RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 23/04158 – N° Portalis DB3Z-W-B7H-GRQN

NAC : 50G

JUGEMENT CIVIL

DU 25 MARS 2025

DEMANDEURS

M. [N] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Rep/assistant : Maître Aurore DOULOUMA de la SELARL DUGOUJON & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [D] [K]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Rep/assistant : Maître Aurore DOULOUMA de la SELARL DUGOUJON & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS

M. [R] [W] [L]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Rep/assistant : Maître Christine CHANE-KANE de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [E] [F]

[Adresse 6]

[Adresse 13]

[Localité 9]

Rep/assistant : Maître Christine CHANE-KANE de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le : 25.03.2025

CCC délivrée le :

à Maître Aurore DOULOUMA de la SELARL DUGOUJON & ASSOCIES, Maître Christine CHANE-KANE de la SELAS FIDAL

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Sophie PARAT, Juge Unique

assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 18 Février 2025.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 25 Mars 2025.

JUGEMENT : Contradictoire, du 25 Mars 2025 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES:

Selon acte sous signature privée en date du 13 août 2021, Monsieur [N] [Z] et Madame [D] [K] ont signé un compromis de vente avec Monsieur [R] [W] [L] portant sur les parcelles cadastrées section EH n°[Cadastre 2] et section DY n°[Cadastre 3] pour une contenance de 776 m², constituant le lot n°6 du lotissement “[Adresse 12]” situé au [Adresse 1] [Localité 10] [Adresse 11].

La vente de ces parcelles, prévue au prix de 368.681 euros, était soumise à deux conditions suspensives particulières liées à l’obtention d’un permis de construire et l’obtention d’un prêt.

Le compromis prévoyait également qu’un dépôt de garantie de 36.868 euros serait séquestré chez le notaire.

Il prévoyait encore une réitération par acte authentique au plus tard le 15 décembre 2021.

Néanmoins, plusieurs avenants ont été signés :

— le premier avenant établi sous signature privée le 13 juillet 2022 a prorogé le délai de réitération au 30 septembre 2022;

— le deuxième avenant établi sous signature privée le 24 octobre 2022 a prorogé le délai de réitération au 30 novembre 2022 et a ajouté Madame [E] [F] comme acquéreur.

Par actes de commissaire de justice en date des 11 et 14 décembre 2023, Monsieur [N] [Z] et Madame [D] [K] ont fait assigner Monsieur [R] [W] [L] et Madame [E] [F] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis afin de voir ordonner l’attribution du dépôt de garantie séquestré chez le notaire à leur profit et de les voir solidairement condamnés à leur payer la somme de 3 938 euros au titre de remboursement des impôts payés sur la parcelle.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées électroniquement le 8 novembre 2024, ils demandent au tribunal de:

— Ordonner l’attribution du dépôt de garantie d’un montant de 36.868 € séquestré chez le notaire, à Monsieur et Madame [Z] ;

— Condamner solidairement Monsieur [L] et Madame [F] à verser à Madame et Monsieur [Z] la somme de 3.938 € à titre de remboursement des impôts payés sur la parcelle ;

— Condamner solidairement Monsieur [L] et Madame [F] à verser à Madame et Monsieur [Z] la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [L] et Madame [F] aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que la condition suspensive d’obtention d’un prêt est réputée accomplie, puisque sa réalisation a été empêchée par les acquéreurs, qui y avaient intérêt. Ils reprochent en effet aux acquéreurs de n’avoir pas fait de demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles, la demande faite auprès de CARPI portant sur un montant qui dépassait de plus de 119 000 euros celui prévu dans le compromis. Ils considèrent que le courrier de refus de prêt de la BFC en date du 2 juin 2023, s’il porte sur une demande correspondant aux critères fixés par le compromis, est intervenu hors délais, de sorte que la condition suspensive est défaillie. Ils soulignent en outre que lorsque les acquéreurs leur ont communiqué la décision de la BFC, ils savaient que le dépôt de garantie ne leur serait pas rendu. Ils contestent avoir eu la volonté de proroger le délai de réitération au-delà du 31 décembre 2022 et estiment que le compromis était donc caduc à cette date. Ils considèrent enfin que le refus de prêt, s’agissant de la demande conforme aux prévisions contractuelles, ne leur a jamais été communiqué dans le délai de 8 jours suivant la mise en demeure qu’ils ont adressé le 25 octobre 2023.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées électroniquement le 10 juillet 2024, Monsieur [L] et Madame [F] demandent au tribunal de:

— DEBOUTER les époux [Z] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.

— ORDONNER la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 36.868,00 € séquestré chez le notaire, SARL LECADIEU & Associés, à Monsieur [R] [L] et Madame [E] [F].

En tout état de cause,

— CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [Z] à verser à Monsieur [R] [L] et Madame [E] [F] la somme de 4.340€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [Z] aux entiers dépens.

En défense, ils soutiennent avoir accompli les démarches nécessaires pour l’obtention d’un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, dans le délai contractuel.

En réponse à la demande de remboursement de la somme de 3 938 euros au titre des impôts payés pour la parcelle, ils font valoir que les demandeurs ne démontrent nullement avoir réglé cette somme, ni même qu’un accord contractuel était intervenu entre eux sur le remboursement des impôts afférents à la parcelle.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien des prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 février 2025. Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier au greffe le 18 février 2025.

Les conseils des parties ont été informés que le jugement serait mis à disposition au greffe à la date du 25 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative au dépôt de garantie

Aux termes de l’article 1103 du code civil : “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”

Aux termes de l’article 1304-3 du code civil: “La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.”

Aux termes de l’article 1304-6 du même code: “L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive.”

Le compromis de vente en litige prévoit, sous l’intitulé “conditions suspensives particulières”, une condition suspensive d’obtention d’un prêt, répondant notamment aux caractéristiques suivantes:

— montant maximal de la somme empruntée: 800 000 euros

— durée maximale de remboursement: 25 ans

— taux nominal d’intérêt maximal: 2,5% l’an (hors assurance).

Il stipule que l’acquéreur s’oblige à faire dès à présent toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt, que la réception de l’offre devra intervenir au plus tard le 20 novembre 2021, et que l’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt devra être notifiée par l’acquéreur au vendeur et au notaire.

Il prévoit, sous l’intitulé “séquestre”, que “l’acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie versé (…) que s’il justifie de la non-réalisation, hors de sa responsabilité telle qu’elle est indiquée au premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil, de l’une ou l’autre des conditions suspensives”, et que, “dans le cas contraire, cette somme restera acquise au vendeur, par application et à due concurrence de la stipulation de pénalité ci-dessus”. Il ajoute qu’ “à défaut d’accord entre les parties, la somme restera bloquée en la comptabilité du détenteur des fonds jusqu’à production d’un jugement ordonnant la restitution du dépôt à l’acquéreur ou sa perte en faveur du vendeur”.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le 14 février 2023, Madame [F] a averti Monsieur [Z], par courrier électronique (pièce 8 des demandeurs), du refus de financement opposé par la BFC, et que le 16 février 2023 elle lui a adressé le courrier transmis par la BFC (pièce 9 des demandeurs).

Ce courrier de refus, daté du 14 février 2023, ne précise cependant pas les termes de la demande de prêt formulée par les acquéreurs. C’est seulement dans le cadre de la présente instance qu’un nouveau courrier de refus de la BFC, daté du 2 juin 2023, précisant les termes de la demande de prêt, strictement conformes aux stipulations du compromis, a été produit (pièce 5 des défendeurs).

Le point de savoir si les acquéreurs ont répondu dans les huit jours de la mise en demeure qui leur a été adressée pour justifier des démarches accomplies pour l’obtention du prêt est indifférent, puisque la clause qui prévoit ce délai n’a vocation à s’appliquer que dans l’hypothèse où les acquéreurs n’auraient pas justifié de l’obtention ou du refus du prêt. Or, ainsi qu’il vient d’être indiqué, les acquéreurs ont d’eux-mêmes informé les vendeurs du refus de prêt qui venait de leur être opposé.

Il reste donc à savoir si les acquéreurs justifient avoir tout mis en oeuvre pour voir la condition suspensive particulière d’obtention d’un prêt se réaliser. Sur ce point précis, le tribunal relève qu’ils justifient seulement avoir déposé deux demandes de prêt: l’une formulée auprès d’un courtier, la CAFPI, le 19 septembre 2022 (soit plus d’un an après le compromis), qui n’est pas conforme aux stipulations contractuelles, puisqu’elle porte sur un montant (919 808,48 euros) qui excède les 800 000 euros prévus et qu’elle ne mentionne pas le taux d’intérêts, l’autre, formulée auprès de la BFC, certes dans des termes conformes aux stipulations contractuelles, mais à une date inconnue.

Or, en vertu du compromis, il leur appartenait d’entreprendre toutes les démarches nécessaires à l’obtention de leur prêt dès la signature de l’avant-contrat, et en tout état de cause, dans le délai contractuel.

Sur cette question du délai d’obtention du crédit, le tribunal relève que si les avenants signés par les parties ont prorogé la date maximale fixée pour la réitération de la vente au 30 novembre 2022, ils n’ont jamais explicitement prorogé la date prévue pour l’obtention du prêt. Les écritures des parties ne discutent à aucun moment la date d’obtention du prêt mais la date de réitération de la vente, comme si les parties assimilaient les deux.

Il se déduit du courrier électronique adressé le 12 décembre 2022 par Monsieur [Z] à Madame [F], dans lequel il lui demande de “tout faire pour que cette vente soit signée avant le 31 décembre de cette année”, que les vendeurs avaient accepté tacitement une nouvelle prorogation du délai de réitération au 31 décembre 2022.

Aucune pièce ne démontre en revanche qu’une autre prorogation aurait été acceptée par les vendeurs, le courrier du 20 janvier 2023 invoqué sur ce point par les acquéreurs, qui émane du notaire, ne fixant explicitement aucune nouvelle date butoir pour la réitération, mais se contentant d’évoquer l’hypothèse d’une mise en demeure pour réitérer la vente.

La date du 31 décembre 2022 sera donc retenue.

Par conséquent, faute pour les défendeurs de justifier avoir formulé, dès après la signature du compromis en août 2021, et en tout état de cause, dans un délai utile pour obtenir une réponse avant le 31 décembre 2022, une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles, il sera retenu qu’ils échouent à rapporter la preuve qu’ils ont rempli leurs obligations. La condition suspensive d’obtention d’un prêt ayant défailli en raison de ce manquement à leurs obligations contractuelles, le tribunal ordonnera, en application des stipulations de l’avant-contrat, que le dépôt de garantie soit attribué aux demandeurs.

Sur la demande relative au paiement des impôts afférents au bien immobilier

Aux termes de l’article 1113 du code civil : “Le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.”

Aux termes de l’article 1114 du même code : “L’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.”

Aux termes de l’article 1353 du même code: “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.”

Enfin, aux termes de l’article 1359 du même code et de l’article 1 du décret n°80-533 du 15 juillet 1980, l’acte juridique portant sur une somme excédant 1 500 euros doit être prouvé par écrit sous signature privée ou authentique.

En l’espèce, le seul élément de preuve invoqué par les demandeurs au soutien de cette prétention accessoire est le courrier du 13 décembre 2022, par lequel, en réponse à la demande de Monsieur [Z] de tout faire pour que la vente soit signée avant la fin de l’année 2022, afin de ne pas repayer les impôts (taxe foncière et impôt sur la fortune immobilière) pour cette parcelle pour 2023, Madame [F] faisait part de leur souhait de participer au paiement de la taxe foncière de la parcelle et de la quote-part de l’IFI correspondante. Néanmoins, d’une part il ne ressort nullement des échanges entre les parties que le montant des impôts correspondant ait été précisé, d’autre part le courrier se termine par une interrogation invitant à une réponse (“pensez-vous que cela puisse s’envisager?”), laquelle n’a jamais été apportée.

Faute de démontrer qu’un accord serait intervenu sur le principe du paiement par les acquéreurs de la quote-part d’impôt sur la fortune immobilière et de la taxe foncière 2023 relative à cette parcelle, les demandeurs, qui ne justifient même pas de la réalité des sommes réclamées, seront déboutés.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les défendeurs, qui perdent le procès, seront condamnés aux dépens, ainsi qu’à verser aux demandeurs la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

ORDONNE l’attribution du dépôt de garantie d’un montant de 36.868 € (trente six mille huit cent soixante-huit euros) séquestré à l’office notarial de la SARL LECADIEU & Associés, notaires à [Localité 14], à Monsieur [N] [Z] et Madame [D] [K],

REJETTE la demande de condamnation à payer la somme de 3 938 euros au titre du remboursement des impôts payés sur la parcelle objet du compromis de vente,

CONDAMNE Monsieur [R] [W] [L] et Madame [E] [F] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [W] [L] et Madame [E] [F] à verser à Monsieur [N] [Z] et Madame [D] [K] la somme de 2 500 (deux mille cinq cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire des parties,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

La greffière La présidente