AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PRIVAS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 7 mai 2026

DOSSIER : N° RG 26/00044 – N° Portalis DBWS-W-B7K-EQSS

AFFAIRE : S.A.S. CEETRUS FRANCE / S.A.S. [I] [O]

DEMANDEUR :

S.A.S. CEETRUS FRANCE

ayant son siège 243-245 rue Jean Jaurès, 59650 VILLENEUVE D’ASCQ

représentée par la société NHOOD SERVICES FRANCE

représentée par M^e Corinne DASSONVILLE, avocat au barreau d’ARDECHE, postulant, M^e Sophie BERTHIER-ROHOU, avocat au barreau de LYON, plaidant

DÉFENDEUR :

S.A.S. [I] [O]

ayant son siège Centre commercial AUCHAN, 1449 avenue de la République, 07500 GUILHERAND GRANGES

représentée par M^e Marie BOISADAN, avocat au barreau d’ARDECHE, postulant, M^e Alain CHETRIT, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Nous, Jean-Paul Risterucci, président du tribunal judiciaire de Privas, tenant audience publique des référés, au Palais de Justice de Privas, assisté d’Emilie Guzovitch, greffière, lors de l’audience et lors de la mise à disposition de la décision ;

Après audience tenue publiquement, le 2 avril 2026 ;

Après mise en délibéré au 7 mai 2026, pour mise à disposition au greffe ;

FAITS, PROCÉDURE – PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 7 mai 2021, la SAS Ceetrus France a donné à bail à la SAS [I] [O] un local à usage commercial, lot n° 236 de 132,69 m² dans la galerie marchande du centre commercial de Porte d’Ardèche, situé 1449 avenue de la République à Guilherand Granges (07500), pour une durée de dix années à compter du 14 juin 2021.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 3 novembre 2023, la SAS [I] [O] a donné congé à la SAS Ceetrus France pour la fin de la première période triennale de son bail, soit le 13 juin 2024.

Un protocole d’accord a été régularisé entre les parties au bail le 13 mars 2024 pour reporter les effets du congé à la date du 13 juin 2025.

La SAS Ceetrus France a fait constater par procès-verbal de commissaire de justice du 10 octobre 2025 que la SAS [I] [O] se maintenait dans les lieux.

Elle a fait délivrer par acte extra judiciaire du 16 janvier 2026 une sommation de déguerpir et a fixé la date d’état des lieux de sortie le 29 janvier 2026.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 février 2026, la SAS Ceetrus France a fait citer la SAS [I] [O] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Privas, sur le fondement de l’article 750-1 du code de procédure civile et 1104 du code civil, afin de constater que la SAS [I] [O] occupe sans droit ni titre les locaux objets du bail du 7 mai 2021, depuis le 13 juin 2025, d’ordonner la libération immédiate des lieux et la remise des clés, en tant que besoin, de prononcer, en tant que besoin, l’expulsion de la SAS [I] [O] et de tout occupant introduit de son chef des locaux loués représentant le lot n° 236 situé dans la galerie marchande du centre commercial de Porte d’Ardèche sis 1449 avenue de la République à Guilherand Granges (07500), avec le recours de la force publique, d’un serrurier, assortir, le cas échéant, l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 350 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et remise des clés, se réserver compétence pour liquidation de cette astreinte provisoire et en tout état de cause, condamner la SAS [I] [O] à payer à la SAS Ceetrus France la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La SAS [I] [O] demande de juger qu’elle n’est pas occupante sans droit ni titre tel que le justifie l’émission de l’avis d’échéance de loyer pour le 3ème trimestre 2025 et sollicite le débouté de la SAS Ceetrus France soit déboutée de ses demandes. Subsidiairement, elle demande de renvoyer la SA Ceetrus France à mieux se pourvoir devant les juges du fond en considération des contestations sérieuses existantes et de la débouter de ses demandes tendant à obtenir la condamnation sous astreinte de la défenderesse d’avoir à libérer les lieux et du surplus de ses demandes. Reconventionnellement, elle sollicite la condamnation de la SA Ceetrus France à lui payer la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice subi par son zèle procédurier excessif et la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

MOTIFS

Les parties ont conclu le 7 mai 2021 un bail commercial pour une durée de dix années que la SAS [I] [O] a souhaité écourter en délivrant congé par courrier recommandé avec accusé de réception signé le 13 novembre 2023, au terme de la première période triennale, soit pour le 13 juin 2024 ;

Cependant, la SAS Ceetrus France et la SAS [I] [O] ont convenu le 13 mars 2024 d’une prolongation des effets du congé selon un « protocole d’accord transactionnel et d’échelonnement de la dette » à effet rétroactif au 1er janvier 2023, afin de reporter au 13 juin 2025 la date d’expiration du bail ;

Cet accord constate l’accumulation d’un retard dans le paiement des loyers, charges et accessoires contractuels et dans un cadre amiable il reporte la date d’expiration du bail, sous réserve de modifications expressément arrêtées qui portent sur :

— le montant du loyer, réduit en distinguant deux périodes, sans excéder la date du 30 juin 2025, avec une clause de déchéance,

— un abandon partiel de créance du bailleur à hauteur de 15 000 euros TTC,

— une reconnaissance de dette du preneur arrêtée à 23 127,07 euros TTC au 27 février 2024,

— un échéancier de paiement de la dette,

— la reconnaissance par le preneur de l’absence de tout motif de réclamation au titre de l’exécution du bail et notamment au titre des loyers, charges et accessoires calculés et facturés par le bailleur ;

La demande d’expulsion de la SAS [I] [O] repose sur une occupation sans droit ni titre en vertu de dispositions contractuelles que la SAS Ceetrus France relie à l’article 1104 du code civil selon lequel les contrats doivent être exécutés de bonne foi ;

Présentée devant le juge des référés, elle doit être également reliée aux attributions reconnues à ce magistrat, en l’occurrence, bien que non visées par la demanderesse, les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile qui permet au président du tribunal judiciaire, même en présence d’une contestation sérieuse, de prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ;

Le protocole d’accord signé le 13 mars 2024 emporte modification des relations contractuelles et plus particulièrement il situe la fin de bail à la date du 13 juin 2025 ;

Force est de constater, selon le procès-verbal de constat du 2 octobre 2025, que la boutique de prêt à porter féminin « Alive » était encore, à cette date, garnie de marchandise et ouverte, avec la présence manifeste d’une vendeuse ;

La SAS Ceetrus France a fait signifier à la SAS [I] France une sommation de déguerpir le 16 janvier 2026 et à la date fixée pour procéder à l’état des lieux de sortie du local commercial, soit le 29 janvier 2026, il était toujours constaté que le commerce [I] accueillait de la clientèle, que ses rayons et portants étaient parfaitement achalandés. Il était fait état de l’impossibilité de dresser l’état des lieux de sortie et relaté les explications du directeur du magasin, contacté par téléphone, qui indiquait qu’en l’état d’une procédure en cours et sans le prononcé d’un jugement, il n’avait aucune obligation de quitter les lieux ;

La SAS [I] [O] reprend cette argumentation et oppose l’existence de procédures pendantes devant bon nombre de tribunaux judiciaires sur la requête des sociétés à l’enseigne Alive ;

Ces contentieux sont motivés par l’absence de clé de répartition des charges prévues aux baux commerciaux et par le refus de la SAS Ceetrus France de justifier des dépenses engagées au titre des charges, gestion fonds marketing, …, ce qui autoriserait le preneur à solliciter le remboursement des sommes indûment réglées de ce chef conformément à l’article R 145-36 du code de commerce ;

Il sera rappelé que la SAS [I] [O] est à l’initiative de la rupture de la relation contractuelle que ne remet pas en cause le protocole d’accord du 13 mars 2024 qui en diffère seulement la prise d’effet ;

Et que le protocole énonce l’engagement du preneur de renoncer à tout recours ou action à l’encontre du bailleur, au titre des loyers, charges et accessoires calculés et facturés par le bailleur ;

De sorte que dans le cadre de la présente instance, l’invocation de procédures qui ont pour but de rechercher une indemnisation peut être confrontée à la contradiction existant entre le contentieux initié et l’engagement du preneur ;

En outre, ces procédures ne remettent pas en cause la volonté du bailleur de faire cesser la relation contractuelle qui ne résulte pas de son initiative. En effet, la SAS Ceetrus France ne s’est pas prévalue de la clause résolutoire du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers ;

Par ailleurs, la SAS [I] [O] considère qu’elle n’est pas occupant sans droit ni titre en raison d’une nouvelle prorogation des effets du congé jusqu’au 13 juin 2026 ;

Alors qu’elle n’a pas quitté les lieux à la date du 14 juin 2025, la défenderesse analyse la facture émise le 10 juin 2025, qualifiant pour la période du 1er juillet au 30 septembre 2025 les sommes dues de loyer minimum garantie, comme la reconnaissance d’une prolongation des effets du protocole ;

Toutefois, une telle prolongation ne peut reposer que sur un échange de volonté des parties qui ne ressort d’aucun échange contemporain de la fin du premier terme, ni de la matérialisation d’un écrit, ainsi qu’il avait été pratiqué lors de la signature du protocole du 13 mars 2024 ;

Elle suppose également que la SAS [I] [O] respecte le premier engagement qui lui incombe, celui de payer le loyer, ce qui n’apparaît pas dans ce décompte et que la défenderesse ne justifie pas ;

Il ne peut donc être admis que le maintien de la SAS [I] [O] dans les lieux a été toléré, et encore moins qu’un nouveau délai d’une année lui avait été consenti ;

Lors de son interpellation le 29 janvier 2026, le directeur du magasin Alive n’a pas justifié son maintien dans les lieux par l’existence d’un nouveau moratoire, mais par l’engagement d’une procédure et l’attente d’un jugement ;

En conséquence, la SAS [I] [O] est occupante sans droit ni titre du local commercial n° 236, dans la galerie marchande du centre commercial de Porte d’Ardèche, situé 1449 avenue de la République à Guilherand Granges (07500) à la date du 13 juin 2025 ;

Cette occupation est constitutive d’un trouble manifestement illicite après la fin du contrat de bail, de sorte qu’il convient d’ordonner sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile l’expulsion de la SAS [I] [O], avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Il n’est pas rapporté le besoin d’assortir la présente décision d’une astreinte ;

Sur les autres demandes

Les débats ne mettent pas en évidence une mauvaise foi contractuelle et un zèle procédurier de la SAS Ceetrus France pouvant caractériser un comportement fautif à l’origine d’un préjudice qui n’est pas davantage défini. La SAS [I] [O] sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts ;

La SAS [I] [O], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance ;

La SAS [I] [O] sera en outre condamnée à payer à la SAS Ceetrus France la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés du tribunal judiciaire de Privas, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent ;

Constatons l’occupation sans droit ni titre par la SAS [I] [O], à la date du 13 juin 2025, du local commercial n° 236, dans la galerie marchande du centre commercial de Porte d’Ardèche, situé 1449 avenue de la République à Guilherand Granges (07500) donné à bail le 7 mai 2021 par la SAS Ceetrus France ;

Ordonnons à la SAS [I] [O] de libérer de corps et de biens ainsi que de tous occupants de son chef, le local commercial, à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Ordonnons, à défaut de ce faire, l’expulsion de la SAS [I] [O], ainsi que tous occupants de son chef, des lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu à assortir cette décision d’une astreinte ;

Déboutons la SAS [I] [O] de sa demande de dommages-intérêts ;

Condamnons la SAS [I] [O] aux dépens de l’instance en référé ;

Déboutons la SAS [I] [O] de sa demande en paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SAS [I] [O] à payer à la SAS Ceetrus France la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président