PREMIERE CHAMBRE

08 Avril 2026

N° RG 24/04327 – N° Portalis DB3U-W-B7I-N476

Code NAC : 72A

S.D.C. SECONDAIRE

C/

[S] [D]

[A] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Céline TERREAU, greffier, a rendu le 8 avril 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 17 février 2026 devant Aude BELLAN, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic en fonctions, la société SEGINE, société par actions simplifiée, dont le siège social est au [Adresse 2].

représenté par M^e Stéphanie DUPLAINE, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE et assisté de Maître Dominique DEMEYERE, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [D], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Khaled TAHINTI, avocat au barreau du VAL D’OISE

Madame [A] [V], demeurant [Adresse 4]

défaillante

— -==o0§0o==--

Par exploits des 10 et 13 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires Principal EV1 de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic la SAS SEGINE et Me [Y], a fait assigner devant ce tribunal Monsieur [S] [D] et Madame [A] [V] afin d’obtenir leur condamnation solidaire à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  1141,67 euros avec intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2024, correspondant aux charges de copropriété impayées au 4ème trimestre 2024,

—  2289,20 euros au titre des frais,

—  2000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  2000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il a sollicité en outre la capitalisation des intérêts et la condamnation solidaire des défendeurs aux entiers dépens.

Bien que régulièrement assignée à l’étude, Madame [A] [V] n’a pas constitué avocat.

Régulièrement assigné à l’étude, Monsieur [S] [D] a constitué avocat, sous le bénéfice de l’aide juridictionnelle, en la personne de M^e Tahinti.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 juin 2025, Monsieur [D] a sollicité le débouté de la partie adverse et sa condamnation à lui verser 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de ses demandes, il a fait valoir que sa qualité de propriétaire n’était pas établie, pas plus que l’existence d’une relation contractuelle entre les parties, étant précisé qu’il n’est pas possible d’identifier les signataires du contrat de syndic. Enfin, il a affirmé que la créance de la partie demanderesse n’était pas certaine.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires, avec la dénomination « syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1] » a demandé au tribunal de :

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame [A] [V] et Monsieur [S] [D] à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en fonctions, la société SEGINE les sommes suivantes :

—  15.435,00 euros relatifs aux charges et travaux impayés du 1 er juillet 2022 au 1 er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 mai 2024 ;

—  3.483,40 euros au titre des frais contentieux en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNER IN SOLIDUM Madame [A] [V] et Monsieur [S] [D] à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en fonctions, la société SEGINE les sommes suivantes

—  2.000 euros au titre des dommages et intérêts correspondant au préjudice subi par la copropriété privée des fonds nécessaires à l’entretien et à la gestion de l’immeuble

—  2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Aux entiers dépens.

ORDONNER la capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du Code civil,

NE PAS ECARTER l’exécution provisoire.

Lesdites conclusions ont été dénoncées par commissaire de justice à Madame [A] [V] à étude le 8 octobre 2025.

Au soutien de ses demandes, il a fait valoir que la qualité de copropriétaire de M. [D] était établie, ainsi que l’existence de relations contractuelles entre le syndic et le syndicat des copropriétaires. Il a estimé avoir fourni l’ensemble des pièces pouvant établir la créance.

L’ordonnance de clôture rendue le 11 décembre 2025 a fixé la date des plaidoiries au 17 février 2026, date à laquelle l’affaire a été retenue et mise en délibéré au 8 avril 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats:

— la matrice cadastrale qui mentionne Monsieur [S] [D] et Madame [A] [V] comme propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 1822 et 1860,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 27 juin 2023, 29 novembre 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— un relevé de compte individuel détaillé, des précédents jugements du tribunal de Pontoise du 15 octobre 2019, du tribunal de proximité de Gonesse du 1er août 2022 condamnant les défendeurs à payer les charges au deuxième trimestre 2022 inclus, un commandement de payer valant saisie immobilière du 8 novembre 2023,

— le contrat de syndic, un extrait du règlement de copropriété, la fiche d’immeuble et l’acte d’acquisition,

— une mise en demeure recommandée envoyée aux deux défendeurs le 6 mai 2024 sur la somme de 25114,44 euros.

Sur la question de la propriété

S’il est vrai que la matrice cadastrale ne permet que d’établir une présomption de propriété d’un point de vue fiscal, force est de constater que le syndicat des copropriétaires produit au débat l’acte de vente du bien immobilier du 12 août 2005 mentionnant Monsieur [D] comme propriétaire des lots concernés. Ce dernier ne rapporte pas la preuve qu’il a vendu depuis cette date.

Sur le contrat de syndic

L’assemblée générale du 27 juin 2023 a adopté une résolution concernant la nomination de la société SEGINE comme syndic du 27 juin 2023 au 30 septembre 2026. Le syndic est donc bien fondé à solliciter auprès du copropriétaire les frais dont il justifie.

Sur la créance

Il apparaît que le syndicat des copropriétaires produit au débat, ainsi que développé plus haut, l’ensemble des pièces permettant d’établir sa créance.

Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 15 435 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire.

N’entrent pas dans les « frais nécessaires » au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, les frais de l’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat et les relances postérieures à l’assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d’opposition entre les mains du notaire et ceux d’inscription d’hypothèque légale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de frais au titre des « honoraires suivi contentieux ». Or, il résulte de l’examen du contrat de syndic que ce type de frais est fixé au temps passé selon le barème horaire. Le syndicat des copropriétaires ne fournit aucune précision quant à ce calcul. La demande formulée au titre des frais sera donc rejetée, étant précisé que les frais d’assignation doivent être compris dans les dépens.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [S] [D] et Madame [A] [V] à verser au syndicat des copropriétaires solidairement, conformément aux dispositions du règlement de copropriété, la somme de 15435 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er juillet 2022 au 1er juillet 2025, troisième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2024.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le demandeur sollicite le bénéfice de l’article 1343-2 du Code civil et il convient de faire droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés de Monsieur [S] [D] et Madame [A] [V] à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires et ce, d’autant plus qu’ils ont déjà été condamnés pour défaut de paiement des charges à deux reprises.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [S] [D] et Madame [A] [V] à verser in solidum la somme de 1800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. La demande formulée par Monsieur [S] [D] sur ce fondement sera rejetée.

Monsieur [S] [D] et Madame [A] [V], partie qui succombe supporteront in solidum les dépens de la présente instance.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, la nature de la créance et les conséquences d’un recouvrement tardif pour la copropriété justifie qu’il ne soit pas fait exception à l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne solidairement Monsieur [S] [D] et Madame [A] [V] à payer au syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 15435 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er juillet 2022 au 1er juillet 2025, troisième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2024 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne in solidum Monsieur [S] [D] et Madame [A] [V] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1800 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum Monsieur [S] [D] et Madame [A] [V] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit;

Condamne in solidum Monsieur [S] [D] et Madame [A] [V] aux dépens, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 8 avril 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Céline TERREAU Madame VAUTRAVERS