COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE

du 17 Janvier 2025

Minute n°

Société COTE D’AZUR HABITAT c/ [L], [E]

DU 17 Janvier 2025

N° RG 24/02167 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PWWD

— Exécutoire :

à Société COTE D’AZUR HABITAT

— copie certifiée conforme :

à Madame [B] [L] épouse [E]

à Monsieur [H] [E]

Le :

DEMANDERESSE:

Société COTE D’AZUR HABITAT

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par Madame [I] [S], munie d’un pouvoir du Directeur général, Monsieur [O] [X],

DEFENDEURS:

Madame [B] [L] épouse [E]

née le 11 Avril 1984 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 2]

Non comparant, non représenté

Monsieur [H] [E]

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 2]

Présent à l’audience une personne se disant être, sans justificatif

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, et lors de la mise à disposition par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 25 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 17 Janvier 2025

DÉCISION : ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 17 Janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT a, selon acte sous seing privé du 18 juillet 2017 à effet au 19 juillet 2017, donné à bail d’habitation à Monsieur [H] [E] et Madame [B] [L] épouse [E], pour une durée d‘un mois renouvelable par tacite reconduction, un logement conventionné (ainsi qu‘une cave) sis à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel indexé de 546,57 euros et une provision mensuelle sur charges de 92,00 euros, soit un total mensuel de 638,57 euros, actualisé à 670,99 euros.

Vu l’acte du commissaire de justice en date du 3 mai 2024, régulièrement dénoncé à la Préfecture le 6 mai 2024 auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et l’intégralité de ses prétentions, par lequel L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT a fait assigner Monsieur [H] [E] et Madame [B] [L] épouse [E], en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, pôle de la proximité, à l’audience du 26 août 2024 à 9h15 aux fins notamment, de constater la résiliation du contrat de bail susvisé liant les parties et statuer sur ses conséquences,

Vu l’article 455 du code de procédure civile,

Vu le renvoi de l’affaire à l’audience du 14 octobre 2024 à 10h30 afin que les défendeurs soldent leur dette locative et en justifient auprès de l’avocat du demandeur,

Vu le renvoi de l’affaire à l’audience du 25 novembre 2024 à 9h15,

À l’audience du 25 novembre 2024, L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT représenté, maintient l’intégralité de ses prétentions formulées dans son assignation, qu’il soutient expressément, excepté le montant de la provision au titre de l’arriéré locatif qu’il modifie à la baisse et fixe, en produisant un décompte locatif actualisé au 31 octobre 2024, à la somme de 4 891,08 euros. Il ajoute être favorable à l’octroi de délais de paiement aux locataires.

Monsieur [H] [E] expose bénéficier d’un contrat à durée indéterminée, percevoir un revenu mensuel de 2 100,00 euros (et en justifie par la production de son bulletin de paie du mos d’avril 2024), avoir trois enfants et que son épouse perçoit un revenu mensuel de 1 800,00 euros. Il sollicite expressément l’octroi de délais de paiement.

Madame [B] [L] épouse [E] n’a pas comparu, bien que régulièrement assignée par remise de l’acte à sa personne.

Le délibéré a été fixé au 17 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu l’article 472 du code de procédure civile,

Sur la procédure de référé et sa recevabilité

A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

L’article 834 du même code dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le demandeur, bailleur personne morale qui sollicite la constatation de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I, II et III de la loi du 06 juillet 1989, tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Il justifie en effet, à peine d’irrecevabilité de sa demande, d’une part, avoir notifié à la CAF (service des impayés de logement) le 24 octobre 2023 les arriérés locatifs visés dans le commandement de payer en date du 26 octobre 2023 soit bien deux mois avant la délivrance de l’assignation et d’autre part, avoir dénoncé à la Préfecture des Alpes Maritimes le 6 mai 2024 l’assignation en expulsion locative du 3 mai 2024, soit six semaines au moins avant la première audience du 26 août 2024.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le bail liant les parties stipule en page 7 une clause résolutoire de plein droit en cas d’impayés aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat dans un délai de deux mois.

Les articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989, visent en particulier l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, deux mois après un commandement resté infructueux,

Un commandement de payer visant la clause résolutoire été délivré à la requête du bailleur social à Monsieur [H] [E] et Madame [B] [L] épouse [E] par acte du commissaire de justice en date du 26 octobre 2023 pour un arriéré locatif de 4 469,74 euros selon décompte locatif arrêté au mois d’octobre 2023 et le coût de l’acte pour 157,13 euros.

Les causes du commandement, que les défendeurs ne contestent pas, n’ont pas été intégralement payées dans les deux mois. En conséquence la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 26 décembre 2023, d’ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous les occupants de leur chef du logement et de la cave et de les condamner solidairement en application de la clause de solidarité convenue au bail à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision sur charges locatives à la date de la résiliation, soit 670,99 euros à compter du 27 décembre 2023 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

La demande de l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT tendant à voir supprimer le délai légal de deux mois pour procéder à l’expulsion des locataires sera écartée dès lors que le bailleur ne justifie pas de l’existence de l’un des motifs visé à l‘article L412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé dans la limite de sa compétence peut accorder, en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, une provision au créancier, ou, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter de son loyer assorti de la provision pour charges locatives aux termes convenus dans le bail d’habitation liant les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui invoque une obligation doit la prouver et inversement, celui qui prétend l’avoir exécutée doit justifier du fait qui a conduit à son extinction.

Le demandeur produit au soutien de sa demande en paiement le bail d’habitation, le commandement de payer, divers relevés de compte locatifs dont un relevé de compte locatif actualisé duquel il ressort que Monsieur [H] [E] et Madame [B] [L] épouse [E] resteraient devoir la somme de 4 891,08 euros arrêtée au mois d’octobre 2024 inclus au titre de l’arriéré locatif de laquelle il y a lieu de déduire les frais de pénalité SLS comptabilisés au débit du compte des locataires pour 25,00 euros le 21 janvier 2023 sérieusement contestables dès lors que le bailleur ne justifie pas avoir envoyé l’enquête supplément de loyer de solidarité aux locataires.

Les défendeurs ne démontrent pas avoir soldé leur dette locative à hauteur de 4 866,08 au jour où le juge statue.

L’obligation n’étant donc pas sérieusement contestable à hauteur 4 866,08 euros, il convient de condamner Monsieur [H] [E] et Madame [B] [L] épouse [E] solidairement à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT cette somme à titre provisionnel correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’octroi de délais de paiement aux locataires

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telle que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Les défendeurs sollicitent des délais de règlement de leur dette locative auxquels le bailleur est favorable.

Il ressort du diagnostic social et financier que Monsieur [H] [E] bénéficie d’un contrat à durée indéterminée dans le BTP depuis le mois de mars 2024, que son épouse, Madame [B] [L] épouse [E] est agent territorial dans une école, qu’ils ont trois enfants âgés entre 6 et 12 ans, enfin que le ménage perçoit des revenus mensuels de 3 780,00 euros et s’acquitte de charges mensuelles pour 1866,00 euros.

A l’examen du relevé de compte locatif actualisé, il ressort que les locataires ont repris le paiement de leur loyer depuis le mois de juin 2024 et qu’ils se sont acquittés de sommes en sus pour apurer leur dette locative en effectuant d’importants règlements pour la somme totale de 6 165,67 euros aux mois de juin et juillet 2024.

Au regard des éléments développés en sus, ils sont en capacité d’honorer leur loyer et leurs charges courantes et d’affecter une partie de leurs revenus à l’apurement de leur arriéré locatif.

Il leur sera donc accordé des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sous réserve cependant de déchéance du terme, en cas d’impayé d’une seule échéance.

Il y a lieu par suite de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [H] [E] et Madame [B] [L] épouse [E], qui succombent au sens de l’article 696 du Code de procédure civile, supporteront in solidum les entiers dépens de l’instance dont le coût du commandement de payer du 26 octobre 2023 et de l’assignation et seront condamnés in solidum à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT une somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de préciser que seuls les frais antérieurs à l’engagement de l’instance liés à la procédure par une relation étroite et nécessaire peuvent être compris dans les dépens. En conséquence les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières ne pourront être compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT recevable,

CONSTATONS la résiliation du bail d’habitation en date du 18 juillet 2017 à effet au 26 décembre 2023,

ORDONNONS, à défaut de départ spontané, l’expulsion de Monsieur [H] [E] et Madame [B] [L] épouse [E] ainsi que celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique du logement sis à [Adresse 4] et de la cave sis à la même adresse conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Monsieur [H] [E] et Madame [B] [L] épouse [E] solidairement à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 670,99 euros égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision pour charges locatives, à la date de la résiliation, à compter du 27 décembre 2023 et jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur et disons que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision,

CONDAMNONS Monsieur [H] [E] et Madame [B] [L] épouse [E] solidairement à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT la somme de 4 866,08 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

ACCORDONS à Monsieur [H] [E] et Madame [B] [L] épouse [E] des délais de paiement de leur dette locative d’un montant de 4 866,08 euros selon 24 mensualités de 200,00 euros chacune, la dernière la 24 ème étant augmentée du solde de celle-ci (66,08 euros), soit 266,08 euros, à compter du 10 du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPENDONS la clause résolutoire pendant ce délai mais disons qu’à défaut du paiement d’une seule de ces mensualités, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure restée plus de quinze jours infructueuse et l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique pour les locataires et tous occupants de leur chef,

DISONS que si les débiteurs respectent le paiement de toutes les mensualités en sus du loyer, la clause résolutoire sera non avenue mais qu’à défaut du paiement d’un seul loyer ou d’une seule de ces mensualités l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible après une mise en demeure restée plus de quinze jours infructueuse et l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique pour les locataires et tous occupants de leur chef,

REJETONS le surplus des demandes de l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT dont sa demande en suppression du délai de deux mois pour procéder à l’expulsion des locataires,

CONDAMNONS Monsieur [H] [E] et Madame [B] [L] épouse [E] in solidum à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [H] [E] et Madame [B] [L] épouse [E] in solidum aux entiers dépens de l’instance de référé en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile dont le coût du commandement de payer du 26 octobre 2023 et de l’assignation,

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,