TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

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N° RG 24/55767 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5NOY

N°: 1

Assignation du :

01 Août 2024

EXPERTISE[1]

[1] 2 copies exécutoires

+ 1 CCC à l’expert :

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 03 février 2026

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11], représenté par son Syndic, le Cabinet FONCIA [Localité 13] RIVE DROITE, société par actions simplifiée

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #C2444

DEFENDERESSE

S.C.I. BARYE Invest, S.C.I.

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Serge SADOUN, avocat au barreau de PARIS – #B0241

DÉBATS

A l’audience du 06 Janvier 2026, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

La société SCI BARYE INVEST est propriétaire, depuis le 5 mai 2023, de 3 lots situés au 6ème étage de l’immeuble du [Adresse 10].

L’immeuble est soumis au statut de la copropriété.

La société SCI BARYE INVEST a engagé des travaux dans ses lots, qui sont contestés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9].

C’est dans ces conditions que, par acte en date du 1er août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] a assigné la société SCI BARYE INVEST devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins principalement de voir ordonner une mesure d’expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er octobre 2024, et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties qui se sont engagées dans une médiation.

Ce processus de médiation s’est interrompu sans que les parties aient trouvé un accord, et l’affaire a finalement été plaidée le 6 janvier 2026.

Par conclusions déposées et soutenues oralement, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sollicite désormais :

— A titre principal la condamnation de la société SCI BARYE INVEST, sous astreinte, à :

o procéder à la dépose des fenêtres, des évacuations d’eaux usées et de la chape de ragréage,

o communiquer un justificatif de ce que les étanchéités ont été réalisées conformément aux règles de l’art par une entreprise dument assurée à cet effet,

— A titre subsidiaire, la désignation d’un expert judiciaire,

— En toute hypothèse :

o le rejet des demandes reconventionnelles de la société SCI BARYE INVEST,

o la condamnation de cette dernière à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens avec bénéfice de distraction.

La société SCI BARYE INVEST sollicite de :

— Déclarer irrecevable comme prescrite la demande de dépose du raccordement à la colonne des eaux de pluie,

— Débouter le demandeur de ses demandes de dépose sous astreinte, et de toutes ses autres demandes,

— Rejeter la demande d’expertise,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur les demandes principales de dépose des fenêtres, des évacuations d’eaux usées et de la chape de ragréage, et de communication de justificatifs

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription relative au raccordement à la colonne des eaux de pluie

La société SCI BARYE INVEST soutient, en invoquant la prescription quinquennale, que la demande relative à la dépose du raccordement des évacuations d’eaux usées est prescrite car des travaux ont été réalisés par le syndicat des copropriétaires sur les évacuations en plomb entre 2012 et 2017, de telle sorte que le demandeur était informé de ces éléments depuis plus de 5 ans.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] s’oppose à cette fin de non-recevoir au motif principal que quand bien même il aurait été informé dès 2016 de l’existence d’évacuations en plomb, le point de départ d’une éventuelle prescription ne peut être fixé qu’à la date des travaux litigieux.

En droit, l’article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

En l’espèce, l’objet de la demande de dépose porte sur les raccordements effectués par la défenderesse sur les réseaux d’évacuation de l’immeuble. Or il est établi et non contesté que les travaux litigieux ont été réalisés entre 2023 et 2024, de telle sorte qu’aucune prescription ne peut être acquise lorsque l’assignation est délivrée le 1er août 2024.

La question de la préexistence d’évacuations en plomb pour les eaux de pluie, et le moyen de défense tiré du fait que la défenderesse aurait seulement utilisé des raccordements déjà en place, ne peuvent être opérants au stade de la recevabilité de la demande.

La fin de non-recevoir sera donc rejetée.

Sur le bien-fondé des demandes de dépose

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] soutient que la défenderesse a réalisé dans ses lots différents travaux malgré le refus de l’assemblée générale des copropriétaires, ou sans avoir même sollicité l’autorisation, pourtant nécessaire, de cette dernière, ce qui constitue un trouble manifestement illicite.

La société SCI BARYE INVEST s’oppose aux demandes en soutenant qu’il n’y a aucun trouble manifestement illicite dans la mesure où les travaux qu’elle a réalisés, dans les règles de l’art, compte-tenu de leur nature, ne nécessitaient pas d’autorisation de l’assemblée générale. Elle soutient également que le demandeur ne rapporte pas la preuve de l’urgence ni du dommage imminent.

En droit, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la violation de la règle de droit et la perturbation qui en résulte. Mais, il convient de rappeler que l’urgence est indifférente.

En l’espèce, il convient d’abord de relever que les demandes étant fondées sur l’existence d’un trouble manifestement illicite, il n’y a pas lieu de répondre aux moyens inopérants tirés de l’absence de preuve de l’urgence ou d’un dommage imminent.

Sur l’existence alléguée d’un trouble manifestement illicite, la défenderesse ne conteste pas avoir procédé à différents travaux d’aménagement des chambres de service qu’elle a acquises.

S’agissant des fenêtres, elle reconnaît ainsi avoir remplacé les fenêtres bois par des fenêtres PVC, et produit un constat de commissaire de justice du 3 décembre 2025 qui décrit la façade de l’immeuble et l’aspect extérieur des fenêtres remplacées par rapport aux autres fenêtres de la façade.

L’article 5 du règlement de copropriété stipule que les fenêtres ne peuvent être " modifié[e]s " sans le consentement de l’assemblée générale.

Néanmoins, il ne ressort pas du constat produit, et des photographies qui y sont jointes, avec l’évidence requise en matière de référés, que l’aspect extérieur des fenêtres a été « modifié » par la société SCI BARYE INVEST, de telle sorte que les travaux auraient nécessairement dû être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires.

Par conséquent, le trouble manifestement illicite n’est pas démontré et il n’y a pas lieu à référé sur la demande de remise en état des fenêtres.

S’agissant des évacuations d’eaux usées, il est établi que les travaux de raccordement qui avaient été proposés par la défenderesse, soit sur la chute des eaux usées de la cour intérieure, soit avec un dispositif de relevage, ont été refusés par l’assemblée générale des copropriétaires du 5 décembre 2023.

Il est également établi que la société SCI BARYE INVEST n’a pas engagé ces travaux, mais a finalement choisi de raccorder les eaux usées de ses lots sur la colonne des eaux de pluie, en façade.

Cependant, la défenderesse, qui ne conteste pas qu’il existe désormais une obligation de séparation des eaux usées et des eaux pluviales, soutient que ce raccordement n’a rien modifié à l’état existant des lots puisque cette évacuation existait déjà, et que la seule modification a consisté à remplacer, dans ses parties privatives, les conduits en plomb par des conduits en PVC.

Elle produit à l’appui de ses dires notamment un « rapport de conformité » du 27 juin 2024, et un rapport de visite d’un architecte du 18 juillet 2024 qui indique que « ces travaux n’ont pas modifié l’exutoire d’évacuation des eaux ménagères qui existait déjà dans la canalisation verticale en façade ».

En l’état, il n’est donc pas établi, avec l’évidence requise en matière de référé, l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de dépose des raccordements des eaux usées.

Enfin, s’agissant de la demande relative à la chape de ragréage, si le demandeur soutient qu’il s’agit d’un élément qui s’intègre au plancher, partie commune, et relevait donc d’une autorisation préalable de l’assemblée générale, la défenderesse soutient que c’est seulement une chape légère qui fait partie du revêtement, partie privative, qui ne nécessitait pas d’autorisation préalable de l’assemblée générale.

Elle produit des éléments techniques sur la conformité de la chape réalisée, notamment une note de calcul d’un bureau d’ingénierie relative à la vérification de la capacité portante du plancher existant.

Si le demandeur fait état de désordres subis par la copropriétaire du 5ème étage, qui seraient en lien notamment avec la coulée de la chape litigieuse, les éléments produits sont insuffisants pour démontrer que les travaux litigieux ont affecté les parties communes.

Par conséquent, en l’état, le trouble manifestement illicite n’est pas établi et il n’y a pas lieu à référé sur la demande de dépose de la chape.

Sur la demande de communication d’un justificatif relatif à l’étanchéité

Il semble que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] fonde cette demande sur un dégât des eaux subi dans un appartement du 5ème étage, en 2024.

Cependant, le seul constat de désordres au plafond d’un lot privatif du 5ème étage, quand bien même celui-ci serait en-dessous des lots de la défenderesse, ne peut justifier cette demande, qui sera rejetée.

II – Sur la demande subsidiaire d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être légalement ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur les responsabilités éventuelles des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès, sauf à ce qu’il soit manifestement voué à l’échec, du procès susceptible d’être engagé, mais d’ordonner une mesure d’instruction sans aucun préjugé quant à leur responsabilité; qu’il lui suffit pour cela de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure sollicitée et que celle-ci ne porte pas une atteinte illégitime aux droits et aux libertés fondamentales d’autrui.

En l’espèce, si les demandes principales de remise en état ne peuvent prospérer en l’état devant le juge des référés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] démontre que des travaux ont été conduits par la défenderesse, qui pourraient affecter les parties communes, notamment sur des éléments de structure ou sur les réseaux d’évacuation des eaux.

Contrairement à ce qui est soutenu par la société SCI BARYE INVEST, les limites posées par l’article 146 du code de procédure civile, qui dispose qu’ « Une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver./ En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve », ne s’appliquent pas à une demande d’expertise in futurum sur le fondement de l’article 145 du même code.

Par ailleurs, les éléments techniques produits en défense sont non contradictoires, et seule une expertise judiciaire, menée notamment dans les parties privatives de la défenderesse auxquelles le demandeur ne peut pas librement accéder, permettra « d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige ».

A la lecture de ces éléments, il apparaît que le demandeur justifie d’un intérêt légitime à ce qu’une mesure d’expertise soit ordonnée, afin d’établir contradictoirement les troubles et d’en rechercher l’origine et d’apprécier leur gravité. Ainsi, il convient d’y faire droit dans les conditions précisées au dispositif de la décision.

III – Sur les autres demandes

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référés, statue également sur les dépens. L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

A la lumière de ce qui précède, et la demande à laquelle il est fait droit étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9].

Enfin, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire droit aux demandes formulées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Ces demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, en matière de référés et en premier ressort ;

Rejetons la fin de non-recevoir soulevée par la société SCI BARYE INVEST ;

Rejetons les demandes principales du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] ;

Accueillons la demande subsidiaire formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ;

Ordonnons en conséquence une mesure d’expertise et commettons :

Madame [Y] [X]

[Adresse 4]

☎ :[XXXXXXXX02]

pour procéder à cette expertise, avec pour mission de :

1. Se rendre sur place, [Adresse 10], en présence des parties et de leurs conseils préalablement convoqués ; les entendre ainsi que tout sachant au besoin et se faire communiquer tous documents ;

2. Examiner l’ouvrage, le décrire ;

3. Examiner l’ensemble des désordres allégués par le demandeur dans ses écritures et les pièces au soutien de celles-ci, et les désordres connexes ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement, donner son avis sur leur réalité, sur la date de leur apparition, sur leur origine, sur leurs causes et sur leur importance, en précisant s’ils sont imputables à la conception, à un défaut de direction ou de surveillance, à l’exécution, aux conditions d’utilisation ou d’entretien, à un non-respect des règles de l’art ou à toute autre cause, et, dans le cas de causes multiples, d’évaluer les proportions relevant de chacune d’elles, en précisant les entreprises ou entrepreneurs concernés ;

4. Dans la mesure du possible, joindre à son rapport des photographies ou tout autre document visuel permettant à la juridiction de se rendre compte de la réalité des constatations faites ;

5. Donner tous les éléments permettant à la juridiction éventuellement saisie de déterminer si les travaux litigieux réalisés par la société SCI BARYE INVEST dans ses lots affectent des parties communes ;

6. Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels, résultant des désordres, malfaçons/ non façons et non conformités, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

7. Indiquer les travaux nécessaires aux remises en état et en conformité;

8. Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, éviter leur réapparition et leur délai d’exécution, à partir des devis fournis par les parties, chiffrer le cout de réalisation de ces travaux, maitrise d’œuvre incluse ;

9. Fournir tous autres renseignements utiles ;

10. Donner son avis sur les réclamations financières des parties et, le cas échéant, faire les comptes entre les parties ;

11. En concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise ;

12. Soumettre un pré rapport aux parties afin que ces dernières puissent, avant le rapport définitif, faire part de leurs dires et observations ;

Disons que l’expert pourra prendre l’initiative de recueillir les déclarations de toutes personnes informées ;

En cas d’urgence caractérisée par l’expert, autorisons le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés les travaux indispensables par telle entreprise de son choix, sous le contrôle de l’expert ;

Disons que l’expert désigné pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix dans une autre spécialité que la sienne, après avoir avisé le juge chargé du contrôle des expertises et les parties ;

Disons qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert, il sera procédé à son remplacement par le magistrat chargé du contrôle des expertises;

Fixons à la somme de 5.000 € (cinq mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] de préférence par virement sur le compte de la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 3 avril 2026 ;

Disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe au plus tard le 3 décembre 2026 et que de toutes les difficultés ou causes de retard, il avisera le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

Disons que conformément aux dispositions de l’article 282 du code de procédure civile, l’expert déposera son rapport accompagné de sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’établir sa réception et les informant de leur possibilité de présenter à l’expert et à la juridiction, leurs observations sur cette demande dans un délai de 15 jours à compter de sa réception;

Rejetons les demandes plus amples ou contraires ;

Rejetons les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laissons les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 13] le 03 février 2026.

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Fanny LAINÉ

Service de la régie :

Tribunal de Paris, Parvis Robert BADINTER

[Localité 8]

☎ [XXXXXXXX01]

Fax 01.44.32.53.46

✉ [Courriel 15]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX012]

BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Madame [Y] [X]

Consignation : 5 000 € par Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11], représenté par son Syndic, le Cabinet FONCIA [Localité 13] RIVE DROITE, société par actions simplifiée

le 03 Avril 2026

Rapport à déposer le : 03 Décembre 2026

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, [Adresse 14]

[Localité 8].