RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00039 – N° Portalis DB3U-W-B7J-PAWC

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 07 AVRIL 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. [Adresse 1]

Syndic STE A2BCD

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [N] [P]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

Madame [U] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Cécile BAULER,

Assisté de : Sylvie PERARO, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 27 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée par Anne-Cécile BAULER, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Sylvie PERARO, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [N] [P] et Madame [U] [Y] sont propriétaires des lots n° 86 et 93 au sein de la [Adresse 1], sise [Adresse 4], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 28 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 4] a, par l’intermédiaire de son syndic, mis en demeure Monsieur [N] [P] ou Madame [U] [Y] de payer la somme de 1091,14 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 4] (le syndicat des copropriétaires) a, par l’intermédiaire de son syndic, fait signifier à Monsieur [N] [P] et Madame [U] [Y] une sommation de payer la somme de 2689,97 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [N] [P] et Madame [U] [Y] devant le présent tribunal aux fins d’obtenir leur condamnation solidairement au paiement des sommes suivantes :

—  4259,55 euros au titre des charges de copropriété impayées, appel de charges du quatrième trimestre 2025 inclus, avec intérêts légaux sur la somme de 1141,14 euros à compter du 28 mai 2024, sur la somme de 2840,07 euros à compter du 3 janvier 2025, et à compter de l’assignation pour le surplus,

—  1900 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens.

À l’audience du 27 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Il expose que Monsieur [N] [P] et Madame [U] [Y], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation des propriétaires au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [N] [P] et Madame [U] [Y], régulièrement assignés à l’étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux des assemblées générales des 8 novembre 2023 et 18 décembre 2024 approuvant les comptes arrêtés entre le 1er juillet 2022 et le 30 juin 2024 et approuvant le budget prévisionnel du 1er juillet 2024 au 30 juin 2026, et l’attestation du syndic de l’immeuble en date du 16 octobre 2025 indiquant l’absence de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Si les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge entre le 1er juillet 2024 et le 31 décembre 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte.

Le règlement de copropriété prévoit expressément en sa section II la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [N] [P] et Madame [U] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3172,25 euros , au titre des charges de copropriété dues au 16 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2025 sur la somme de 2689,97 euros, et du 28 novembre 2025, date de l’assignation, sur le surplus, en l’absence d’interpellation suffisante par la mise en demeure du 28 mai 2024 dont il n’est pas démontré qu’elle a touché ses destinataires.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 28 mai 2024 facturée 50 euros conformément au contrat de syndic. Il convient de faire droit à la demande.

Il y a lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification de la sommation de payer du 3 janvier 2025, à hauteur de 166,30 euros, dont il est justifié.

En revanche, il n’est pas justifié des frais de relance après mise en demeure imputés à hauteur de 28 euros le 17 juin 2024, l’envoi du courrier n’étant pas démontré.

Il convient également de déduire les “honoraires dossier transmis à l’auxiliaire de justice” imputés à hauteur de 315 euros le 26 décembre 2024, et les “honoraires transmission dossier avocat” imputés à hauteur de 320 euros le 16 octobre 2025, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il y a lieu en outre de déduire les frais “honoraires de constitution d’hypothèque” imputés à hauteur de 208 euros le 16 octobre 2025 dont il n’est pas justifié.

Il convient dès lors de condamner solidairement Monsieur [N] [P] et Madame [U] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 216,30 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par Monsieur [N] [P] et Madame [U] [Y] , ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner solidairement Monsieur [N] [P] et Madame [U] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts .

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [N] [P] et Madame [U] [Y] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Monsieur [N] [P] et Madame [U] [Y] à lui payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [P] et Madame [U] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 4] la somme de 3172,25 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 16 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2025 sur la somme de 2689,97 euros, et du 28 novembre 2025 sur le surplus,

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [P] et Madame [U] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 4] la somme de 216,30 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [P] et Madame [U] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 4] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [P] et Madame [U] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 4] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [P] et Madame [U] [Y] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT