DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

02 Février 2026

N° RG 23/02545 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NAGU

Code NAC : 50G

[E] [D] épouse [O]

C/

S.A.S.U. CAFPI

[J] [W]

[V] [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 02 février 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame SAMAKÉ, Juge

Madame DARNAUD, Magistrate honoraire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 17 Novembre 2025 devant Anita DARNAUD, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 19 janvier 2026 lequel a été prorogé à ce jour. Le jugement a été rédigé par Anita DARNAUD .

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DEMANDERESSE

Madame [E] [D] épouse [O], née le 9 janvier 1985 à [Localité 5] (ALGERIE), demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Noémie THOMAS DES COLOMBIERS DE BOISMARIN, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e David AMANOU, avocat plaidant au barreau des Hauts-de-Seine.

DÉFENDEURS

S.A.S.U. CAFPI, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 510 302 953 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Dominique LE BRUN, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Jean-Claude BOUHENIC, avocat plaidant au barreau de Paris.

Monsieur [J] [W], demeurant [Adresse 3]

Madame [V] [R], demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Coralie LARDET-ROMBEAUX, avocat au barreau du Val d’Oise et assistées de M^e Claudina FERREIRA PITON, avocat plaidant au barreau de Paris.

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FAITS ET PROCEDURE

Par acte reçu le 25 février 2022 par Maître [M] [A], notaire à [Localité 7] (Hauts-de-Seine), M. [J] [W] et Mme [V] [R] [B] ont consenti à Mme [P] [E] [D] épouse [O] une promesse unilatérale de vente portant sur un pavillon constituant le lot 381 d’un ensemble immobilier en copropriété, situé [Adresse 2] à [Localité 6] (Val-d’Oise), au prix de 327.000 €.

La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 3 juin 2022, sous la condition suspensive d’obtention d’une ou plusieurs offres de prêt d’un montant maximal de 307.000 €, au plus tard le 26 avril 2022.

Elle prévoyait le versement par le bénéficiaire de la promesse d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 32.700 € dont 16.350 € à verser sur un compte séquestre, dans les huit jours de sa signature.

Le 7 mars 2022, Mme [E] [D] épouse [O] signait avec M. [T] [Z], mandataire de la SAS CAFPI, un mandat de recherche de financement pour son projet d’acquisition du bien susvisé indiquant que le montant maximum du prêt souhaité était de 593.000 €.

M. [T] [Z] présentait deux demandes de prêts au nom de Mme [E] [D] épouse [O], auprès de la Caisse d’Epargne et de la Société Générale, le premier d’un montant de 566.911,67 € et le second d’un montant de 569.999,01 €.

Par courriel du 26 avril 2022, le notaire des vendeurs informait M. [J] [W] et Mme [V] [R] que son confrère avait reçu un courrier du courtier l’informant avoir enregistré deux refus de prêts l’un de la Caisse d’Epargne et l’autre de la Société Générale et demandant la restitution de la partie de l’indemnité d’immobilisation versée, d’un montant de 16.350 €.

Par courrier recommandé du 5 mai 2022, le Conseil de Mme [D] épouse [O] mettait M. [J] [W] et Mme [V] [R] en demeure de restituer le dépôt de garantie de 16.350 €.

M. [J] [W] et Mme [V] [R] s’opposaient à la restitution de la somme séquestrée.

Par acte extrajudiciaire du 9 mai 2023, Mme [P] [D] faisait assigner M. [J] [W] et Mme [V] [R] devant ce tribunal. Par acte extrajudiciaire du 28 mai 2023, elle faisait assigner en intervention forcée la société CAFPI.

PRETENTIONS ACTUELLES DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 8 octobre 2024, Mme [E] [D] épouse [O] demande au tribunal de :

la déclarer recevable en son intervention forcée,Dans l’hypothèse où le tribunal ferait droit à la demande de M. [J] [W] et Mme [V] [R] dans le cadre de l’instance principale,

condamner la société CAFPI à la garantir de toute condamnation liée à l’éventuelle défaillance de la condition suspensive de la promesse de vente du 25 février 2022 et ce faisant l’indemniser à hauteur des condamnations éventuellement prononcées à son encontre au titre du préjudice que la société lui a causé ;En tout état de cause,

condamner toute partie succombante à lui verser la somme de 4.000 € ainsi qu’à lui restituer les entiers dépens de la procédure, en ce compris le coût de la signification de la présente assignation.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 14 janvier 2025, M. [J] [W] et Mme [V] [R] demandent au tribunal de :

débouter Mme [P] [D] épouse [O] de toutes ses demandes,leur déclarer acquise l’indemnité d’immobilisation pour défaillance de la condition suspensive visée dans la promesse de vente du 25 février 2022,condamner Mme [P] [D] épouse [O] au règlement de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 16.350 €, avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2022,ordonner à Maître [G], Notaire, de libérer les fonds détenus par l’étude soit, 16.350 € au titre de l’indemnité d’immobilisation entre leurs mains,condamner Mme [P] [D] épouse [O] au paiement de la somme de 3.000 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 23 juillet 2024, la société CAFPI demande au tribunal de débouter Mme [D] épouse [O] de ses demandes ; de condamner cette dernière à lui verser la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de lui laisser la charge des dépens.

Pour plus amples exposé des prétentions et des moyens des parties, le tribunal renvoie aux conclusions susvisées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la défaillance de la condition suspensive

Aux termes de l’article 1304-4 alinéa 1er du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt, en a empêché l’accomplissement.

S’agissant d’une promesse de vente d’un bien immobilier, consentie sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt, il appartient au bénéficiaire de la promesse de démontrer qu’il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans l’acte, dans les conditions qui y sont prévues. Faute pour lui de justifier avoir demandé l’octroi d’un tel prêt, la condition suspensive est réputée accomplie et l’indemnité d’immobilisation due.

La promesse unilatérale de vente du 25 février 2022 stipule que l’acte est soumis à la condition suspensive d’obtention du ou des prêts qui seront sollicités par le bénéficiaire, répondant aux caractéristiques suivantes :

Organisme prêteur : tout organisme bancaire ou financier ayant son siège social en France ;montant maximal de la somme empruntée : 307.000 € ;durée maximale de remboursement : 25 ans ;taux nominal d’intérêt maximal : 1,45 % hors assurances.

Elle précise que le bénéficiaire de la promesse s’engage, en cas de non-obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêts répondant aux caractéristiques ci-dessus ; que toute demande de prêt non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.

Elle mentionne que le montant de l’indemnité d’immobilisation convenue entre les parties est de 32.700 €, sur laquelle somme le bénéficiaire s’engage à verser au promettant, dans un délai de 8 jours de la signature de la promesse, la somme de 16.350€, représentant partie de l’indemnité d’immobilisation, les parties s’accordant pour que ladite somme soit versée entre les mains du notaire du promettant.

Pour justifier de la non-obtention de prêt, Mme [D] épouse [O] verse aux débats deux courriers du 26 avril et 27 avril 2022, émanant de la société CAFPI l’informant ne pouvoir réserver une suite favorable à sa demande de prêt immobilier et précisant avoir enregistré deux refus de la part de la Société Générale (en date du 18/03/2022) et de la Caisse d’Epargne (en date du 30/03/2022). Dans son courrier du 27 avril 2022, la société CAFPI indiquait que, pour des raisons de confidentialité, ses partenaires bancaires n’avaient pas consenti à ce que leurs réponses soient diffusées.

Mme [E] [D] épouse [O] produit également des courriels du 15 et 18 mars 2022 de M. [Z] (société CAFPI) et du 30 mars 2022 de la Caisse d’Epargne dont une partie du texte a été masquée par un surlignage noir de sorte qu’il est difficile d’en tirer des informations complètes.

Elle considère ainsi avoir rempli les obligations mises à sa charge au titre des justificatifs de refus. Elle fait valoir que le refus de prêt émanant d’un courtier fait foi pour attester de la défaillance de la condition suspensive et, qu’en tout état de cause, il appartenait aux promettants de lui envoyer une mise en demeure de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition, en vertu des clauses de la promesse de vente.

Mais force est de constater qu’aucun des documents produits ne justifie que Mme [E] [D] épouse [O] ait sollicité des prêts conformes aux caractéristiques indiquées dans l’acte du 22 février 2022, étant rappelé que si le bénéficiaire d’une promesse peut efficacement s’adresser à un courtier pour obtenir un prêt et qu’une lettre de refus émanant d’un courtier peut être prise en compte pour apprécier les diligences accomplies, encore faut-il que les pièces produites (et notamment les documents émanant du courtier) justifient du respect des obligations mises à la charge du bénéficiaire de la promesse, en ce qui concerne notamment le dépôt de demandes de prêts conformes aux caractéristiques de la promesse.

Tel n’est pas le cas en l’espèce, les pièces produites (courriers et mails précités) par Mme [E] [D] épouse [O] qui ne portent aucune mention des caractéristiques du prêt, ne justifiant pas que les prêts sollicités étaient conformes aux caractéristiques définies dans la promesse.

