RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00503 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O73T

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 24 MARS 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.D.C. LES JARDINS DE MONTMAGNY,

[Adresse 1],

[Localité 1]

représentée par Maître Stéphane LIN de la SELARL SELARL GRIMBERG ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Madame, [B], [K],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Cécile BAULER,

Assisté de : Sylvie PERARO, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 20 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée par Anne-Cécile BAULER, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Sylvie PERARO, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE :

Madame, [B], [K] est propriétaire des lots n° 546, 509 et 108 au sein de la résidence ,"[Adresse 2]" -, [Adresse 4], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence ,"[Adresse 2]" -, [Adresse 4] (le syndicat des copropriétaires) a, par l’intermédiaire de son syndic, fait signifier à Madame, [B], [K] une sommation de payer la somme de 5592,37 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner « Monsieur et Madame, [B], [K] » devant le présent tribunal aux fins de :

— condamner Monsieur et Madame, [B], [K] au paiement de la somme de 5396,89 euros, dont 471,99 euros de frais suivant décompte arrêté au 17 octobre 2025,

— Ordonner l’exigibilité des provisions non encore échues ainsi que des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes,

— Dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer,

— Ordonner la capitalisation des intérêts,

— Condamner Monsieur et Madame, [B], [K] au paiement de la somme de 500 euros,

— Condamner Monsieur et Madame, [B], [K] au paiement de la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur et Madame, [B], [K] aux dépens comprenant la sommation du 17 avril 2025,

— Ordonner l’exéuction provisoire du jugement à intervenir,

— Rappeler que l’intégralité de toutes ces sommes seront dues en sus des charges courantes qui doivent toujours être réglées à échéance.

À l’audience du 20 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté, abandonne ses demandes à l’encontre de “Monsieur, [B], [K]” et maintient ses demandes à l’égard de Madame, [B], [K].

Il expose que Madame, [B], [K], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de la propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

Madame, [B], [K], régulièrement assignée à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux des assemblées générales des 113 décembre 2021, 2 janvier 2023, 11 décembre 2023, 12 décembre 2024, 27 novembre 2025 approuvant les comptes arrêtés entre le 1er juillet 2020 et le 30 juin 2025 et approuvant le budget prévisionnel du 1er juillet 2025 au 30 juin 2027, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Si les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à la copropriétaire.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge entre le 1er juillet 2025 et le 30 juin 2027, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte.

Toutefois, le relevé de compte mentionne la reprise d’un solde débiteur au 1er octobre 2024 à hauteur de 9955,62 euros au titre de « solde antérieur », qui n’est pas justifié. Il convient de déduire ce solde des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.

En conséquence, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, en l’absence de créance justifiée, il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, en l’absence de créance justifiée, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur le paiement des appels provisionnels de l’année encours

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se prévaut de la déchéance du terme et l’exigibilité immédiate des provisions de l’année en cours. Toutefois la demande relève de la compétence du Président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.

Il convient en conséquence de rejeter cette demande.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence ,"[Adresse 2]" -, [Adresse 4] les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence ,"[Adresse 2]" -, [Adresse 4] de sa demande au titre des charges de copropriété,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence ,"[Adresse 2]" -, [Adresse 4] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence ,"[Adresse 2]" -, [Adresse 4] de sa demande de dommages et intérêts,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence ,"[Adresse 2]" -, [Adresse 4] de sa demande aux fins d’exigibilité des provisions non encore échues ainsi que des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes,

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence ,"[Adresse 2]" -, [Adresse 4] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence ,"[Adresse 2]" -, [Adresse 4] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT