PREMIERE CHAMBRE

03 Février 2026

N° RG 24/04719 – N° Portalis DB3U-W-B7I-N5OV

Code NAC : 72A

S.D.C. [Adresse 1]

C/

[C] [S], administrateur ad’hoc de la société VALLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 03 février 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 09 décembre 2025 devant Marie VAUTRAVERS, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Aude BELLAN, Vice-Présidente

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DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société 2 ASC IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Séverine GALLAS, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assistée de M^e Jean-Marc HUMMEL, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEUR

Maître [C] [S], administrateur ad’hoc de la société VALLES, demeurant [Adresse 3]

défaillant

— -==o0§0o==--

Par acte d’huissier en date du 5 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic la société 2 ASC IMMOBILIER a fait assigner devant ce tribunal Maître [C] [S], administrateur judiciaire, intervenant en qualité de mandataire ad hoc de la société civile particulière Valles afin d’obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  14 627,97 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er juillet 2019 au 19 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 4 février 2021 sur la somme de 7925,29 € et à compter du 25 juillet 2023 sur la somme de 12 039,41 € et à compter de l’assignation pour le surplus,

– 228 € au titre des frais,

—  4000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  3000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre la condamnation aux dépens.

Bien que régulièrement assignée à domicile, Maître [C] [S], administrateur judiciaire, intervenant en qualité de mandataire ad hoc de la société civile particulière Valles n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture rendue 19 décembre 2024 a fixé la date des plaidoiries au 8 avril 2025, date à laquelle l’affaire a été retenue et mise en délibéré au 3 juin 2025.

Suivant jugement du 3 juin 2025, le tribunal a ordonné la réouverture des débats afin de permettre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] de s’expliquer sur l’absence de nouvelle requête et d’ordonnance pour la désignation de Maître [C] [S], administrateur judiciaire, intervenant en qualité de mandataire ad hoc de la société civile particulière Valles.

Le syndicat des copropriétaires a produit une ordonnance du président du tribunal judiciaire de Pontoise du 24 juin 2025 prorogeant la mission de Maître [S] pour une durée de 12 mois à compter du 26 février 2025.

L’ordonnance de clôture du 9 octobre a fixé l’affaire au 9 décembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 3 février 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que la société civile particulière Valles est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, désigné comme étant le lot 1010, une fiche d’immeuble, un extrait d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, une requête du 22 février 2024 aux fins de désignation d’un mandataire ad hoc, une ordonnance du tribunal judiciaire de Pontoise du 26 février 2024 désignant Maître [C] [S] en qualité d’administrateur judiciaire, mandataire ad hoc de la société civile particulière Valles pour une durée de 12 mois, une ordonnance du 24 juin 2025 désignant Maître [C] [S] en qualité de mandataire ad hoc de la société civile Valles pour une durée de 12 mois,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 23 janvier 2023,4 avril 2023, le procès-verbal d’assemblée générale du 28 février 2024, les attestations de recours,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic,

— une lettre de mise en demeure du 4 février 2021 et 17 octobre 2022 sans avis de réception, une lettre de mise en demeure du 25 juillet 2023 avec avis de réception sollicitant le paiement de la somme de 12 039,41 €.

Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 14447,97 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, en ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire.

N’entrent pas dans les « frais nécessaires » au recouvrement des charges : les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, les frais de l’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat et les relances postérieures à l’assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d’opposition entre les mains du notaire et ceux d’inscription d’hypothèque légale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement au titre des frais à hauteur de 48 euros correspondant à deux mises en demeure, les autres frais intitulés « honoraires avocat mise en demeure » n’entrant pas dans les prescriptions de l’article précité. Il sera également fait droit aux honoraires visant à établir l’état-daté.

Il convient en conséquence de condamner Maître [C] [S], administrateur judiciaire, intervenant en qualité de mandataire ad hoc de la société civile particulière Valles à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 14 675,97 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er juillet 2019 au 1er juillet 2024, troisième trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2023 sur la somme de 12 039,41 euros et à compter du 5 août 2024 pour le surplus, la preuve de réception de la mise en demeure du 4 février 2021 n’étant pas rapportée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une faute commise par la société civile particulière Valles en lien direct avec un préjudice subi qui serait distinct du retard de paiement. Sa demande formulée à titre de dommages et intérêt sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Maître [C] [S], administrateur judiciaire, intervenant en qualité de mandataire ad hoc de la société civile particulière Valles, partie qui succombe supportera les dépens de la présente instance, dont distraction au profit du conseil du demandeur conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, la nature de la créance et les conséquences d’un recouvrement tardif pour la copropriété justifie qu’il ne soit pas fait exception à l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne Maître [C] [S], administrateur judiciaire, intervenant en qualité de mandataire ad hoc de la société civile particulière Valles à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] la somme 14 675,97 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er juillet 2019 au 1er juillet 2024, troisième trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2023 sur la somme de 12 039,41 euros et à compter du 5 août 2024 pour le surplus ;

Rejette la demande formulée à titre de dommages et intérêts ;

Condamne Maître [C] [S], administrateur judiciaire, intervenant en qualité de mandataire ad hoc de la société civile particulière Valles à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Maître [C] [S], administrateur judiciaire, intervenant en qualité de mandataire ad hoc de la société civile particulière Valles aux dépens, dont distraction au profit de M^e Gallas.

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 03 février 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS