dommages, avec un minimum de 1.500 € et un maximum de 7.500 € par sinistre.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 28 décembre 2023, la SELARL Nota Conseils M demande au tribunal de :

Débouter Monsieur et Madame [A] de l’intégralité de leurs demandes à son encontre,Les condamner à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Les condamner solidairement aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés en application des articles 696 et suivants du code de procédure civile,A titre infiniment subsidiaire :

Retenir un partage de responsabilité entre la société Be Home et elle-même,Limiter l’éventuelle condamnation prononcée contre elle à titre symbolique, par un pourcentage de responsabilité moindre que celle de la société Be Home,Débouter la société Axa France IARD de sa demande de garantie formulée à son encontre,Ecarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Elle fait valoir que la vente s’est formée dès le 7 décembre 2019 par la signature du compromis rédigé par l’agence Oxigo, que le dossier lui a été transmis fin décembre 2019, qu’elle a entamé la constitution du dossier d’usage dès le début janvier 2020, que la signature de l’acte a dû être reportée en mai 2020 après le confinement ayant débuté le 17 mars, et que la question de l’existence d’autres enfants de Monsieur [A] père ne s’est pas posée immédiatement, l’acte de donation ne faisant état que d’un fils unique. Elle souligne qu’elle s’est heurtée à des difficultés importante, la jeune sœur étant mineure, de nationalité russe et résidant en Russie, mais qu’elle a envisagé toutes les solutions pour éviter toute action en revendication ultérieure, une solution ayant été trouvée en fin de compte en décembre 2020, entérinée par le juge des tutelles. Elle estime en conséquence n’avoir commis aucune faute, et n’être en aucune façon responsable de l’échec de la vente aux époux [N], le lien de causalité entre son intervention et les préjudices invoqués n’étant pas démontré. Elle ajoute que les préjudices allégués ne sont pas indemnisables par le notaire, la clause pénale n’étant applicable qu’aux cocontractants, le retard pour parvenir à la nouvelle vente n’étant dû qu’à la situation familiale de Monsieur [A], et les charges relatives aux assurances, intérêts et charges de copropriété ainsi que l’augmentation du coût des travaux n’étant dus qu’au fait qu’ils n’ont pas souhaité soulever la défaillance de la condition suspensive insérée dans le compromis de vente de la maison qu’ils souhaitaient acquérir à [Localité 13]. Elle conteste également tout lien de causalité entre son intervention et le préjudice moral invoqué. A titre subsidiaire, elle estime que le préjudice ne peut être que minime compte tenu du bref délai entre sa saisine et les diligences effectuées, par rapport à la responsabilité de l’agence immobilière. Elle sollicite donc le rejet de la demande de garantie formulée par la société Axa France IARD.

La SELARL [G] [Y], régulièrement assignée le 29 mars 2024 à personne morale en sa qualité de liquidateur de la société Be Home, n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, le tribunal renvoie aux conclusions des 28 décembre 2023, 13 mai 2024 et 15 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est établi que les époux [A] ont donné mandat à la société Be Home, le 22 octobre 2019, de rechercher un acquéreur pour leur bien immobilier de [Localité 11]. Ils recherchent donc sa responsabilité contractuelle sur le fondement des articles 1231-1 et suivants du code civil, et la responsabilité extracontractuelle du notaire sur le fondement des articles 1240 et suivants du même code.

Le grief invoqué est identique : pour l’agence immobilière, avoir rédigé un compromis de vente sans s’être assuré au préalable de l’absence de frères ou sœurs de Monsieur [A] ; pour le notaire, avoir tardé à envisager cette question dans la préparation de son acte authentique.

Sur la responsabilité de l’agence

Il est incontestable que l’agent immobilier a l’obligation de s’assurer de l’efficacité de son acte et en particulier de vérifier la capacité des parties de s’engager. Toutefois, en l’espèce, l’agence a bien exigé le titre de propriété de Monsieur [A] puisqu’elle s’est fait remettre l’acte de donation du 10 mai 2012 qui fait de Monsieur [U] [A] l’unique propriétaire du bien immobilier de [Localité 11].

Il est vrai que l’agence a pu faire une lecture superficielle de cet acte puisqu’elle présente dans son acte Monsieur et Madame [A] ensemble sous la rubrique « Le vendeur », alors que l’acte de donation stipule, comme condition de la donation, que les biens donnés ne feront pas partie de la communauté existant entre le donataire et son épouse. Néanmoins, s’agissant du domicile conjugal, la signature de l’épouse sur le compromis de vente n’est pas illégitime, même si elle aurait dû figurer dans l’acte d’une autre manière.

Il ressort de l’acte de donation du 10 mai 2012 que [U] [A], alors âgé de 28 ans, est le fils unique d'[M] [A] et [P] [D], ce qui est rigoureusement exact à cette date. Le père est âgé de 51 ans et la mère de 49 ans. Il apparaît alors de manière assez évidente que le couple n’aura plus d’enfants, et l’on peut comprendre que l’agence, qui est certes un professionnel de l’immobilier mais pas nécessairement du droit successoral, ne se soit pas posé la question de l’existence potentielle de frères et sœurs ultérieurs de [U] [A].

Or les parents [A] ont divorcé l’année suivante, et [M] [A] a donné naissance à une fille le 29 septembre 2017 de son union avec Madame [W]. Lors de la signature du compromis de vente, Monsieur [U] [A] n’ignorait pas qu’il avait une petite sœur de deux ans, mais n’a pas jugé utile d’en informer l’agence. On ne peut certes lui reprocher de ne pas connaître les dispositions du code civil sur les libéralités, mais il pouvait se douter que l’existence d’un deuxième enfant pouvait avoir une influence sur la succession de son père, l’acte du 10 mai 2012 indiquant de manière très claire que la donation est faite « en avancement de part successorale » (p. 2).

Compte tenu de ce contexte, on ne peut considérer que l’agence immobilière ait commis une faute professionnelle en s’abstenant de demander à Monsieur [A] s’il avait eu des frères et sœurs après la donation.

Sur la responsabilité du notaire

Lorsque le dossier est transmis au notaire à la fin du mois de décembre 2019, la vente est d’ores et déjà parfaite sous réserve de la réalisation des conditions suspensives, et n’a plus qu’à être établie par acte authentique pour être opposable aux tiers. Il n’a pas plus de raison que l’agence de s’interroger à ce moment-là sur l’existence de frères et sœurs du donataire compte tenu de l’âge des parents.

Néanmoins, la question a bien été posée avant la signature de l’acte authentique, puisqu’il résulte des éléments du dossier que l’existence d’une petite sœur de Monsieur [A] a été révélée au notaire au début du mois de mai 2020, alors que la date de signature de l’acte, primitivement fixée au 19 mars 2020, avait été repoussée au 14 mai suivant du fait du confinement.

Le notaire a immédiatement pris la mesure de la difficulté née de cette situation au regard de l’article 924-4 du code civil, la jeune sœur ayant un droit de revendication à l’encontre des acquéreurs du bien objet de la donation. Le 12 mai 2020, Maître [K] indiquait à Monsieur [A] les possibilités qui se présentaient pour résoudre le problème. Dès le 19 mai, elle transmettait à ce dernier un projet d’acte de donation-partage à l’intention de Monsieur [M] [A], domicilié en Russie, ainsi qu’un imprimé à signer en vue de saisir le juge des tutelles.

Le 7 juillet 2020, le juge des tutelles, saisi entre temps, demandait des éclaircissements complémentaires au notaire, qui les lui adressait le jour-même. Le 17 juillet, le juge des tutelles rendait une ordonnance autorisant Monsieur [M] [A] et Madame [W] à renoncer, aux lieu et place de leur fille, à l’action en réduction ou revendication prévue par l’article 924-4 précité, sous réserve d’une nouvelle donation-partage octroyant à la jeune fille une somme de 175.500 €, correspondant à la moitié indivise des droits et biens immobiliers transmis à [U] [A].

Il s’est toutefois avéré que Monsieur [M] [A] était dans l’incapacité de verser une telle somme à sa fille. Le 15 octobre 2020, le notaire saisissait à nouveau le juge des tutelles en vue d’une modification de l’ordonnance, Monsieur [M] [A] souhaitant cette fois faire donation à sa fille d’un bien immobilier situé en Russie, de même valeur que le bien de [Localité 11]. Le 23 octobre 2020, le nouveau juge des tutelles s’étonnait de ce que Monsieur [A] ne dispose pas de la somme prévue alors que c’est ce qu’il avait proposé lui-même dans sa requête du mois de mai, et souhaitait des informations plus précises sur le bien proposé en donation. Le jour même, cette demande était transmise à Monsieur [A]. Les éléments demandés ont pu être transmis au juge le 16 novembre 2020, et l’ordonnance modificative a pu être rendue le 26 novembre 2020.

Néanmoins, la donation, portant sur un bien situé en Russie, n’a pu être effectuée qu’en Russie. De ce fait, le 23 décembre 2020, le notaire a demandé au juge des tutelles une nouvelle ordonnance autorisant les parents à renoncer à l’action en réduction au nom de leur fille, au vu d’une traduction de l’acte de donation établi en russe. La donation traduite a pu être adressée au juge le 30 décembre 2020, et l’ordonnance définitive a pu être rendue le 12 janvier 2021.

La vente aux époux [N] ayant été annulée d’un commun accord par protocole des 6 et 7 juillet 2020, le bien de [Localité 11] a pu faire l’objet d’une promesse unilatérale de vente aux époux [L] le 8 décembre 2020, et d’un acte authentique de vente le 17 février 2021, mais avec un moindre prix.

Les demandeurs reprochent au notaire d’être responsable de cette situation pour avoir tardé à réagir pour régler le problème. Ce grief n’apparaît toutefois pas fondé au regard de l’historique retracé plus haut, la longueur de la procédure étant essentiellement due à la complexité de la situation, à la nécessité de saisir le juge des tutelles, à l’éloignement des parties, les parents et la jeune enfant étant domiciliés en Russie, à la difficulté des relations, les déplacements en avion étant interdits à cette époque en raison de la pandémie, et aux tergiversations de Monsieur [M] [A]. Il n’est nullement démontré que si l’existence du deuxième enfant avait été découverte dès le départ, la vente du bien immobilier aurait pu intervenir rapidement.

En fin de compte, le seul responsable de la situation est Monsieur [M] [A], qui n’a pris aucune disposition à la naissance de son second enfant pour lui assurer une égalité de traitement avec l’aîné.

En l’absence de fautes caractérisées tant de la part de la société Be Home que de la SELARL Nota Conseils M, la question du lien de causalité avec les préjudices invoqués ne se pose pas, et les demandes des époux [A] seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Monsieur et Madame [A], qui succombent en leurs prétentions, seront condamnés aux dépens, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Compte tenu des éléments du dossier, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles. Les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Déboute Monsieur [U] [A] et Madame [X] [J] épouse [A] de l’ensemble de leurs demandes ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement Monsieur [U] [A] et Madame [X] [J] épouse [A] aux dépens, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé le 6 janvier 2025, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président,

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY