COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.A.R.L. [Adresse 9] c/ S.C.I. TOPAZE, S.C.I. MOGADOR

N° 25/

Du 17 Octobre 2025

4ème Chambre civile

N° RG 25/02525 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QSZM

Grosse délivrée à

M^e Claude EGLIE-RICHTERS

M^e Valérie SERRA

expédition délivrée à

le 17 Octobre 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix sept Octobre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 02 Septembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 17 Octobre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 Octobre 2025 , signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

la société [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 7]

[Adresse 10]

[Localité 1]

représentée par M^e Valérie SERRA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSES:

S.C.I. TOPAZE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Claude EGLIE-RICHTERS, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

S.C.I. MOGADOR, prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Claude EGLIE-RICHTERS, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière Topaze et la société civile immobilière Mogador sont propriétaires des murs d’un fonds de commerce situé [Adresse 4] et [Adresse 6] dans lesquels un commerce de café, bar et restaurant à l’enseigne « Café du Palais » est exploité par la société Lisa. Les société Topaze, Mogador et Lisa ont le même dirigeant.

Le 16 janvier 2025, les sociétés Topaze et Mogador ont conclu avec la société [Adresse 9] une promesse synallagmatique de vente des locaux commerciaux et la bénéficiaire de la promesse a versé un dépôt de garantie de 50.000 euros entre les mains de Maître [F] [V], notaire rédacteur de la promesse désigné par les parties en qualité de séquestre.

Le 16 janvier 2025, la société Lisa a également consenti à la société [Adresse 9] une promesse synallagmatique de cession du fonds de commerce exploité dans les locaux des sociétés Topaze et Mogador.

Les deux promesses contiennent une clause au terme de laquelle la cession du fonds de commerce et la cession des murs d’exploitation sont interdépendantes et constituent pour l’acquéreur un ensemble indissociable et indivisible, déterminant de son consentement.

Dans la perspective de son acquisition, la société [Adresse 9] a mandaté une société d’audit en hôtellerie et restauration qui a conclu, dans un rapport du 12 mars 2025, à l’existence de graves non-conformités à la règlementation en matière d’hygiène, de sécurité et d’infrastructure ayant fait l’objet d’un contrôle défavorable des services de l’hygiène le 8 janvier 2025.

La société Golden Square a informé le notaire rédacteur de la promesse de vente des murs du fonds qu’elle n’entendait plus poursuivre son projet d’acquisition et a sollicité la restitution du dépôt de garantie de 50.000 euros.

La société [Adresse 9] s’étant heurté au refus des vendeurs, elle a fait assigner la société Lisa devant le tribunal de commerce de Nice le 4 juin 2025 pour solliciter, à titre principal, le constat de la caducité de la promesse de cession du fonds de commerce pour non-réalisation des conditions suspensives, à titre subsidiaire, sa nullité pour réticence dolosive et, en tout état de cause, la restitution du dépôt de garantie de 50.000 euros ainsi que l’indemnisation de ses préjudices.

Par ordonnance sur requête du 10 juin 2025, la société [Adresse 9] a également été autorisée à faire assigner à jour fixe de la 4ème chambre du tribunal judiciaire de Nice à l’audience du 2 septembre 2025 les sociétés civiles immobilières Topaze et Mogador pour obtenir principalement le constat de la caducité de la promesse de vente des murs du fonds, la restitution du dépôt de garantie de 50.000 euros ainsi que l’indemnisation de ses préjudices.

Dans ses conclusions récapitulatives signifiées le 22 août 2025 à laquelle elle s’en est remise lors de l’audience, la société [Adresse 9] sollicite :

le constat, et si besoin le prononcé, de la caducité de la promesse de vente sous seing privé du 16 janvier 2025,

la restitution du dépôt de garantie de 50.000 euros versé en exécution de la promesse avec intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2025,

la condamnation solidaire des sociétés Topaze et Mogador si nécessaire à lui restituer ce dépôt de garantie dans un délai de huit jours à compter de la décision à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

qu’il soit ordonné à Maître [F] [V], notaire rédacteur de la promesse constitué en qualité de séquestre, à procéder à cette restitution dès la remise de la copie du jugement à intervenir,

la condamnation solidaire des sociétés Topaze et Mogador à lui verser les sommes suivantes :

15.000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive,

6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que la promesse de vente des murs du fonds comportait contenait une clause mettant à la charge du vendeur un devoir précontractuel d’information sur les caractéristiques juridiques, matérielles et environnementales du bien, susceptibles d’avoir une importance déterminante du consentement de l’acquéreur, sous peine d’engager sa responsabilité et d’emporter la nullité du contrat en cas de vice du consentement.

Elle ajoute que la régularisation de la vente était soumise à des conditions suspensives de droit commun mais également particulières au nombre desquelles l’obtention d’un prêt à des conditions déterminées, mais également à la cession concomitante à l’acquéreur du fonds de commerce détenu par la société Lisa, les deux cessions étant interdépendantes et constituant un ensemble indivisible.

Elle indique avoir mandaté la société Omatence Consulting pour réaliser un audit qui a conclu son rapport du 12 mars 2025 par l’existence de graves non-conformités sanitaires et structurelles posant des risques significatifs pour la sécurité alimentaire, la santé publique et la pérennité de l’établissement et violant les règlementations européennes et françaises sur la restauration et la santé publique.

Elle précise avoir également découvert que le Café du Palais avait fait l’objet d’un contrôle extrêmement défavorable des services de l’hygiène le 8 janvier 2025, soit antérieurement à la signature de la promesse, lui attribuant la note de 3/4 correspondant au niveau « à améliorer », ce qui correspond à la mise en demeure de procéder à des mesures correctives dans un délai fixé par l’autorité administrative.

Elle en déduit que la société Lisa lui a dissimulé l’existence de ce contrôle et de ses conclusions mais également que les sociétés Mogador et Topaze ont fait des déclarations inexactes sur des éléments déterminants de son consentement en affirmant que toutes les installations du fonds de commerce étaient en bon état de marche, régulièrement installées et répondant aux normes d’hygiène, de salubrité et de sécurité en vigueur.

Elle explique que cet élément est corroboré par le devis du cuisiniste ayant conclu à la nécessité de remplacer toutes les installations en vue de leur mise aux normes d’hygiène, poste d’un coût de plus de 100.000 euros, le rapport de son assureur ayant relevé après une visite de risque de nombreux points de non-conformité et de vigilance relatifs à la sécurité incendie et électrique et l’attestation de l’entrepreneur ayant évalué la durée des travaux à de 2 à 3 mois en raison de l’état de dégradation avancée du local.

Elle fait valoir qu’en l’état du rapport du 12 mars 2025 révélant que des informations essentielles avaient été omises par le cédant lors de la signature de la promesse, elle l’a informé de sa renonciation à poursuivre l’acquisition des murs et a sollicité la restitution du dépôt de garantie. Elle indique que les cédants des murs et du fonds se sont opposés à la restitution tant de l’indemnité d’immobilisation que du dépôt de garantie et qu’aucune solution amiable n’a pu être trouvée.

Elle rappelle qu’en vertu de l’article 1186 du code civil, un contrat valablement formé devient caduc si l’un d’eux disparaît et que, lorsque l’exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d’une même opération et que l’un d’eux disparaît, est caduc le contrat pour lequel l’exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d’une partie. Elle ajoute qu’il est constant qu’une partie est fondée à se prévaloir de la caducité de la vente dès lors que la condition essentielle et déterminante de cette vente ne s’est pas réalisée dans le délai fixé par les parties.

Elle souligne qu’il résulte expressément des actes de cession que les sociétés Topaze et Mogador avaient connaissance de la circonstance que son acquisition concomitante du fonds de commerce exploité par la société Lisa et des murs commerciaux dont elles étaient propriétaires constituaient une condition déterminante de son engagement, ayant d’ailleurs accepté la stipulation de cette clause d’indivisibilité dans les deux actes.

Elle relève que les sociétés Topaze et Mogador ont eu connaissance, avant l’expiration du délai fixé, que la condition d’indivisibilité et de concomitance ne pouvait pas être remplie en raison du vice affectant la promesse de cession du fonds de commerce conclue avec la société Lisa. Elle précise que la seule défaillance de cette condition justifiait qu’elle renonce à la signature de l’acte de vente des murs du commerce sans qu’il soit nécessaire de rechercher une faute de l’une ou l’autre des parties. Elle conclut que la promesse de vente étant caduque, elle a rétroactivement perdue tous ses effets par application des articles 1352 et suivants du code civil si bien que le dépôt de garantie devait lui être restitué immédiatement. Elle sollicite en conséquence le déblocage à son profit de la somme de 50.000 euros par le séquestre constitué et considère que le refus des sociétés venderesse a été abusif et l’a privée de fonds indispensables pour mener à bien d’autre projet, préjudice dont elle évalue la réparation à la somme de 15.000 euros.

Pour s’opposer à la demande reconventionnelle de sursis à statuer jusqu’à la décision du tribunal de commerce, elle souligne que les actions ne concernent pas les mêmes parties et que l’issue de la présente instance ne dépend pas du sort de la promesse de cession du fond consenti par la société Lisa. Elle relève en effet qu’elle sollicite uniquement l’application des clauses de la promesse de vente des murs qui est devenue caduque du seul fait de l’absence de régularisation de la vente du fonds de commerce, ce que les défenderesses reconnaissent expressément. Elle fait valoir que la condition essentielle de cession du fonds n’a pas été réalisée, sans qu’importe ses causes, si bien que la promesse de vente des murs est caduque par application de l’article 1186 du code civil.

Dans leurs conclusions récapitulatives et en réponse communiquées le 28 août 2025 et reprises lors de l’audience, les sociétés civiles immobilières Topaze et Mogador sollicitent qu’il soit sursis à statuer sur le litige jusqu’à la décision de la juridiction commerciale dans l’instance opposant la société [Adresse 9] à la société Lisa.

Elles font valoir qu’elles ne contestent pas l’interdépendance des deux promesses de vente dans la mesure où, sans l’acquisition du fonds de commerce, l’acquisition des murs dans lesquels il est exploité serait dénué de cause. Elles considèrent en revanche qu’il n’est pas possible d’apprécier la responsabilité du défaut de réalisation de la promesse de vente des murs tant qu’il n’est pas démontré que la société Lisa est responsable de l’échec de la promesse de vente du fonds de commerce. Elles soutiennent que la société Lisa démontrera devant la juridiction commerciale que les conditions suspensives ont été réalisées car le résultat de l’inspection des services de l’hygiène n’a été connu qu’après la signature des actes et le rapport de la société Omatence Consulting a conduit en réalité la société [Adresse 9] à négocier une réduction du prix de cession de 150.000 euros. Elles estiment que le gérant de la société Golden Square a en réalité changé d’avis et a procédé, à la même époque, à l’acquisition d’un autre fonds de commerce.

Elles considèrent qu’un sursis à statuer s’impose sur le fondement de l’article 378 du code civil car si le tribunal peut constater que le compromis de cession des murs est désormais caduc, il ne peut pas statuer sur le sort de l’indemnité d’immobilisation, la clause pénale et les dommages et intérêts qui impliquent une analyse des responsabilités ressortant de la compétence exclusive du tribunal de commerce de Nice. Elles précisent que la procédure appelée à l’audience du 27 juin 2025 a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 24 septembre 2025.

En réplique à l’argumentation de la société [Adresse 9], elles rappellent que l’opportunité d’un sursis à statuer est souverainement apprécié dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice et n’exige pas une identité de parties dans deux litiges pendants. Elles estiment qu’il existe une contradiction à se prévaloir de l’interdépendance des deux promesses de cessions tout en soutenant que les deux juridictions sont saisies de litiges indépendants dont l’issue de l’un n’influencera pas l’issue de l’autre. Elles soulignent que la promesse de cession des murs contient une clause en vertu de laquelle le dépôt de garantie pourra être restitué à l’acquéreur que s’il justifie de la non-réalisation d’une condition suspensive hors sa responsabilité. Elles en concluent que la responsabilité de l’échec de la réalisation de la condition suspensive de vente du fonds de commerce étant soumise à l’appréciation du tribunal de commerce de Nice, il ne peut être statué sur la restitution du dépôt de garantie à l’acquéreur qui a refusé d’acquérir ce fond, emportant de fait la caducité de la promesse de vente des murs. Elles ajoutent que le sursis à statuer est indispensable pour éviter une contradiction dans les décisions à intervenir.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 2 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 17 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de sursis à statuer.

En vertu de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis à statuer a pour effet de suspendre le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’évènement qu’elle détermine.

Quand bien même cette mesure n’est pas prévue par la loi, un sursis à statuer peut être ordonné afin de de garantir une bonne administration de la justice si un évènement à intervenir est susceptible d’avoir un effet direct sur la solution du litige ou pour éviter tout risque de contrariété de décisions si plusieurs instances sont en cours.

En l’espèce, par acte sous seing privé du 16 janvier 2025, les sociétés Topaze et Mogador ont conclu avec la société [Adresse 9] une promesse synallagmatique de vente des locaux commerciaux situés [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Adresse 11] dans lequel est exploité un commerce de café, bar et restaurant à l’enseigne « Café du Palais » par la société Lisa.

Au terme de cette promesse, l’acquéreur déclarait que son consentement était conditionné par la cession concomitante du fonds de commerce détenu par la société Lisa à son profit ou au profit de toute personne physique ou morale qu’il se substituerait.

L’acte précisait qu’à titre de condition essentielle et déterminante, l’acquisition de ce fond de commerce est essentielle à l’acquéreur à l’effet de de réaliser son projet d’exploitation des biens, objets de la promesse, à usage de commerce.

Il ajoutait que « ladite cession de fonds de commerce et celle des murs d’exploitation, objet des présentes, sont interdépendantes et constituent pour l’acquéreur un ensemble indissociable et indivisible. »

Il prévoyait enfin le versement pas l’acquéreur d’un dépôt de garantie de 50.000 euros auprès de Maître [F] [V], notaire constitué en qualité de séquestre, qu’il ne pourrait recouvrer que s’il justifiait « de la non-réalisation, hors sa responsabilité telle qu’elle est indiquée au premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil, de l’une ou l’autre des conditions suspensives ci-dessus énoncées, ou de l’exercice d’un droit de préemption. »

Suivant promesse synallagmatique de cession de fonds de commerce, également datée du 16 janvier 2025, la société Lisa s’est engagée à vendre à la société [Adresse 9] le fonds de commerce à l’enseigne « Café du Palais » « sous la condition suspensive essentielle et déterminante de la signature concomitante :

— de l’acte authentique de vente des murs servant à l’exploitation du fonds de commerce, objet des présentes, appartenant à la SCI Topaze et à la SCI Mogador au profit de l’acquéreur ou de toute personne physique ou morale pouvant se substituer à lui et,

— de l’acte définitif de cession du fonds de commerce de la société Lisa constatant la réitération des présentes. »

La promesse de cession du fonds de commerce précisait :

« Si l’un des actes susvisés ne pouvait pas être signé concomitamment le même jour, aux conditions fixés ce jour dans les promesses de vente respectives, les présentes seraient caduques et les parties déliées de tout engagement.

Ladite cession de fonds de commerce de la société et la cession des murs d’exploitation étant interdépendantes, elles constituent pour les parties un ensemble indivisible. »

En conséquence, le défaut de réalisation de la présente promesse de cession de fonds de commerce ou d’une des promesses de vente des murs au profit du bénéficiaire ou de son substitué, pour quelque raison que ce soit y compris en cas de non-réalisation des conditions suspensives stipulées aux termes de la présente cession de fonds de commerce et des promesses de vente des murs ou de carence du bénéficiaire, entraînera de plein droit la caducité de la promesse concernée ainsi que des autres promesses. »

Faisant valoir que les installations du fonds de commerce exploité par la société Lisa étaient non-conformes aux normes réglementaires en matière d’hygiène de sécurité et d’infrastructure selon le rapport du cabinet d’audit Omatence Consulting, rendant nécessaire des travaux de mise aux normes d’un coût conséquent ainsi que la fermeture de l’établissement pendant deux à trois mois aux conséquences financières importantes, la société [Adresse 9] a informé les promettants qu’elle n’entendait pas poursuivre l’acquisition du fonds, et donc celle des murs.

La cession du fonds de commerce et la vente des murs n’ont pas été réitérées dans les délais prévus par les promesses mais tant la société Lisa que les sociétés Topaze et Mogador ont refusé de restituer à la société [Adresse 9] les dépôts de garantie en contestant la légitimité de son motif de renoncer à son projet d’acquisition.

Il n’est pas contesté par les sociétés Topaze et Mogador que la promesse de vente des locaux commerciaux est caduque puisqu’elle est interdépendante et indivisible avec la promesse de cession du fonds de commerce qui n’a pas été régularisée.

Elles contestent en revanche les conséquences de cette caducité qui trouve sa source, non dans la défaillance d’une condition suspensive de la vente des murs stipulée à l’acte, mais dans le défaut de régularisation de la cession du fonds de commerce interdépendante avec cet acte, dont elles estiment qu’elle est imputable exclusivement à la société [Adresse 9].

Or, par acte du 4 juin 2025, la société Golden Square a fait assigner la société Lisa devant le tribunal judiciaire de Nice pour obtenir, à titre principal, le constat de la caducité de la promesse de cession du fonds de commerce pour non-réalisation des conditions suspensives, à titre subsidiaire, sa nullité pour réticence dolosive et, en tout état de cause, la restitution du dépôt de garantie ainsi que l’indemnisation de ses préjudices.

Dès lors que cette instance conduira nécessairement la juridiction commerciale à statuer sur la légitimité du refus de la société [Adresse 9] de régulariser l’acte d’acquisition du fonds de commerce de la société Lisa, elle aura une incidence, non pas sur la caducité de la promesse de vente des murs dans lequel ce fonds est exploité, acquise indépendamment de toute faute, mais sur la restitution du dépôt de garantie versé en exécution de la promesse de vente des mêmes murs.

En effet, la restitution du dépôt de garantie est subordonnée par la promesse de vente consentie par les sociétés Topaze et Mogador à la société [Adresse 9] à la justification par l’acquéreur de la non-réalisation de l’une ou l’autre des conditions suspensives « hors sa responsabilité ».

Dès lors que les promesses de cession du fonds de commerce et de vente des locaux commerciaux sont interdépendantes, mais également que la disparition d’un élément essentiel du contrat doit être extérieure à la seule volonté d’une des parties, il est indispensable de connaître l’issue du litige relatif à la cession du fonds de commerce dont est saisie la juridiction commerciale pour éviter toute contradiction avec la décision qui serait rendue dans l’instance relative aux conséquences de la caducité de la promesse de vente des murs dans lesquels ce même fonds est exploité.

Par conséquent, une bonne administration de la justice commande de surseoir à statuer sur le litige jusqu’à la décision du tribunal de commerce de Nice dans le litige opposant la société Golden Square à la société Lisa.

Les dépens seront réservés en fin de cause.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort ;

SURSOIT à statuer sur le litige jusqu’à la décision du tribunal de commerce de Nice dans l’instance opposant la société [Adresse 9] à la société Lisa ;

DIT que l’instance sera reprise sur communication du jugement exécutoire rendu par le tribunal de commerce de Nice dans l’instance initiée par la société [Adresse 9] à l’encontre de la société Lisa ;

RENVOIE la cause et les parties à l’audience de mise en état du Mercredi 28 Janvier 2026 à 9h (audience dématérialisée) et invite les parties à produire pour cette date la décision ayant motivé le sursis à statuer ou à faire part au juge de la mise en état de l’état d’avancement de la procédure devant le tribunal de commerce ;

RESERVE les dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT