RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00286 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O4D3

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 10 FEVRIER 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.D.C. [Adresse 1] REPRESENTE PAR SON SYNDIC FONCIA LVM

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Christel THILLOU DUPUIS de la SELARL LE NAIR-BOUYER ET ASSOCIES, avocats au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [L] [M]

[Adresse 3]

[Localité 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Sylvie PERARO, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 25 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Sylvie PERARO, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [L] [M] est propriétaire d’un appartement (lot n°9) et d’un emplacement de stationnement (lot n°46), représentant 445 / 10 000 tantièmes au sein de la [Adresse 4] [Adresse 5] sise [Adresse 6] au [Localité 2], l’immeuble étant soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte d’huissier en date du 7 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] [Adresse 5] a, par l’intermédiaire de son syndic la SAS FONCIA LVM, fait signifier à Monsieur [L] [M] un commandement de payer la somme de 1 580,32 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 28 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA LVM, a fait assigner Monsieur [L] [M] devant le tribunal de proximité de Montmorency aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  2 435,48 euros en principal au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 12 août 2024,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

—  931,25 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement,

—  2 000 euros au titre des dommages et intérêts,

—  1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

et dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement.

À l’audience du 25 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, abandonne sa demande de condamnation au paiement des charges de copropriété, celles-ci ayant été intégralement acquittées par le propriétaire en octobre 2025. Il maintient ses demandes telles que formulées dans son acte introductif d’instance au titre des frais de recouvrement, de l’article 700 du code de procédure civile et des dommages et intérêts.

Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [L] [M] au paiement de dommages et intérêts. Le syndicat des copropriétaires souligne qu’il n’avait pas à intervenir dans le conflit opposant Monsieur [L] [M] à un de ses voisins et que le défendeur a entendu se faire justice à lui-même par la rétorsion sur le paiement des charges de copropriété.

Monsieur [L] [M], comparant en personne, s’oppose à l’ensemble des demandes.

Il expose avoir subi un dégât des eaux provenant du logement de son voisin depuis le mois de janvier 2023, que malgré plusieurs relances, le syndicat des copropriétaires n’a apporté aucune réponse à ses demandes alors même qu’une expertise amiable place l’origine de la fuite dans les parties communes. Il indique que c’est pour cette raison qu’à compter de février 2024, il a procédé à une opposition aux prélèvements. Monsieur [L] [M] indique ne pas avoir perçu d’indemnisation, contrairement à son voisin, lequel a été indemnisé en août 2025. Il précise avoir proposé une solution amiable de règlement, à laquelle il n’a eu aucune réponse si ce n’est l’assignation à la présente affaire.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il n’est pas contesté en l’espèce que Monsieur [L] [M] a refusé de régler les charges de copropriété qu’il devait entre février 2024 et octobre 2025, par mesure de rétorsion face au litige qui l’oppose à l’un de ses voisins et au syndicat de copropriétaires. Cependant il appartenait à Monsieur [L] [M] d’engager des procédures amiables ou judiciaires pour traiter le litige lié à la fuite, qu’il subit sans nul doute. Il n’était en revanche pas justifié de cesser de régler les charges dues.

Dans ces conditions, le syndicat de copropriétaires était bien-fondé à engager une procédure pour obtenir le règlement des charges de copropriété, de sorte que les frais de recouvrement ne peuvent rester à sa charge.

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 12 août 2024 et distribuée le 20 août 2024, facturée 55,20 euros conformément au contrat de syndic. Il convient de faire droit à la demande. En revanche, il n’est pas justifié des frais de relance du 3 août 2024 à hauteur de 42,50, l’envoi du courrier n’étant pas démontré. La demande à ce titre sera rejetée.

Il y a lieu également de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification du commandement de payer du 7 novembre 2024, à hauteur de 130,08 euros, dont il est justifié.

L’extrait de compte fait apparaître des frais de « constitution du dossier transmis à l’huissier de justice » imputés le 28 octobre 2024 à hauteur de 350 euros ainsi que des frais « constitution du dossier transmis à l’avocat » imputés 30 juillet 2025 à hauteur de 350 euros, correspondant aux honoraires des huissiers de justice et des avocats qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter les demandes formulées à ce titre.

Enfin, les intérêts de retard imputés le 3 septembre 2024 à hauteur de 3,47 euros ne sont nullement justifiés. Dès lors, la demande formulée à ce titre sera rejetée.

En conséquence, Monsieur [L] [M] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 185,28 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le propriétaire s’est acquitté de ses charges de copropriété en octobre 2025 et le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice spécifique, distinct du seul retard dans l’exécution de l’obligation, de sorte que la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [L] [M] aux dépens de l’instance, qui ne comprendront pas, d’ores et déjà été examinés au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

En équité, la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Enfin et conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [L] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], sise [Adresse 6] au [Localité 2], pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA LVM, la somme de 185,28 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

REJETTE le surplus des demandes en paiement au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété et de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE Monsieur [L] [M] aux dépens de l’instance ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 3], le 10 février 2026.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE