PREMIERE CHAMBRE

15 Janvier 2026

N° RG 25/02860 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OKR5

72A

S.D.C. RESIDENCE LA FORET

C/

[X] [Z] [B]

[F] [Y] [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société SERGIC, dont le siège social est [Adresse 2]

représenté par M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [Z] [B], demeurant [Adresse 1], défaillant

Madame [F] [Y] [G], demeurant [Adresse 1], défaillante

— -==o0§0o==--

M. [X] [Z] [B] et Mme [F] [Y] [G] sont propriétaires d’un bien immobilier situé [Adresse 6] [Localité 4].

Par jugement en date du 6 juin 2023, le tribunal de proximité de Montmorency a condamné M. [Z] [B] et Mme [Y] [G] au paiement de la somme de 9 118,56 euros au titre des charges de copropriété impayées jusqu’au 2ème trimestre 2023 inclus.

Par acte en date du 19 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] Montmorency ([Adresse 7] [Adresse 3]), représenté par son syndic la SAS Sergic, a fait assigner devant ce tribunal M. [Z] [B] et Mme [Y] [G] et demande leur condamnation solidaire à payer les sommes de :

—  33 766,09 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la mise en demeure, au titre des charges de copropriété,

—  379 euros au titre des frais de recouvrement,

—  1 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Il demande également que M. [Z] [B] et Mme [Y] [G] soient condamnés aux dépens et à la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [Z] [B] et Mme [Y] [G] ont déjà été condamnés au titre du défaut de paiement des charges de copropriété ce qui suffit à établir leur mauvaise foi.

M. [Z] [B] et Mme [Y] [G], bien que régulièrement assignés par acte notifié à étude, le commissaire de justice ayant vérifié la présence de leur nom sur la boite aux lettres, l’interphone et l’adresse ayant été confirmée par le facteur, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 16 octobre a fixé l’affaire au 20 novembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que M. [Z] [B] et Mme [Y] [G] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 328, 341 et 937,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 14 janvier 2025, 30 mai 2024, 17 janvier 2023, ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, y compris les travaux de rénovation énergétique,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic,

— une mise en demeure en date du, remise à M. [Z] [B] et Mme [Y] [G] le 23 octobre 2024 pour le paiement de la somme de 5 754,98 euros.

Ces éléments laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 33 766 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de cet article, sont imputables au seul copropriétaire les frais nécessaires au recouvrement de sa créance, exposés postérieurement à la mise en demeure effectuée par le syndicat.

En l’espèce, le syndic ne justifie pas avoir mis en demeure les défendeurs avant de procéder aux frais de recouvrement. En effet, si des lettres de mise en demeure ou de relance sont produites, aucun accusé réception n’est versé permettant d’établir la date de la mise en demeure des débiteurs, à l’exception de la lettre adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, aucun frais ne pourra être retenu.

S’agissant de la mise en demeure par avocat délivrée le 23 octobre 2024, les frais correspondants justifiés par une facture à hauteur de 120 euros seront retenus.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l’article 64 du même décret, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, les intérêts commenceront à courir à la date de présentation de la mise en demeure, soit le 23 octobre 2024.

Il convient en conséquence de condamner M. [Z] [B] et Mme [Y] [G] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 33 886 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er janvier 2024 au 1er avril 2025, deuxième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2024 sur la somme de 5 754,98 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l’article 1310 du Code civil, et ne s’attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l’origine de l’indivision, conventionnelle ou légale.

En l’espèce, ni le règlement de copropriété ni l’acte de vente ne permettent de déterminer que les défendeurs devront être tenus solidairement au paiement de la dette. Il convient donc de les condamner au paiement de leur dette à hauteur de leur quote-part dans l’indivision.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

M. [Z] [B] et Mme [Y] [G] ont déjà été condamnés par tribunal de proximité de Montmorency le 6 juin 2023, et continuent de pas régler les charges de copropriété. Leurs manquements systématiques et répétés à leur obligation de payer ces charges constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en le privant de sommes importantes nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Le [Adresse 8] justifie de l’impossibilité de faire des travaux /désignation d’un administrateur ad hoc, ce qui constitue par ailleurs un préjudice supplémentaire.

Il convient en conséquence de condamner M. [Z] [B] et Mme [Y] [G] à verser la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [Z] [B] et Mme [Y] [G], parties perdantes, supporteront les dépens de la présente instance.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint d’introduire une action en justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, la nature de la créance et les conséquences d’un recouvrement tardif pour la copropriété justifie qu’il ne soit pas fait exception à l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne conjointement à hauteur de leur quote-part dans l’indivision M. [Z] [B] et Mme [Y] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Localité 4] la somme la somme de 33 886 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er janvier 2024 au 1er avril 2025, deuxième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2024 sur la somme de 5 754,98 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

Condamne in solidum M. [Z] [B] et Mme [Y] [G] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum M. [Z] [B] et Mme [Y] [G] aux dépens ;

Condamne in solidum M. [Z] [B] et Mme [Y] [G] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 5], le 15 janvier 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS