TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 21 Novembre 2024

Président : Monsieur ABRAM, Vice-Président placé

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 26 Septembre 2024

GROSSE :

Le 22 novembre 2024

à M^e Fabien BOUSQUET

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 22 novembre 2024

à M^e MILON Sabine

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01707 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4VWT

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [X] [B], domicilié : chez Cabinet LAPLANE (Gérant d’immeubles), [Adresse 2]

représenté par M^e Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [N] [S], demeurant [Adresse 1]

(AJ totale)

représenté par M^e Sabine MILON, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous signature privée du 15 janvier 2020, [X] [G] devenu [X] [B] suivant autorisation prononcée par décret en date du 9 mars 2020 a consenti à [N] [S] dénommé en réalité [N] [S] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 1] À [Localité 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 650 euros outre 40 euros à titre de provision pour charges.

Le 5 décembre 2023, [X] [G] a fait signifier à [N] [S] un commandement de payer sa dette de loyer d’un montant en principal de 4 043.31 euros ainsi que de justifier d’une assurance des risques locatifs, visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 28 février 2024, [X] [G] a fait citer en référé [N] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille afin d’obtenir :

l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d’une assurance et défaut de paiement de leurs loyers et charges,

l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef,

sa condamnation à lui payer à titre de provision la somme de 4 948.63 euros sur la dette locative au 14 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre une provision au titre d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du dernier loyer avec charges,

l’allocation d’une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

sa condamnation aux dépens.

A l’audience, [X] [B] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 5 757.69 euros au 24 septembre 2024, alors que [N] [S] conteste le montant de la dette et sollicite l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le défaut d’assurance contre les risques locatifs :

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement reproduit, à peine de nullité, cet alinéa.

S’assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. La garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire.

En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu’étant assuré avant la délivrance du commandement, n’en informe son propriétaire qu’après le délai d’un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l’information tardive.

En l’espèce, le bail du 15 janvier 2020 contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non paiement de loyers et de carence dans l’assurance couvrant les risques locatifs.

Un commandement de payer une dette locative de 4 043.31 euros en principal et d’avoir à fournir l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs reproduisant l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 et rappelant la clause résolutoire prévue au bail à défaut de production par le locataire d’une attestation couvrant ses risques locatifs, a été régulièrement signifié au locataire le 5 décembre 2023.

Le commandement de justifier d’une assurance est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 5 janvier 2024.

Ainsi, la clause résolutoire est acquise au 5 janvier 2024 sans possibilité d’accorder les délais suspensifs prévus par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Du fait de la résiliation du bail, intervenue de plein droit, [N] [S] est occupant sans droit ni titre depuis cette date devra vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente l’ordonnance.

Son expulsion des lieux est donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et l’indemnité mensuelle d’occupation :

[N] [S] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due, à titre de provision, de la date de résiliation du bail jusqu’au départ de [N] [S] par remise des clés ou expulsion au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 802.88 euros et de condamner [N] [S] à son paiement.

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que [N] [S] reste devoir la somme de 5 757.69 euros, à la date du 24 septembre 2024 au regard des rectifications comptables effectuées par le gestionnaire immobilier, alors par ailleurs que les paiements prétendument effectués en décembre 2023 et janvier 2024 ne peuvent être portés au crédit du compte puisqu’ils ne comportent aucune mention permettant de s’assurer de leur réalité dans la présente cause.

[N] [S] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 5 757.69 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

Sur les demandes accessoires

[N] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de [X] [B] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Les juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, rendue en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 5 janvier 2024;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties en date du 15 janvier 2020 et portant sur le logement situé [Adresse 1] À [Localité 3] ;

ORDONNE en conséquence à [N] [S] de libérer les lieux dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT que faute par l’occupant de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNE [N] [S] à payer à titre de provision à [X] [B] la somme de 5 757.69 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 24 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE [N] [S] au paiement d’indemnité provisionnelle mensuelle d’un montant de 802.88 euros à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE [N] [S] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement déjà signifié et de l’assignation,

CONDAMNE [N] [S] à payer à [X] [B] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT