RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00144 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OZRX

MINUTE N° : 26/00026

Notification

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 15 JANVIER 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. RESIDENCE [Localité 3] CURIE SYNDIC STE FONCIA LVM

[Adresse 7]

[Localité 2]

représentée par M^e Isabelle ADANI, avocat au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Madame [S] [C]

[Adresse 1]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Cécile BAULER,

Assisté de : Sylvie PERARO, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 04 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Anne-Cécile BAULER, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Sylvie PERARO, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Madame [S] [C] est propriétaire des lots n°4, n°16 et n°559, au sein de la Résidence [Localité 3] CURIE sise [Adresse 5] et [Adresse 4] à [Localité 8], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 12 août 2024, le syndicat des copropriétaires de Résidence [Localité 3] CURIE sise [Adresse 5] et [Adresse 4] à [Localité 8] (« le syndicat des copropriétaires ») a, par l’intermédiaire de son syndic, mis en demeure Madame [S] [C] de payer la somme de 1570,30 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer à Madame [S] [C] une sommation de payer la somme de 2648,23 euros en principal, au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [S] [C] devant le tribunal de proximité de Montmorency aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 6087,65 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 12 août 2024, date de la mise en demeure,

— la somme de 1500 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,

— la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens, comprenant le coût de l’inscription d’hypothèque légale et de la sommation de payer,

et dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement.

A l’audience du 4 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Il souligne qu’il s’agit de la deuxième procédure engagée contre Madame [S] [C], pour non-paiement des charges de copropriété.

Il expose que Madame [S] [C], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

Madame [S] [C], régulièrement assignée à l’étude, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux des assemblées générales des 5 juin 2023, 21 mai 2024 et 13 mai 2025 approuvant les comptes entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2024 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2025, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charges pour l’année 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence, il convient de condamner Madame [S] [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5091,14 euros, au titre des charges de copropriété dues au

25 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 24 octobre 2024 sur la somme de 2648,23 euros et à compter de l’assignation du 6 octobre 2025 sur le surplus, en l’absence d’interpellation suffisante par la mise en demeure du 12 août 2024, dont il n’est pas démontré qu’elle a touché sa destinataire.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 12 août 2024, facturée 55,20 euros conformément au contrat de syndic. Il convient de faire droit à la demande.

Il y a lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification de la sommation de payer du 24 octobre 2024, à hauteur de 146,68 euros, dont il est justifié.

En revanche, l’extrait de compte fait apparaître des frais de « relance après mise en demeure » en date du 11 décembre 2023 à hauteur de 42,5 euros, antérieurs à la mise en demeure du 12 août 2024, qui ne constituent donc pas des frais nécessaires au recouvrement, remboursables au syndicat des copropriétaires seulement à compter de la mise en demeure. Ces frais seront donc écartés.

Il n’est pas justifié des frais de relance du 3 septembre 2024 à hauteur de 44 euros, l’envoi du courrier n’étant pas démontré. La demande à ce titre sera donc rejetée.

Il convient également de déduire les frais « constitution du dossier transmis à l’huissier »

imputés le 21 octobre 2024 à hauteur de 350 euros ainsi que les frais « constitution du dossier transmis à l’avocat » imputés le 30 juillet 2025 à hauteur de 350 euros, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Enfin, il n’y a pas lieu d’inclure les intérêts de retard imputés à hauteur de 0,41 euros le 11 décembre 2023 et à hauteur de 7,72 euros le 3 septembre 2024, les intérêts n’ayant commencé à courir qu’ultérieurement, comme indiqué précédemment.

Il convient dès lors de condamner Madame [S] [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 201,88 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il apparaît que Madame [S] [C] a déjà fait l’objet d’une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du 16 juillet 2019.

Le comportement et la résistance du copropriétaire entraînent un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner Madame [S] [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile,

il convient de condamner Madame [S] [C] aux dépens de l’instance. Il n’y a pas lieu d’y ajouter les frais de l’inscription d’hypothèque, qui n’entrent pas dans les dépens. Il n’y a pas lieu d’y inclure davantage les frais de sommation de payer, qui ont déjà été indemnisés au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Madame [S] [C] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Madame [S] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 3] CURIE, sise [Adresse 6] [Adresse 4] à [Localité 9] la somme de 5091,14 euros, au titre de l’arriéré de charges de copropriété dues au 25 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 24 octobre 2024 sur la somme de 2648,23 euros et à compter de l’assignation du 6 octobre 2025 sur le surplus,

CONDAMNE Madame [S] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 3] CURIE, sise [Adresse 7] à [Localité 9] la somme de 201,88 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE Madame [S] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 3] CURIE, sise [Adresse 7] à [Localité 9] la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [S] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 3] CURIE, sise [Adresse 7] à [Localité 9] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [S] [C] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE