TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00199 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UZLH

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 07 Avril 2026

[G] [E]

[R] [N] épouse [E] représentée par CAPITAL CONSEIL IMMOBILIER

C/

[T] [P]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 07 Avril 2026

à Maître Adam LAKEHAL

Expédition délivrée le 07 Avril 2026 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 07 Avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée d’Olga ROUGEOT Greffier lors des débats et de Sophie FRUGIER Greffier chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 Février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [G] [E], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

Mme [R] [N] épouse [E] représentée par CAPITAL CONSEIL IMMOBILIER, demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [T] [P], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement les 16 et 17 novembre 2021, Monsieur [G] [E] et Madame [R] [N] épouse [E] ont, par l’intermédiaire de leur mandataire, donné à bail à Monsieur [T] [P] un appartement à usage d’habitation (n°A22) ainsi qu’une place de parking situés [Adresse 6] à [Localité 2] pour un loyer mensuel de 508,41 euros et une provision sur charges mensuelle de 65 euros.

Le 09 octobre 2025, Monsieur [G] [E] et Madame [R] [N] épouse [E] ont fait signifier à Monsieur [T] [P] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire et une mise en demeure d’avoir à justifier de l’assurance. Monsieur [G] [E] et Madame [R] [N] épouse [E] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 10 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2025, Monsieur [G] [E] et Madame [R] [N] épouse [E] ont ensuite fait assigner Monsieur [T] [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers et charges et défaut d’assurance locative, son expulsion sans délai et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1.756,01 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers arrêtés au mois de décembre 2025, somme à parfaire au jour de l’audience, quittancement de décembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec révision annuelle conforme au bail, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris les frais du commandement.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 décembre 2025.

A l’audience du 06 février 2026, Monsieur [G] [E] et Madame [R] [N] épouse [E], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 2.071,79 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de février 2026 comprise. Ils précisent que le locataire n’a pas justifié de son assurance locative.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 12 décembre 2025, Monsieur [T] [P] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [G] [E] et Madame [R] [N] épouse [E] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 10 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 décembre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 7g) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé « de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. »

En application des dispositions de ce texte, la clause de résiliation de plein droit du bail ne peut trouver application que pour l’absence de souscription d’une assurance pour les risques locatifs, et non pour absence de production d’un justificatif dans les délais d’un commandement d’avoir à le produire.

Ainsi si le locataire ne justifie pas dans le délai imparti qu’il a souscrit une assurance, mais qu’il s’avère a posteriori qu’il était effectivement assuré pour les risques locatifs, la clause résolutoire ne peut pas jouer (3e Civ., 27 avril 2017, pourvoi n° 15-28.869).

En l’espèce, le bail conclu les 16 et 17 novembre 2021 contient une clause résolutoire (VIII. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cette article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer et un délai d’un mois pour justifier d’une assurance locative.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 09 octobre 2025 pour la somme en principal de 1.954,57 euros, conformément à la clause résolutoire.

Egalement, une mise en demeure visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai d’un mois pour justifier de l’assurance locative a été signifiée le 09 octobre 2025.

Monsieur [T] [P] n’a pas justifié d’une assurance dans le délai d’un mois. Non comparant, il ne justifie pas plus qu’il était bien assuré pour tous les risques locatifs afférents au logement pour la période visée au commandement.

En conséquence, il ya lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire relative à l’assurance, contenue dans le bail, étaient réunies à la date du 10 novembre 2025.

En tout état de cause, la clause résolutoire était également acquise pour loyers impayés, le locataire n’ayant pas apuré en totalité les causes du commandement de payer dans les deux mois. La clause résolutoire acquise sur le défaut d’assurance prévaut cependant sur les loyers impayés compte tenu de son délai plus court.

Dans ces conditions, l’expulsion de Monsieur [T] [P], devenu occupant sans droit ni titre, sera ordonnée, avec le concours d’un serrurier et de la force publique en tant que de besoin.

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux, sa mauvaise foi ne pouvant être présumée et n’étant pas établie par les éléments produits. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [T] [P] pour organiser son départ et assurer son relogement.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [G] [E] et Madame [R] [N] épouse [E] produisent un décompte du 04 février 2026 démontrant que Monsieur [T] [P] reste devoir la somme de 2.071,79 euros, mensualité de février 2026 comprise.

Monsieur [T] [P], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.071,79 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 09 octobre 2025 sur la somme de 1.954,57 euros, du 12 décembre 2025 et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [T] [P] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 01 mars 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 10 novembre 2025 au 28 février 2026 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [T] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [G] [E] et Madame [R] [N] épouse [E], Monsieur [T] [P] sera condamné à leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 et 17 novembre 2021 entre Monsieur [G] [E] et Madame [R] [N] épouse [E] et Monsieur [T] [P] concernant un appartement à usage d’habitation (n°A22) ainsi qu’une place de parking situés [Adresse 6] à [Localité 2] sont réunies à la date du 10 novembre 2025 pour défaut d’assurance et loyers impayés ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [T] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [T] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [G] [E] et Madame [R] [N] épouse [E] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTONS Monsieur [G] [E] et Madame [R] [N] épouse [E] de leur demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [P] à verser à Monsieur [G] [E] et Madame [R] [N] épouse [E] à titre provisionnel la somme de 2.071,79 euros (décompte arrêté au 04 février 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de février 2026 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 09 octobre 2025 sur la somme de 1.954,57 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [P] à payer à Monsieur [G] [E] et Madame [R] [N] épouse [E] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 01 mars 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [P] à verser à Monsieur [G] [E] et Madame [R] [N] épouse [E] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La vice-présidente,