RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00525 – N° Portalis DB3U-W-B7J-PABI

MINUTE N° : 26/00317

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

— ------------------

JUGEMENT DU 10 MARS 2026

prorogé

au 31 MARS 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.D.C. [Adresse 1]

Syndic STE IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Bruno ADANI de la SELARL SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [H] [M]

[Adresse 3]

[Localité 1]

comparant en personne

Madame [W] [G] épouse [M]

[Adresse 3]

[Localité 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Sylvie PERARO, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 13 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Sylvie PERARO, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [H] [M] et Madame [W] [G] épouse [M] sont propriétaires indivis des lots 1605, 2229 et 2461, représentant 374 / 100 000 tantièmes au sein de l’immeuble [Adresse 1] situé [Adresse 4] à [Localité 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 23 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], a, par l’intermédiaire de son syndic la SAS IMMO DE FRANCE PARIS ÎLE-DE-FRANCE, mis en demeure les époux [M] de lui régler la somme de 4 221,60 euros en principal, au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par exploit de commissaire de justice signifié à personne et à domicile entre les mains de Monsieur [H] [M] le 23 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic la SAS IMMO DE FRANCE PARIS ÎLE-DE-FRANCE, a fait assigner les époux [M] devant le tribunal de proximité de Montmorency, à son audience du 13 janvier 2026, aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

—  9 374,15 € au titre des charges de copropriété, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 3 juin 2020 ;

—  500 € à titre de dommages et intérêts ;

—  1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront notamment le coût de l’inscription d’hypothèque.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de l’assignation, et précise que la condamnation en paiement à la somme de 9 374,15 € est composée pour 7 420,14 € des charges de copropriété et pour 1 954,01 € des frais nécessaires au recouvrement. Oralement, il indique s’opposer aux délais de paiement sollicités en défense.

Il fait notamment valoir que les impayés sont anciens, pour les premiers datant de 2020, mais qu’en raison des paiements ponctuels des défendeurs, leurs demandes ne sont pas prescrites. Il indique qu’en raison du caractère débiteur de la copropriété, le prêt bancaire pour la réalisation de travaux de rénovation énergétique a été refusé. Il ajoute que les époux [M] réalisent des paiements récurrents, et le dernier le 8 décembre 2025, mais qu’ils ne couvrent pas les charges courantes dans leur intégralité et donc pas non plus la dette d’impayés.

En défense, Madame [W] [G] épouse [M] et Monsieur [H] [M], comparants en personne, sollicitent des délais de paiement pour régler la dette de charges, à raison de 200 € par mois en sus des charges courantes, qui s’élèvent à la somme mensualisée de 300 €. Ils s’opposent au paiement des frais de recouvrement.

Ils font notamment valoir qu’ils n’ont pas pu régler les charges courantes lorsqu’elles ont augmenté de 700 € par trimestre en moyenne à 1 050 €, somme à laquelle s’est ajoutée une régularisation des charges d’eau de 3 600 €, que cependant ils versent tous les mois 500 € au syndicat des copropriétaires. Ils précisent que Monsieur [H] [M] perçoit en moyenne 1 297 € par mois et que Madame [W] [G] épouse [M] perçoit en moyenne 1 338 € par mois. Le couple a trois enfants mineurs à charge et règle par ailleurs un crédit à la consommation à raison de mensualités de 600 €, ainsi que des mensualités de prêt immobilier de 800 € pour le bien objet du litige.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2026 puis prorogée au 31 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies par le syndicat des copropriétaires, et notamment des procès-verbaux des assemblées générales des 21 juin 2016, 4 septembre 2018, 4 décembre 2019, 22 décembre 2020, 16 décembre 2021, 29 juin 2022, 17 novembre 2022, 25 janvier 2023, 31 janvier 2023, 14 mars 2024, 22 janvier 2025 et 15 décembre 2025, que les comptes ont été approuvés par des votes successifs depuis l’exercice 2015 et jusqu’à l’exercice 2024, et que les budgets prévisionnels ont successivement été votés et ajustés jusqu’en 2026 inclus, en ce compris les fonds de travaux.

Les comptes annuels approuvés n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs, selon certificats de non-recours fournis par le demandeur. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires. Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales ordinaires et extraordinaires, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Les frais de contentieux et de recouvrement ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte. Il est également déduit les frais de rejet bancaire dont il n’est pas justifié.

Il en ressort que les charges de copropriété, hors frais, s’élèvent à la somme de 7 385,33 €.

En outre le règlement de copropriété prévoit la solidarité contractuelle des propriétaires indivisaires d’un même lot, outre la solidarité légale applicable en présence de deux époux.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [H] [M] et Madame [W] [G] épouse [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 385,33 €, au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 31 décembre 2019 au 8 décembre 2025, appel du 4ème trimestre 2025 inclus.

Sur les intérêts de retard :

Vu l’article 1231-6 du code civil ;

Il n’est pas justifié par le syndicat des copropriétaires de l’envoi et de la réception effective des courriers de mise en demeure des 3 juin 2020, 9 septembre 2020, 27 avril 2021, 10 février 2022, 28 février 2022 et 6 novembre 2023, de sorte que la condamnation en paiement susvisée ne peut pas porter intérêt au taux légal à compter de cette date.

