RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00142 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OZQ3

MINUTE N° : 26/00024

Notification

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 15 JANVIER 2026

— 

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. RESIDENCE SYNDIC STE VERTFONCIE

[Adresse 5]

[Adresse 12]

[Localité 7]

représentée par M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [X] [Y]

[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Madame [L] [U] épouse [Y]

[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Cécile BAULER,

Assisté de : Sylvie PERARO, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 04 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Anne-Cécile BAULER, juge délégué du Tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Sylvie PERARO, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [Y] et Madame [L] [U] épouse [Y] sont propriétaires des lots n°3, n°150 et n°203, au sein d’un immeuble situé [Adresse 4] et 1, 3 et

[Adresse 6] à [Adresse 8] [Localité 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 9] (« le syndicat des copropriétaires « ), a, par l’intermédiaire de son syndic, fait signifier à Monsieur [X] [Y] et Madame [L] [Y] une sommation de payer la somme de 4083,10 euros en principal au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [X] [Y] et Madame [L] [Y] devant le tribunal de proximité de Montmorency aux fins d’obtenir leur condamnation solidairement au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 5357,46 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 26 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure ou sommation de payer,

— la somme de 930,78 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure ou sommation de payer,

— la capitalisation des intérêts,

— la somme de 3 000 euros au titre des dommages et intérêts,

— la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens,

et rappeler l’exécution provisoire de droit.

A l’audience du 4 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Il souligne qu’il s’agit de la quatrième procédure engagée contre Monsieur [X] [Y] et Madame [L] [Y], pour non-paiement des charges de copropriété.

Il expose que Monsieur [X] [Y] et Madame [L] [Y], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [X] [Y], régulièrement assigné à domicile, et

Madame [L] [Y], régulièrement assignée à personne, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux des assemblées générales des 2 juin 2022, 15 juin 2023, 20 juin 2024 et

16 juin 2025 approuvant les comptes entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2024 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2025, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charges pour l’année 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

En l’absence de disposition légale ou de justification d’une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les deux copropriétaires des lots, qui se ne présume point,

il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [X] [Y] et Madame [L] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de

5357,46 euros, au titre des charges de copropriété dues au 26 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 10 décembre 2024 sur la somme de 4083,10 euros, et à compter de l’assignation du 3 octobre 2025 sur le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 930,78 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il y a lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification de la sommation de payer du 10 décembre 2024, à hauteur de 158,78 euros, dont il est justifié.

En revanche, il n’est pas justifié de l’envoi des mises en demeure des 12 avril 2024 et

4 septembre 2024, chacune facturée à hauteur de 40 euros. Aucune justification n’est apportée concernant les « frais de procédure sommation de payer » le 3 décembre 2024 à hauteur de 280 euros. Ces frais seront donc écartés.

Il convient également de déduire les frais « sommation de payer » imputés le 3 décembre 2024 à hauteur de 280 euros, les frais « constitution dossier avocat » à hauteur de 280 euros imputés le 16 mai 2025 ainsi que les frais « d’actualisation dossier suivi avocat » à hauteur de 132 euros imputés le 26 septembre 2025, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [X] [Y] et Madame [L] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 158,78 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [X] [Y] et Madame [L] [Y] ont déjà fait l’objet de trois condamnations au paiement de charges de copropriété impayées selon jugements des 9 octobre 2018, 17 décembre 2020 et 11 octobre 2022. Le comportement et la résistance des copropriétaires entraînent un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner Monsieur [X] [Y] et Madame [L] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [X] [Y] et Madame [L] [Y] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [X] [Y] et Madame [L] [Y] à lui payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [X] [Y] et Madame [L] [U] épouse [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 9] la somme de 5357,46 euros, au titre de l’arriéré de charges de copropriété dues au 26 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 10 décembre 2024 sur la somme de 4083,10 euros, et à compter du 3 octobre 2025, date de l’assignation, sur le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

CONDAMNE Monsieur [X] [Y] et Madame [L] [U] épouse [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 9] la somme de 158,78 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE Monsieur [X] [Y] et Madame [L] [U] épouse [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 9] la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [X] [Y] et Madame [L] [U] épouse [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 9] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [X] [Y] et Madame [L] [U] épouse [Y] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT