TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [Z] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sylvie JOUAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07606 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5TEQ

N° MINUTE : 12

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 février 2025

DEMANDERESSE

Société ADOMA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sylvie JOUAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0226

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [O], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 novembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 février 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation

Décision du 17 février 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07606 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5TEQ

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 10 octobre 2022 la société ADOMA a conclu avec M. [Z] [O] un contrat de résidence sociale portant sur le logement n°[Adresse 4] [Localité 7], [Adresse 2] pour une redevance mensuelle de 444,26 euros.

Par courrier du 8 janvier 2024 adressé en recommandé avec avis de réception distribué le 15 janvier 2024, la société ADOMA a mis en demeure M. [Z] [O] de faire cesser l’hébergement de tiers et ce dans le délai de 48 heures sous peine de résiliation de plein droit du contrat après expiration du délai d’un mois comme stipulé aux articles 9 et 10 du règlement intérieur de l’établissement.

Un rapport de constat sur ordonnance portant sur les conditions d’occupation du logement a été établi par commissaire de justice le 18 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice 1er août 2024, la société ADOMA a fait assigner en référé M. [Z] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de:

— voir constater le maintien dans les lieux sans droit ni titre de M. [Z] [O] suite à la résiliation de son contrat,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner M. [Z] [O] à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation égale au tarif en vigueur de la redevance à compter de l’expiration de son contrat jusqu’à libération complète des lieux,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, au visa des articles R633-9 et R633-3 II du code la construction et de l’habitation, la société ADOMA expose que M. [Z] [O] n’a pas respecté ses obligations en hébergeant au moins une tierce personne non déclarée, que la mise en demeure est restée infructueuse, que le constat de commissaire de justice permet d’établir que M. [Z] [O] héberge au moins un tiers non déclaré.

A l’audience du 28 novembre 2024, la société ADOMA, représentée par son conseil, maintient ses demandes et s’en rapporte s’agissant de la demande de délai pour libérer les lieux.

M. [Z] [O] reconnait avoir hébergé son neveu durant une quinzaine de jours sans l’avoir déclaré et indique être seul dorénavant. Il indique ne pas être la personne rencontrée par le commissaire de justice. Dans l’hypothèse de la résiliation du contrat, il sollicite un délai pour quitter les lieux.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [Z] [O] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de résidence

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

Les dispositions de l’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation encadrent par ailleurs le droit pour la personne logée d’héberger pendant une période totale ne pouvant excéder six mois par an, un ou des tiers, selon les caractéristiques des logements et les conditions de sécurité, pour une période maximale de trois mois par an pour une même personne hébergée et prévoient l’obligation de déclarer la présence et l’identité des personnes accueillies ainsi que leurs dates d’arrivée et de départ.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

L’article 9 du règlement intérieur, dûment signé par M. [Z] [O], rappelle les règles du code de l’habitation et de la construction applicables concernant l’hébergement de tiers et limite à une seule personne le nombre de personnes pouvant être hébergée par un même résident, pour une période maximale de trois mois par an, après avertissement préalable obligatoire du responsable de la résidence. Cet article rappelle que tout hébergement exercé en dehors des règles est formellement interdit et précise que le résidant qui consentirait à une sur-occupation des lieux devrait y mettre fin sous 48 h après mise en demeure faite par lettre recommandée avec accusé de réception. L’article 10 de ce même règlement ajoute que « le résidant est tenu d’occuper personnellement le logement mis à sa disposition et de n’en consentir l’occupation à aucune tierce personne, à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit (…) ».

En l’espèce la société ADOMA a mis en demeure M. [Z] [O] de mettre fin à l’hébergement de tiers dans un délai de 48 heures, par lettre recommandée du 8 janvier 2024 distribuée le 15 janvier.

Par ailleurs, le commissaire de justice a constaté le 18 mai 2024 la présence au sein du logement d’une personne tierce ayant refusé de donner son identité, un matelas supplémentaire posé au sol, ainsi que l’affichage du règlement intérieur dans les parties communes. Il a également constaté l’absence d’enregistrement de personne hébergée sur le registre des résidents pour le logement de M. [Z] [O]. Ce dernier a indiqué à l’audience avoir hébergé son neveu sans aucune déclaration préalable durant quinze jours environ.

Ces éléments confirment que M. [Z] [O] a hébergé au moins un tiers dans les lieux sans déclaration au responsable du foyer.

L’article 11 du contrat de résidence contient une clause résolutoire rappelant que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur et que la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception.

La résiliation de plein droit du contrat de résidence sera en conséquence constatée à la date du 16 février 2024, de ce seul fait.

M. [Z] [O] étant sans droit ni titre depuis le 16 février 2024 il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de délai pour libérer les lieux

Aux termes des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, M. [Z] [O] n’a aucunement justifié de sa situation. Il a en outre bénéficié, de fait, d’un délai d’un an pour libérer le logement.

Il sera en conséquence débouté de sa demande de délai.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, M. [Z] [O] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, à compter du 16 février 2024, égale au montant de la redevance qui aurait été due si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

M. [Z] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera en outre condamné à payer à la société ADOMA la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 10 octobre 2022 entre la société ADOMA et M. [Z] [O] concernant le logement n°[Adresse 5], [Adresse 2] sont réunies à la date du 16 février 2024;

ORDONNE en conséquence à M. [Z] [O] de libérer le logement n°[Adresse 5], [Adresse 2] et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE M. [Z] [O] de sa demande de délai pour libérer les lieux ;

DIT qu’à défaut pour M. [Z] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [Z] [O] à payer à la société ADOMA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance, telle qu’elle aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 16 février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [Z] [O] aux dépens,

CONDAMNE M. [Z] [O] à payer à la société ADOMA la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

LA GREFFIERE LA JUGE