En outre, il ressort des pièces produites par la société CAFPI, appelée en intervention forcée par Mme [E] [D] épouse [O], que cette dernière a confié à la société de courtage le mandat de rechercher un financement portant sur des prêts d’un montant maximum de 593.000 € et que les demandes déposées auprès de la Caisse d’Epargne et de la Société Générale en exécution du mandat du contrat de recherche par la société CAFPI concernaient des prêts d’un montant respectif de 566.911,67 € et de 569.999,01 €.

Il convient donc de constater que Mme [D] épouse [O] a manqué à ses obligations en sollicitant des prêts non conformes aux stipulations contractuelles, étant en outre observé qu’elle a manifestement sciemment caché aux promettants ses véritables besoins de financement et ses intentions concernant le montant réel du prêt qu’elle allait demander, très supérieur à celui qu’elle avait déclaré vouloir solliciter et au prix d’acquisition de la maison, le montant du prêt sollicité visant en réalité non pas au seul paiement du prix de cette maison mais également au remboursement d’un autre emprunt. Elle a ainsi trompé les consorts [W] [R] dont le bien immobilier était immobilisé à son profit, sur ses chances d’obtenir le financement de l’opération, nécessairement diminuées par l’importance du montant de prêt sollicité.

Elle ne peut valablement soutenir que les promettants avaient l’obligation de la mettre en demeure de justifier de la défaillance de la condition suspensive en se prévalant des termes de la promesse (p.14) alors que celle-ci stipule : «L’obtention ou la non-obtention de prêt, demandée aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant et au notaire. A défaut de cette notification, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception, avec une copie en lettre simple au notaire».

L’envoi de la mise en demeure restait donc une faculté et non une obligation pour les promettants, étant en outre rappelé que Mme [D] épouse [O] qui, dès le 5 mai 2022, faisait envoyer à M. [J] [W] et Mme [V] [R] une mise en demeure de lui restituer le dépôt de garantie de 16.350 €, considérait que les courriers susvisés de la CAFPI, datés du 26 et du 27 avril 2022, constituaient des justificatifs suffisants.

Mme [D] épouse [O] ne peut donc se prévaloir de la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt qui sera réputée accomplie. Elle est redevable de l’indemnité d’immobilisation prévue à l’acte du 25 février 2022.

Sur le montant de l’indemnité d’immobilisation

La promesse de vente prévoit une indemnité d’immobilisation d’un montant de 32.700€ ainsi constituée :

16.350 € devant être versés dans les huit jours de la signature de la promesse et restant acquis à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible, faute par le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ;Le surplus de 16.350 € que le bénéficiaire s’obligeait à verser au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse, pour le cas où le bénéficiaire ne signerait pas l’acte de vente, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

L’acte étant une promesse unilatérale de vente, l’indemnité d’immobilisation constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse. Au regard des circonstances de la cause, ci-dessus exposées, elle vise également à indemniser les promettants du préjudice subi en raison des manquements de Mme [D] épouse [O] qui n’a pas déposé de demandes de prêts conformes aux clauses de l’acte et présente donc le caractère d’une clause pénale susceptible d’être minorée par le juge.

La somme de 16.350 € versée au séquestre sera déclarée acquise aux consorts [W] et [R] à titre d’indemnité forfaitaire comme stipulée à la promesse de vente, faute pour Mme [D] épouse [O] d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais, toutes les conditions suspensives étant réputées réalisées.

Il n’y a pas lieu d’allouer aux consorts [W] et [R] le surplus de l’indemnité d’immobilisation, la somme allouée de 16.350 €, contrepartie du prix de l’exclusivité, indemnisant également de façon suffisante le préjudice subi par les promettants, en raison des manquements de la demanderesse.

Mme [D] épouse [O] sera condamnée à verser aux consorts [W] et [R] la somme de 16.350 € avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2023, date de leurs conclusions demandant le paiement de l’indemnité, valant sommation de payer, le tout sous déduction de la somme que le notaire libèrera entre leurs mains.

Sur la responsabilité de la société CAFPI

Mme [D] épouse [O] reproche à la société CAFPI d’avoir manqué à son obligation d’information, de transparence et de diligence et demande qu’elle soit condamnée à la garantir de toute condamnation. Elle expose que la société CAFPI à qui elle avait communiqué la promesse de vente, ne l’a jamais informée des risques encourus et lui a faussement fait croire que les refus de prêt en sa possession suffiraient à lui permettre de recouvrer son indemnité d’immobilisation.

Le courtier en matière bancaire est un intermédiaire chargé de mettre en relation l’emprunteur et le vendeur immobilier. Il est tenu de s’acquitter avec diligence de son obligation de moyens de favoriser la conclusion du contrat de prêt en restant fidèle aux instructions reçues de son mandant mais il n’a pas, en revanche, à analyser les termes de l’avant-contrat de vente à l’élaboration duquel il n’a pas participé et de mettre en garde l’emprunteur sur l’étendue de ses obligations d’acquéreur, telles qu’elles découlent de cet avant-contrat.

En l’espèce, Mme [D] épouse [O], bénéficiaire d’une promesse de vente du 25 février 2022, sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant 307.000€, a, le 7 mars 2022, donné à la société CAFPI mandat de recherche de prêts d’un montant de 593.000 € maximum .

Elle apparaît mal fondée à rejeter sur la société CAFPI la responsabilité de son comportement déloyal tenant au non-respect (délibéré au regard du différentiel entre le montant du prêt déclaré et celui déposé) de ses obligations, en soutenant avoir été mal informée par le courtier des risques pris alors que les actes et documents en sa possession l’alertaient des conséquences d’une demande de prêt non conforme.

En effet, la promesse de vente stipule au paragraphe « Condition suspensive d’obtention de prêt » que « toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition u sens de l’article 1304 du code civil ».

En outre, le contrat de mandat qu’elle a signé avec la société CAFPI mentionne en caractères gras « le(s) mandant(s) reconnaissent avoir été informé(s) que si le taux, le montant ou la durée du prêt sollicité ne corresponde(nt) pas aux termes du compromis de vente, toutes les conséquences juridiques y afférentes ne sauraient engager la responsabilité de CAFPI ».

Les pièces produites (demandes de prêt ; échanges de mails entre M. [Z] – la société Générale et la Caisse d’Epargne, lettre d’accord de principe de la Caise d’Epargne ; échange de messages entre M. [Z] et Mme [D] épouse [O]) montrent également que la société CAFPI a accompli les diligences mises à sa charge en exécution de son mandat de recherche de financement ; que le 15 mars 2022, elle a déposé des demandes de prêt conformes à son mandat auprès de Caisse d’Epargne et de la Société Générale ; qu’après les refus de ces deux banques, elle est revenu auprès de la Caisse d’Epargne et a obtenu de cette dernière un accord de principe sous des conditions que Mme [D] épouse [O] n’a pas acceptées ; qu’elle a suivi le dossier et a échangé régulièrement avec sa cliente pour la tenir au courant des avancées et des difficultés rencontrées.

Il sera en outre observé que la tardiveté de transmission des courriers et courriels de refus, alléguée par Madame [D] épouse [O] à l’encontre de son courtier, n’est pas la cause de la défaillance de la condition suspensive, laquelle résulte de la non-conformité des prêts sollicités.

Mme [D] épouse [O] sera déboutée de sa demande de voir condamner la société CAFPI à la garantir de toute condamnation liée à l’éventuelle défaillance de la condition suspensive de la promesse de vente du 25 février 2022.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens et l’exécution provisoire

Mme [D] épouse [O] qui succombe dans cette instance sera condamnée aux entiers dépens et déboutée de de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il ne serait pas équitable de laisser à M. [J] [W] et Mme [V] [R] et à la société CAFPI la charge de l’ensemble des frais irrépétibles qu’ils ont dû exposer dans le cadre de cette procédure.

Mme [D] épouse [O] sera condamnée à verser à M. [J] [W] et Mme [V] [R] la somme de 3.000 € et à la société CAFPI celle de 2.000 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la décision est de droit. Il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Dit que Mme [E] [D] épouse [O] est redevable envers M. [J] [W] et Mme [V] [R] de l’indemnité d’immobilisation à hauteur de la somme de 16.350 €,

Condamne Mme [E] [D] épouse [O] à verser à M. [J] [W] et Mme [V] [R] cette somme de 16.350 €, au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter 29 novembre 2023, sous déduction de la somme libérée par le notaire,

Autorise Maître [G], notaire, à libérer la somme de 16.350 € séquestrée en son étude entre les mains de M. [J] [W] et Mme [V] [R],

Déboute Mme [E] [D] épouse [O] de son appel en garantie à l’encontre de la société CAFPI,

Condamne Mme [E] [D] épouse [O] à verser, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

la somme de 3.000 € à M. [J] [W] et Mme [V] [R],celle de 2.000 € à la société CAFPI,Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Condamne Mme [E] [D] épouse [O] aux entiers dépens,

Rappelle que l’exécution de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé le 2 février 2026, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY