TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

MINUTE N° 2025/607

AFFAIRE : N° RG 25/00055 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3SDU

Copie à :

OPH [Localité 7] MEDITERRANEE HABITAT

Madame [N] [H] épouse [G] [U]

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 Juillet 2025

DEMANDEUR :

OPH [Localité 7] MEDITERRANEE HABITAT

pris en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 3]

Représenté par M [I], muni d’un pouvoir

DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [G] [U]

né le 26 Juillet 1977 à [Localité 11] (ALGERIE)

domicilié chez Monsieur [V] [G] [U]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparant ni représenté

Madame [N] [H] épouse [G] [U]

née le 22 Août 1989 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Adresse 6] [Adresse 4]

[Localité 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

en présence de Mme [Y], magistrate stagiaire

Magistrat ayant délibéré : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 09 Mai 2025

DECISION :

réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2025 par Céline ASTIER-TRIA, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 8 décembre 2020, l’EPIC OPH [Localité 7] MEDITERRANEE, prise en la personne de son représentant légal, a donné à bail à monsieur [X] [G] [U] et madame [N] [H] épouse [G] [U] un local d’habitation sis, [Adresse 12] à [Localité 9], pour un loyer initial mensuel de 353,64 euros outre les charges.

Invoquant des plaintes du voisinage pour des nuisances répétées, l’EPIC OPH [Localité 7] MEDITERRANEE a fait délivrer aux locataires, par acte de commissaire de justice du 29 septembre 2023, une sommation de faire cesser les troubles de voisinage et de respecter les termes du règlement intérieur signé avec le bail.

Par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2025, et auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, l’EPIC OPH BEZIERS MEDITERRANEE a fait assigner les locataires monsieur [X] [G] [U] et madame [N] [H] épouse [G] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins de voir :

prononcer la résiliation du bail pour troubles de voisinage, à compter du jugement à intervenir;ordonner l’expulsion des locataires monsieur [X] [G] [U] et madame [N] [H] épouse [G] [U] et de tous les occupants de leur chef des lieux occupés, avec le concours de la force publique si besoin est ;condamner solidairement monsieur [X] [G] [U] et madame [N] [H] épouse [G] [U] au paiement des sommes suivantes :une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, à compter du jugement à intervenir ;800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;aux dépens de l’instance en ce compris la sommation délivrée le 29 septembre 2023.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe. Les défendeurs ne se sont pas rendus à la convocation du travailleur social.

À l’audience du 9 mai 2025, l’EPIC OPH [Localité 7] MEDITERRANEE, représenté par monsieur [O] [I] muni d’un pouvoir, maintient l’intégralité de ses demandes en application des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989. L’EPIC OPH [Localité 7] MEDITERRANEE considère, en se référant à des témoignages d’autres résidents, que les locataires manquent à leur obligation d’user paisiblement des locaux loués et ce malgré le commandement délivré. Il indique que les troubles persistent malgré les différentes démarches, médiations et conciliations tentées auprès des locataires.

Bien que régulièrement convoqué par acte signifié par commissaire de justice et remis à étude selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, et domicilié chez monsieur [V] [G] [U], monsieur [X] [G] [U] n’a pas comparu ni personne pour lui.

Citée à l’étude, madame [N] [H] épouse [G] [U] a comparu seule. A l’audience, elle sollicite le rejet de la demande de résiliation et subsidiairement des délais pour quitter le logement.

A l’appui, elle explique que son mari a quitté le domicile, qu’ils sont divorcés et qu’elle vit seule avec de jeunes enfants qui parfois pleurent la nuit. Elle soutient qu’elle n’est pas responsable de tous les troubles de voisinage qui lui sont imputés, que d’autres enfants résident dans l’immeuble quand seuls les siens sont systématiquement désignés, ou que les troubles n’ont pas de caractère anormal. Elle déclare que la situation s’est améliorée depuis le mois de septembre 2024 et qu’elle ne rencontre plus, depuis, de problème avec les voisins. Elle précise que, si le service de conciliation est intervenu à deux reprises en une année, elle n’a jamais reçu de convocation du travailleur social pour le diagnostic social et financier.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2025, pour y être rendue par la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

L’article 1728 alinéa 1 du code civil prévoit que le preneur est tenu de l’obligation d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

L’article 1729 du même code précise que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Selon l’article 6-1 de loi du 6 juillet 1989, relative aux baux d’habitation, après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

L’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Le défaut de jouissance paisible des lieux loués caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

En application des articles 1224, 1728 et 1353 du code civil, il incombe au bailleur de prouver la gravité des fautes du locataire dans l’exécution du contrat de bail, justifiant le prononcé de la résiliation de ce bail. Si le manquement à une obligation contractuelle suffit à lui seul à justifier la résiliation du bail, les juridictions disposant d’un pouvoir d’appréciation sur la gravité du manquement.

En l’espèce, le contrat de location en date du 8 décembre 2020, et les conditions générales prévoient aux termes de l’article 8, l’obligation d’user paisiblement des lieux loués. Le règlement intérieur, signé le même jour, précise qu’il convient de ne pas encombrer les parties communes, le bailleur se réservant le droit de faire enlever les objets déposés, et de ne pas laisser les enfants y jouer ou stationner, et qu’il convient de veiller à utiliser avec modération les appareils de nature à provoquer du bruit et susceptibles de troubler le voisinage.

La mise en demeure adressée aux locataires le 31 juillet 2023 fait état de hurlements d’enfants jouant dans les parties communes et perturbant le sommeil des résidents, un encombrement ainsi qu’un manque d’hygiène des espaces communs. La mise en demeure datée du 8 août 2024 met en avant un comportement des enfants, ou des neveux du couple, troublant la tranquillité des voisins par des jeux dans les parties communes, des cris, le blocage de la porte d’entrée de l’immeuble, ou encore le dépôt de vélos dans les parties communes. La sommation délivrée par commissaire de justice le 29 septembre 2023 évoque des nuisances sonores diurnes et nocturnes causées par les enfants ainsi que des insultes de ces derniers à destination du voisinage.

Mais s’agissant de l’encombrement des parties communes, les photographies communiquées par le bailleur ne sont pas non datées et, si elles établissent la présence de trottinettes et d’un caddie ainsi qu’un état sale et dégradé des parties communes, ne permettent pas de déterminer que madame [N] [H] épouse [G] [U] et son mari sont à l’origine du dépôt de ces objets, alors que madame [N] [H] épouse [G] [U] indique que sa famille n’est pas l’unique responsable des désagréments évoqués et que monsieur [A] [R] se plaint également du comportement d’un autre voisine et de son animal domestique.

Par ailleurs, s’agissant des nuisances sonores et des insultes, les attestations de résidents produites par le bailleur ne sont pas circonstanciées, les insultes sont uniquement évoquées par monsieur [A] [R]. Elles sont, à l’exception d’une seule, antérieures au 11 septembre 2024. La seule attestation récente, datée du 3 avril 2025, établie par monsieur [F] [S] évoque la présence de jeunes avec des motos et des voitures – sans désigner les locataires dont les enfants sont âgés de 2 à 13 ans- et du bruit de l’appartement au-dessus sans précision, et sans qu’il soit prouvé qu’il s’agit de l’appartement occupé par la famille [G] [U].

L’attestation du service conciliation en date du 7 janvier 2025 qui indique que « les problèmes persistent » sans précision est insuffisante à les caractériser.

En outre, ces éléments ne permettent pas de contredire madame [N] [H] épouse [G] [U] qui, admettant que ses enfants peuvent être bruyants, explique que la situation s’est améliorée depuis la rentrée 2024.

Ainsi, si les faits évoqués dans les attestations produites peuvent s’analyser en des désagréments certains, il ne résulte pas des éléments transmis par le bailleur que les troubles puissent être reprochés exclusivement aux locataires et pour ce qu’ils admettent, qu’ils aient perduré, faute pour l’EPIC OPH [Localité 7] MEDITERRANEE d’apporter la preuve de leur persistance au moyen par exemple de témoignages récents, eu égard à la déclaration de madame [N] [H] épouse [G] [U]. L’existence d’un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, imputable à monsieur [X] [G] [U] et madame [N] [H] épouse [G] [U], qui justifierait la résiliation du contrat aux torts exclusifs des locataires et leur expulsion, à ce jour n’est pas rapportée,

En conséquence, la demande de résiliation du bail formée par l’EPIC OPH [Localité 7] MEDITERRANEE à l’encontre de monsieur [X] [G] [U] et madame [N] [H] épouse [G] [U], sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation,

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci. En effet, l’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

Compte tenu du rejet de la demande de résiliation du bail, il n’y a pas lieu à fixation d’une indemnité d’occupation et la demande de condamnation solidaire des locataires au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui des loyers et charges, devient sans objet.

Sur les demandes accessoires,

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, le bailleur, succombant à la présente instance, sera condamné aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais de la sommation délivrée le 29 septembre 2023.

L’EPIC OPH [Localité 7] MEDITERRANEE, qui succombe, sera débouté de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

DEBOUTE l’EPIC OPH [Localité 7] MEDITERRANEE de sa demande de résiliation du bail ;

DEBOUTE l’EPIC OPH [Localité 7] MEDITERRANEE de sa demande de condamnation à une indemnité d’occupation ;

DEBOUTE l’EPIC OPH [Localité 7] MEDITERRANEE de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’EPIC OPH [Localité 7] MEDITERRANEE aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé, le 4 juillet 2025, par décision mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière La Juge des Contentieux de la Protection