TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

[1] Expéditions exécutoires à :

— Maître [P] [T]

— Maître Benjamin PORCHER

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/11968

N° Portalis 352J-W-B7H-C2YKZ

N° MINUTE :

Assignation du :

19 Septembre 2023

JUGEMENT EN PROCEDURE

ACCELÉRÉE AU FOND

rendu le 12 Décembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par Madame [B], [I], [J] [X] et Monsieur [N] [X]

[Adresse 4]

[Localité 11]

et encore

[Adresse 3]

[Localité 13]

représenté par Maître Jonathan BELLAICHE de la SELEURL GOLDWIN SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0103

DÉFENDERESSE

S.A.S. IMODAM

[Adresse 12]

[Localité 10]

représentée par Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0450

Décision du 12 Décembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/11968 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2YKZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles 839 et 481 du Code de procédure civile et L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire,

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente, statuant par délégation du Président du Tribunal Judiciaire conformément à l’ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Paris du 02 Septembre 2024, en l’application de l’article R.213-6 du Code de l’Organisation Judiciaire.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 25 Septembre 2024

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 9] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte d’huissier en date du 5 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeunle sis [Adresse 7] a fait assigner son syndic la SA Cabinet [S] [Z] [E] aux fins de voir désigner un expert concernant les désordres allégués à la suite de travaux de ravalement de la façade arrière sur courette, affectant l’immeuble.

Par ordonnance en date du 12 janvier 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a ordonné une expertise et désigné à ce titre M. [O] [H].

Par ordonnance en date du 21 janvier 2022, Mme [A] [W] a été désignée en lieu et place de M. [O] [H].

La SAS Imodam est venue aux droits de la SA Cabinet [S] [Z] [E], à la suite de la transmission à titre universel de patrimoine et à la dissolution de la SA Cabinet [S] [Z] [E], survernues le 3 novembre 2022, et enregistrées le 21 décembre 2022 au greffe du tribunal de commerce de Paris.

Mme [A] [W] a déposé son rapport le 30 novembre 2022.

Par acte d’huissier en date du 19 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] a fait assigner la SAS Imodam devant le président du tribunal judiciaire de Paris selon la procédure accélérée au fond.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 août 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

“Vu l’alinéa 3 de l’article 15 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’alinéa 1er de l’article 46-1 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967,

Vu les articles 1103, 1984, 1991, 1992, 1217 du code civil,

Vu l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu la jurisprudence, les motifs exposés et les pièces versées aux débats,

— DECLARER recevable l’action engagée selon la procédure accélérée au fond par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par Madame [B] [X] et Monsieur [N] [X], copropriétaires, à l’encontre du syndic la société IMODAM venant aux droits de la société [S] [Z] [E] ;

— DEBOUTER la société IMODAM, venant aux droits de la société [S] [Z] [E], de sa fin de non-recevoir tirée d’un prétendu défaut de qualité à agir du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] ;

— CONDAMNER la société IMODAM, venant aux droits de la société [Z] [E] SA, à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], la somme de 32.000 euros de dommages-intérêts au titre de la perte subie du fait des travaux de ravalement réalisés par la société MISKOVIC ;

— CONDAMNER la société IMODAM, venant aux droits de la société [Z] [E] SA, à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], la somme de 698,18 euros de dommages-intérêts au titre de la perte subie du fait des honoraires de syndic engagés pour le suivi des travaux de ravalement de l’entreprise MISKOVIC ;

— CONDAMNER la société IMODAM, venant aux droits de la société [Z] [E] SA, à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], la somme de 16.879,50 euros de dommages-intérêts au titre des travaux de piochage complet à engager selon le devis BAGNIS en date du 2 septembre 2022 ;

— CONDAMNER la société IMODAM, venant aux droits de la société [Z] [E] SA, à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], la somme de 2.000 euros de dommages-intérêts à titre de préjudice moral et de jouissance ;

— DEBOUTER la société IMODAM, venant aux droits de la société [Z] [E] SA, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER la société IMODAM, venant aux droits de la société [Z] [E] SA, au paiement de la somme de 9.832 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société IMODAM, venant aux droits de la société [Z] [E] SA, aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise d’un montant de 3.848,46 euros ;

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.”

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 30 mai 2024, la SAS Imodam demande au tribunal de :

“Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu l’article 328 du Code de procédure civile,

Vu les articles 1240 et 1992 du Code civil,

A titre liminaire,

— CONSTATER l’irrecevabilité de l’action du SDC du [Adresse 7] pour défaut de qualité à agir,

A titre principal,

— Mettre hors de cause la SAS IMODAM,

— Débouter le SDC du [Adresse 8] et toutes autres parties de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

— Juger que la SAS IMODAM n’a commis aucune faute dans l’accomplissement de sa mission,

— Constater que les conditions de mise en œuvre de la responsabilité civile de la SAS IMODAM ne sont pas réunies,

— Ramener le préjudice allégué à de plus justes proportions à l’aune de la perte de chance,

A titre infiniment subsidiaire,

— Juger qu’aucun lien de causalité n’est caractérise entre la faute alléguée et le préjudice sollicité,

— Débouter le SDC du [Adresse 8] de toutes ses demandes à l’encontre de la SAS IMODAM,

— Ecarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— Condamner le SDC du [Adresse 8] à payer à la SAS IMODAM une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.”

A l’audience du 25 septembre 2024, les parties ont soutenu oralement leurs conclusions écrites.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir

La SAS Imodam conclut à l’irrecevabilité des demandes au motif que le syndicat des copropriétaires n’est pas valablement représenté dans le cadre de la présente procédure. Elle explique que le syndicat des copropriétaires ne peut être représenté que par un syndic ou un administrateur provisoire et en aucun cas par deux copropriétaires.

L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que “le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

En cas de carence ou d’inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n’a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires.

Si, à l’issue de l’instance judiciaire, l’action exercée dans l’intérêt du syndicat est déclarée bien fondée par le juge, la charge des frais de procédure non supportés par le syndic est répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à leur lot.”

Comme le soulève à juste titre le syndicat des copropriétaires, l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une action ut singuli afin de permettre à un syndicat des copropriétaires de rechercher la responsabilité de son syndic défaillant. Cette action est une action de substitution en défense dans l’intérêt d’autui.

L’article 49-1 du décret du 17 mars 1967, et non 46-1 comme l’indiquent les conclusions du syndicat des copropriétaires qui contiennent une erreur de plume, prévoit que l’action en justice prévue au troisième alinéa de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 est portée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. Lorsqu’elle est exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, le président du tribunal judiciaire saisi désigne un mandataire ad hoc représentant les intérêts du syndicat. Cette action est exercée aux frais avancés du ou des copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, qui en supporteront définitivement la charge si l’action est rejetée par le juge.

En l’espèce, les conditions de l’action ut singuli devant le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sont remplies dans la mesure où la copropriété est dépourvue de conseil syndical, étant relevé que les deux copropriétaires mentionnés dans l’assignation disposent d’une délégation expresse de l’assemblée générale.

Tenant compte de ces éléments, il y a lieu de rejeter la fin de non-recevoir soulevée et de déclarer le syndicat des copropriétaires recevables en ses demandes.

Sur la responsabilité du syndic

Le syndicat des copropriétaires recherche la responsabilité contractuelle du syndic. Il invoque les articles 1103, 1217, 1984, 1991, 1992 du code civil et l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour accueillir la demande, il doit être recherché non seulement si le syndic a commis une faute mais aussi si un préjudice résulte directement de cette faute pour le syndicat des copropriétaires.

Sur les désordres

En l’espèce, le constat établi par M. [G] [Y], huissier de justice, le 28 juillet 2021, concernant l’immeuble mentionne que « le ravalement de façade, d’aspect récent, présente d’importantes écaillures notamment au niveau du troisième étage et du quatrième étage. Il en est de même s’agissant du rez-de-chaussée et du premier étage où des faïençages de fissurations sont visibles, ainsi que des décollements d’enduit notamment sur un retour à droite. La peinture de ravalement est cloquée et écaillée au rez-de-chaussée de la façade arrière du bâtiment sur cour. » (sic)

Aux termes de son rapport, Mme [A] [W], expert judiciaire, missionnée par le juge de référés relève que : « La cour arrière de l’immeuble a été ravalée avec une finition en peinture. L’ensemble de la façade présente des défauts ; cloques, décollements de peinture, écaillages, fissures… Les cloques donnent l’image de peinture sur un support encore humide. Les décollements ponctuels peuvent faire penser à un séchage trop rapide d’une peinture sur façade exposée au soleil. Les parties décollées au 1er étage (étage accessible sur terrasse) permettent de voir une peinture pelliculaire sur un support « fariné ». Aucune trame n’est visible derrière cette peinture. Les bandeaux sont en bon état, bien que le zinc de recouvrement n’ait pas été remplacé, mais peint. »

Mme [A] [W] affirme que les désodres sont apparus immédiatement après la fin des travaux de ravalement ; que la cause principale est la mise en oeuvre de produits inadaptés.

Ces éléments établissent la réalité des désordres invoqués par le syndicat des copropriétaires.

Sur les préjudices

Le syndicat des copropriétaires expose que pour le replacer dans l’état où il se trouvait avant la réalisation du dommage, il convient de lui accorder les indemnisations suivantes :

— le montant des travaux engagés à hauteur de 32 000 euros,

— la somme de 698, 18 euros correspondant aux honoraires du syndic pour ces travaux,

— la somme de 16 879, 50 euros au titre des travaux de piochage,

— la somme de 2 000 euros du fait du préjudice moral subi.

Le syndicat des copropriétaires explique qu’il a engagé la somme de 32 000 euros au titre des travaux effectués par la SARL Miskovic ; que ces travaux ont été payés en pure perte dans la mesure où l’expert a constaté la nécessité de procéder à un ravalement complet. Il affirme que pour la conduite des travaux, il a versé la somme de 698, 18 euros à titre d’honoraires au syndic. Il fait valoir qu’il ressort du devis de la société Bagnis, versé dans le cadre de l’expertise, que le poste de piochage des anciens enduits à 100 % s’élève à la somme de 15 345 euros HT, soit 18 879, 50 euros TTC. Il indique que la nécessité de procéder à un piochage complet des enduits est la conséquence directe de la mauvaise exécution des travaux par la SARL Miskovic et de la faute du syndic qui n’a prévu aucune étude préliminaire aux travaux de ravalement, incluant des préconisations et un cahier des charges d’un maître d’oeuvre. Il ajoute que le syndic n’a pas suivi le chantier pour contrôler la bonne réalisation des travaux.

La SAS Imodam oppose que si une condamnation devait être prononcée, elle ne pourrait être calculée “qu’à hauteur de la chance perdue d’avoir pu éviter de procéder à des travaux dans les parties communes” (sic). Elle indique que si l’entreprise avait été assurée pour ces travaux dont il n’est pas établi, qu’ils présentent le caractère de travaux de nature décennale, il n’était pas certain que les garanties aient été mobilisables. Elle affirme qu’aucune assurance dommages-ouvrage n’était obligatoire au vu des conclusions de l’expert. Elle expose qu’il n’existe aucun lien de causalité entre sa faute supposée et les préjudices allégués par le syndicat des copropriétaires.

Aux termes de son rapport, l’expert indique que « dans l’état actuel de la façade, seul un ravalement avec piochage complet des enduits pour purger les matériaux douteux, peut solutionner les problèmes. Le ravalement complet de BAGNIS avec piochage à 100 % (donc une garantie décennale) est une base d’étude pour le Maître d’Oeuvre qui sera appelé. » (sic)

L’expert retient en conséquence le devis de la société Bagnis produit aux débats incluant un piochage à 100 % pour un montant de 68.258,35 euros HT soit 75.084,18 euros TTC.

Il se déduit de cet élément que le ravalement doit être intégralement refait et que la somme engagée pour le ravalement défectueux constitue un préjudice certain du syndicat des copropriétaires qui est légitime à se prévaloir du principe de la réparation intégrale du préjudice.

Il convient donc de fixer le préjudice lié au ravalement à la somme de 32 000 euros TTC, étant précisé que l’expert a retenu ce préjudice aux termes de son rapport.

Il convient également de prévoir que le préjudice matériel inclut les honoraires de syndic pour ces travaux, soit la somme justifiée de 698, 18 euros.

La présente juridiction retient que l’expert affirme, en réponse à un dire du conseil du syndicat des copropriétaires, “je ne me prononcerais pas sur l’opportunité de remplacer la descente d’EP, le maître d’oeuvre qui devra être nommé pour réaliser le marché d’entreprise et suivre le chantier verra la nécessité ou non de ce remplacement. Par contre dans la situation actuelle de travaux partiels, mal réalisés sans connaître leas véritables caractéristiques des matériaux, il paraît nécessaire de piocher intégralement les enduits existants.”(sic)

Le piochage est donc bien la conséquence des travaux mal réalisés par la SARL Miskovic. Contrairement à ce qu’indique la SAS Imodam, le syndicat des copropriétaires ne demande pas la prise en charge de l’ensemble des travaux de ravalement mais le poste relatif au piochage, qui au regard de la réponse de l’expert, est bien en lien avec les matériaux inadaptés appliqués par la SARL Miskovic.

Parc conséquent, il convient de considérer que le demandeur justifie subir un préjudice liés à des travaux de piochage dont il n’est pas démontré qu’ils auraient dû être réglés par le syndicat des copropriétaires sans utilisation de produits inadaptés par la SARL Miskovic.

Dès lors, le préjudice à hauteur de la somme de 16 879, 50 est justifié.

En revanche, il n’est pas démontré l’existence d’un préjudice moral collectif et d’un préjudice de jouissance distincts des préjudices mentionnés ci-dessus.

Sur les fautes

Le syndicat des copropriétaires explique que le syndic a manqué à ses obligations de mandataire dans le cadre du choix de l’entreprise, qu’il n’a pas vérifié ses compétences et garanties ; qu’il n’a pas veillé à la bonne exécution des travaux ; que le quitus donné au syndic n’a pas produit d’effet exonératoire de responsabilité.

La SAS Imodam oppose qu’il n’est pas établi que si la société avait été assurée, les garanties auraient été mobilisables au vu des constats effectués par l’expert s’agissant de l’exécution défectueuse de la prestation par la SARL Miskovic. Elle indique que l’expert se contente d’affirmer qu’elle aurait une part de responsabilité alors qu’elle n’a pas réalisé les travaux de ravalement querellés. Elle affirme que c’est la SARL Miskovic, dont le liquidateur n’a pas été attrait à la cause qui a réalisé seule les travaux querellés et non le syndic en exercice. Elle explique que le syndicat des copropriétaires a ratifié les travaux en assemblée générale et que le quitus donné emporte renonciation pour le syndicat des copropriétaires de se prévaloir des fautes prétendument commises par celui-ci. Elle soutient que c’est le syndicat des copropriétaires et non le syndic qui est responsable des des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Il ressort des documents produits que dans le courant du 2ème trimestre 2017, des travaux de ravalement de la façade arrière sur courette ont été réalisés par la SARL Miskovic pour le compte de la SA Cabinet [S] [Z]-[E], en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pour un montant initial de 32 717, 30 euros TTC.

Ces travaux ont été ratifiés par l’assemblée générale des copropriétaires en date du 19 mars 2018 pour un montant de 32 000 euros TTC en sus les honoraires de syndic de 698, 18 euros TTC soit la somme totale de 32 698, 18 euros TTC. Ces travaux ont été répartis en charges du bâtiment B et ont été appelés en 3 appels de fonds les 11 juillet 2017, 20 octobre 2017 et 22 novembre 2017.

Il résulte d’un compte-rendu consécutif à la pré-réception du ravalement de la façade, adressé par Mme [K] [L] de la SA cabinet [S] [Z] [E] le 6 février 2018 que l’un des points les plus importants à traiter était “le problème des cloques apparues sur la façade ravalée.”(sic)

Malgré des demandes de reprise des désordres, formulée par M. [N] [X] et Mme [B] [X], copropriétaires, auprès du syndic, aucune réparation n’est intervenue.

Entre le 1er juin 2020 et le 14 avril 2021, M. [N] [X], a adressé plusieurs mails au syndic pour avoir communication des documents d’assurance liés aux travaux afin de pouvoir déclarer un sinistre auprès de l’assureur de la SARL Miskovic et obtenir indemnisation des garanties.

Le 28 juillet 2021, M. [G] [Y], huissier de justice, a effectué le constat mentionné ci-dessus.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 3 août 2021, le conseil du syndicat des copropriétaires a mis en demeure le syndic de communiquer sous quinzaine à compter de la réception du courrier :

— les devis, factures et contrats conclus avec la SARL Miskovic,

— l’attestation de police d’assurance décennale de la SARL Miskovic,

— les éventuelles autres attestations de police d’assurance et de garanties souscrites par la SARL Miskovic dans le cadre des travaux de ravalement de la façade de l’immeuble,

— l’attestation de souscription à une assurance dommage-ouvrages effectuée par ses soins,

— les déclarations de sinistre effectuées par ses soins.

Aucune réponse n’a été apportée par le syndic.

En l’absence de réponse, le syndicat des coproprétaires a sollicité une mesure d’expertise qui a été ordonnée le 12 janvier 2022 ; le rapport ayant été déposé le 30 novembre 2022.

Aux termes de son rapport, l’expert judiciaire indique que :

— « Le chantier n’a pas fait l’objet d’étude préalable par un Maître d’œuvre ; aucun descriptif n’est présenté. Il n’y a pas eu de Déclaration Préalable déposée auprès des services de la Mairie de [Localité 14]. »

— « Aucune pièce de marché n’a été signée conjointement par l’entreprise et le syndic (descriptif – devis – planning …) »

— « L’attestation d’assurance professionnelle de l’entreprise n’est pas produite » (Pièce n°14 page 7)

— « Aucune réception de chantier n’est présentée » (Pièce n°14 page 8).

D’un point de vue technique, il est indiqué que « les matériaux vus ne semblent pas être ceux annoncés : il s’agit plutôt d’une peinture sur un enduit partiel type Murex. » (Pièce n°14 page 8).

— « Sur le déroulé du chantier : Aucune information sur le suivi de chantier, pas de compte rendu, pas de réception » ;

— « Devant l’absence de l’entreprise Miskovic et sans assurance, le syndic reste seul professionnel en cause. »).

— « il est retenu que le ravalement réalisé en 2017 sous la responsabilité du cabinet de syndic [Z]-[E], qui en professionnel aurait dû suivre les règles de passation de marché, appel d’offre auprès d’entreprises qualifiés, attestation d’assurance, après études par un Maître d’œuvre, doit revenir à la charge de celui-ci. » (sic)

Dans les conclusions de son rapport, l’expert affirme que :

« Cette situation est la conséquence d’une suite de manquements du syndic : pas d’étude préalable aux travaux, pas d’appel d’offre, pas de passation de marché en bonne et due forme, pas de présentation d’attestation d’assurance de l’entreprise, pas de suivi ni de réception de chantier. Le syndic et son conseil n’ont fournis à ce jour aucun document apportant contradiction.

Par ailleurs le choix d’une entreprise inadaptée à ces travaux : entreprise enregistrée comme constructeur de maison individuelle, en liquidation judiciaire depuis Mai 2019, a entrainé des travaux défectueux.

En tant que professionnel, c’est au syndic de prévoir les études préliminaires à des travaux de ravalement, avec préconisations et cahier des charges d’un Maître d’Oeuvre en fonction de l’état existant, appel d’offres d’entreprises qualifiées, passation de marché d’entreprise, accompagné des attestations d’assurance obligatoires pour les travaux envisagés. Puis le suivi de chantier, avec compte rendu des visites de chantier, permet de contrôler la bonne réalisation des travaux. » (sic)

Il convient donc de souligner que, l’expert désigné judiciairement a pu constater, sans être démenti utilement, que le syndic, bien que rémunéré pour de telles diligences, n’a fait ni étude préalable de travaux, ni appel d’offre, n’a pas réalisé une passation de marché en bonne et due forme, n’a effectué ni suivi, ni réception du chantier.

Il apparaît que la société missionnée était incompétente dans cette sphère d’intervention, et non assurée, alors qu’ il est incontestable que le syndic commet une faute en ne vérifiant pas avec sérieux que l’entreprise chargée de travaux de ravalement est assurée pour l’exercice de sa profession afin que les conséquences éventuelles des malfaçons commises puissent être prises en charge par sa compagnie d’assurance.

Il ressort également de ce rapport que le syndic a ignoré ses propres obligations d’information, de conseil et de suivi à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Cette succession de manquements a bien un lien de causalité avec les préjudices subis par la copropriété.

Le quitus ne couvre pas les actes dont le syndicat des copropriétaires n’avait pas connaissance et dont il n’aurait pas été à même, lors du vote, d’apprécier les conséquences ; tel est le cas en l’espèce dans la mesure où seuls le constat d’huissier réalisé en 2021 et les constatations et avis de l’expert font apparaître les conditions réelles dans lesquelles les travaux litigieux ont été fautivement exécutés ; que dès lors l’assemblée générale n’a pas pu donner valablement quitus.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il convient de condamner la SAS Imodam à verser au syndicat des copropriétaires :

— la somme de de 32.000 euros de dommages-intérêts au titre de la perte subie du fait des travaux de ravalement réalisés par la SARL Miskovic ;

— la somme de 698,18 euros de dommages-intérêts au titre de la perte subie du fait des honoraires de syndic engagés pour le suivi des travaux de ravalement de la SARL Miskovic,

— la somme de 16.879,50 euros de dommages-intérêts au titre des travaux de piochage complet à engager selon le devis de la société Bagnis en date du 2 septembre 2022.

Conformément aux dispositions de l’article 15 de loi du 10 juillet 1965 et de l’article 49-1 du décret du 17 mars 1967, il convient de désigner Maître [D] [U], administrateur judiciaire, en tant que mandataire ad hoc représentant les intérêts du syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente procédure.

Sur les demandes accessoires

La SAS Imodam qui succombe est condamnée aux dépens comprenant les frais de l’expertise et déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Tenue aux dépens, elle est condamnée à verser la somme de 3 000 au syndicat des copropriétaires en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] recevable en ses demandes ;

CONDAMNE la SAS Imodam, venant aux droits de la SA Cabinet [S] Rolland [E], à verser au syndicat des copropritéaires de l’immeuble sis [Adresse 9] :

— la somme de de 32.000 euros de dommages-intérêts au titre de la perte subie du fait des travaux de ravalement réalisés par la SARL Miskovic ;

— la somme de 698,18 euros de dommages-intérêts au titre de la perte subie du fait des honoraires de syndic engagés pour le suivi des travaux de ravalement de la SARL Miskovic,

— la somme de 16.879,50 euros de dommages-intérêts au titre des travaux de piochage complet à engager selon le devis BAGNIS en date du 2 septembre 2022,

DÉBOUTE la SAS Imodam, venant aux droits de la SA Rolland [E], de sa demande au titre du préjudice moral et de jouissance ;

CONDAMNE la SAS Imodam, venant aux droits de la SA Rolland [E], aux dépens incluant les frais d’expertise ;

CONDAMNE la SAS Imodam, venant aux droits de la SA Rolland [E] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉSIGNE Maître [D] [U], administrateur judiciaire, [Adresse 2], tel : [XXXXXXXX01] en qualité de mandataire ad hoc représentant les intérêts du syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente procédure en application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 49-1 du décret du 17 mars 1967 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples et contraires.

Fait et jugé à [Localité 14] le 12 Décembre 2024

La Greffière La Présidente