La rétroactivité des intérêts au taux légal sera cependant ordonnée à compter du 23 mars 2022, date de réception de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, sur la somme de 4 221,60 € arrêtée à cette date, et à compter de l’assignation du 23 décembre 2025 pour le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 1 954,01 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il n’est pas justifié de l’envoi ni de la réception des mises en demeure et des relances présentes au dossier, sauf s’agissant de la mise en demeure du 23 mars 2022, dont le coût sera à la charge des défendeurs. Le décompte comporte plusieurs lignes concernant le suivi d’un protocole d’accord, dont il n’est pas fait état. Les frais afférents à ces éléments ne seront donc pas retenus.

Le surplus des demandes au titre des frais, relatifs à des frais « mise au contentieux », « suivi contentieux » ou « honoraires contentieux » du syndic, ne sont pas des frais de recouvrement nécessaires conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, dès lors qu’ils entrent dans le rôle et la mission du syndic.

Dans ces conditions, il convient de condamner solidairement Monsieur [H] [M] et Madame [W] [G] épouse [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 54,38 € au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts :

Vu l’article 1231-6 du code civil, il appartient au créancier qui sollicite des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le retard dans l’exécution de l’obligation de paiement de démontrer qu’il a subi un préjudice autre que le seul retard, lequel est compensé par l’octroi d’intérêts de retard, et que le débiteur a commis une faute distincte du seul non-respect de ses obligations.

Dans le cas d’espèce, il est établi à la lecture de l’ensemble des documents versés par le syndicat des copropriétaires que ce dernier se trouve dans une situation fragile en raison des impayés de plusieurs copropriétaires, dont font partie les époux [M]. Pour cette raison, le syndicat des copropriétaires s’est ainsi vu rejeter l’octroi de prêts bancaires pour des travaux de rénovation énergétique. En outre les impayés des époux [M] sont anciens et persistants, leur compte se trouvant débiteur depuis le 31 décembre 2019.

En conséquence, il est justifié d’un préjudice distinct causé par le retard de Monsieur [H] [M] et Madame [W] [G] épouse [M] dans le règlement de leurs obligations, qui sera indemnisé à hauteur de 300 €.

Sur la demande de délais de paiement :

Vu l’article 1343-5 du code civil ;

Il ressort de tout ce qui précède que les époux [M] n’ont jamais réglé leurs charges de copropriété courantes sans retard, depuis l’année 2019.

Il apparaît cependant qu’ils ont toujours effectué des paiements réguliers, bien qu’insuffisants. La présente procédure est pour cette raison la première engagée à leur encontre par le syndicat des copropriétaires, malgré l’ancienneté de la dette.

Les époux [M] justifient, par la transmission de leurs bulletins de paie, qu’ils perçoivent pour Monsieur [H] [M] un salaire moyen de 1 297 € net avant impôt, et pour Madame [W] [G] épouse [M] 1 338 € net avant impôt. Ces sommes sont leurs revenus nets après déduction de prêts employeurs pour chacun d’entre eux. Leur relevé bancaire fait au surplus apparaître 6 prélèvements mensuels pour des crédits à la consommation.

Leur proposition de régler 300 € par mois pendant 24 mensualités permet effectivement d’apurer la dette d’impayés de charges, en sus des charges courantes. Compte tenu de tout ce qui précède et vu leur situation financière, il sera fait droit à leur demande.

Il sera rappelé qu’à la première mensualité impayée, qu’il s’agisse des charges courantes ou de l’échéancier pour la dette, l’échelonnement sera caduc et l’intégralité de la dette pourra leur être demandée.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [H] [M] et Madame [W] [G] épouse [M] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût de l’inscription d’hypothèque.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [H] [M] et Madame [W] [G] épouse [M] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré :

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [M] et Madame [W] [G] épouse [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], situé [Adresse 4] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic la SAS IMMO DE FRANCE PARIS ÎLE-DE-FRANCE, la somme de 7 385,33 €, au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 31 décembre 2019 au 8 décembre 2025, appel du 4ème trimestre 2025 inclus ;

DIT que cette somme produit intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2022 sur la somme de 4 221,60 € et à compter du 23 décembre 2025 pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [M] et Madame [W] [G] épouse [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], situé [Adresse 4] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic la SAS IMMO DE FRANCE PARIS ÎLE-DE-FRANCE, la somme de 54,38 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [M] et Madame [W] [G] épouse [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], situé [Adresse 4] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic la SAS IMMO DE FRANCE PARIS ÎLE-DE-FRANCE, la somme de 300 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice ;

AUTORISE Monsieur [H] [M] et Madame [W] [G] épouse [M] à s’acquitter de leur dette en 23 mensualités de 300 € et une 24ème mensualité couvrant le solde de la dette ;

DIT que ces mensualités doivent être réglées avant le 10 de chaque mois, tous les mois, et en sus des charges courantes ;

DIT que tant que ces mensualités sont réglées, les procédures d’exécution sont suspendues ;

DIT qu’à la première mensualité non réglée, qu’il s’agisse de l’exécution des délais de paiement ou du règlement des charges courantes, le créancier pourra reprendre les procédures d’exécution ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [M] et Madame [W] [G] épouse [M] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’inscription d’hypothèque ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [M] et Madame [W] [G] épouse [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], situé [Adresse 4] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic la SAS IMMO DE FRANCE PARIS ÎLE-DE-FRANCE, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 3], le 31 mars 2026.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE