N° RG 23/01842 – N° Portalis DBXY-W-B7H-E5FR

Minute N°

Chambre 1

DEMANDE EN NULLITE DE LA VENTE OU D’UNE CLAUSE DE LA VENTE

Rédacteur :

expédition conforme

délivrée le :

Maître [W] [Y]

Maître [F] [R]

copie exécutoire

délivrée le :

Maître [W] [Y]

Maître [F] [R]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE QUIMPER

JUGEMENT DU 08 JUILLET 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Agnès RENAUD, Première vice-présidente,

ASSESSEURS : Madame Aurore POITEVIN, Vice-présidente,

Madame Louise-Hélène BENSOUSSAN, Magistrat honoraire juridictionnel ;

GREFFIER lors du prononcé : Monsieur Simon VROLYK ;

DÉBATS : en audience publique le 06 Mai 2025, date à laquelle la présidente a indiqué que l’affaire était mise en délibéré et le prononcé renvoyé au 08 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile ;

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le HUIT JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE :

S.C.I. ELOVAN

Immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 822 116 877

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal, domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Hélène DAOULAS, avocats au barreau de QUIMPER

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. AGENCE FONCIERE ET IMMOBILIERE DE LOCMARIA

Immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 310 082 870

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal, domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Bruno HALLOUET, avocats au barreau de BREST

FAITS-PROCÉDURE-PRÉTENTIONS

Suivant mandat de vente sans exclusivité en date du 5 décembre 2017, la SCI BALZAC a donné mandat à la Société AGENCE FONCIERE ET IMMOBILIERE DE LOCMARIA de mettre en vente un immeuble sis [Adresse 1] à QUIMPER pour un prix convenu de 240 000€ net vendeur.

La SCI ELOVAN représentée par Monsieur [U] a formé une offre de vente après visite par courriel en date du 18 décembre 2017 pour un montant de 245 000 € frais d’agence

inclus, sous réserve de la production des diagnostics.

Les diagnostics ont été réalisés le 3 janvier 2018 et transmis au candidat acquéreur par courriel le 18 janvier 2018.

Après une nouvelle visite, un compromis de vente a été régularisé entre les parties le 27 mars 2018. La vente a été réitérée par acte authentique en date du 23 août 2018 au rapport de Maître [O], Notaire à [Localité 4].

Le 23 avril 2019, Monsieur [H], associé de la SCI BALZAC a été destinataire d’un courrier de la Mairie de [5] l’informant d’une déformation de la façade du bâtiment nécessitant de consulter un bureau d’étude spécialisé. N’étant plus propriétaire, il a transmis ce courrier à la SCI ELOVAN.

Par exploits en date du 3 novembre 2021, la SCI ELOVAN a fait assigner devant le Tribunal Judiciaire de QUIMPER la SCI BALZAC et ses associés Monsieur [J] [H], Madame [L] [H] et Madame [T] [H] ainsi que la société AGENCE FONCIERE ET IMMOBILIERE DE LOCMARIA aux fins d’obtenir à titre principal la nullité de la vente, et en tout état de cause sa résolution, ainsi que la condamnation des défendeurs à lui verser diverses sommes au titre des préjudices qu’elle estimait subir.

Par ordonnance du Juge de la Mise en Etat en date du 16 septembre 2022, l’affaire a été radiée pour défaut de diligence des parties.

Par conclusions en date du 11 juillet 2023 la SCI ELOVAN a sollicité le ré-enrôlement de l’instance, en formulant des demandes identiques à celles présentées dans son assignation.

Par conclusions d’incident du 16 mai 2024, la SCI ELOVAN a, suite à un accord intervenu sur l’annulation de la vente entre elle et la SCI BALZAC, sollicité du Juge de la Mise en Etat qu’il disjoigne l’affaire et fixe l’instance l’opposant à la SCI BALZAC et ses associés à une audience de jugement pour homologation de l’accord.

Par ordonnance en date du 8 novembre 2024, il a été fait droit à cette demande, l’affaire opposant la SCI ELOVAN aux Consorts [H] et à la SCI BALZAC se poursuivant sous le numéro RG 24/2055.

Dès lors, la SCI ELOVAN demande au Tribunal de :

— Condamner l’Agence à lui payer la somme de 30 000 € de dommages et intérêts pour perte de chance et 13 000 € au titre des honoraires indus du fait de la nullité de la vente intervenue ;

— Condamner l’Agence, à lui payer la somme de 6 000 € au titre des frais irrépétibles et les dépens ;

— Ordonner l’exécution provisoire.

En réponse, la Société AGENCE FONCIERE ET IMMOBILIERE DE LOCMARIA au visa des articles 1240 et suivants du Code Civil demande au Tribunal de :

— Débouter la SCI ELOVAN de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner la SCI ELOVAN à lui verser une indemnité de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner la SCI ELOVAN aux entiers dépens de l’instance

Pour l’exposé des moyens développés par les parties, le Tribunal se réfère expressément aux conclusions notifiées le :

—  7 janvier 2025 par la SCI ELOVAN ;

—  5 février 2025 par la Société AGENCE FONCIERE ET IMMOBILIERE DE LOCMARIA.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la faute de la Société AGENCE FONCIERE ET IMMOBILIERE DE LOCMARIA

Au soutien de ses demandes indemnitaires, la SCI ELOVAN fait valoir qu’il existait une collusion entre l’agence immobilière et Monsieur [J] [H], gérant de la SCI BALZAC et par ailleurs associé avec Monsieur [C] [H] au sein de l’agence immobilière.

La SCI ELOVAN en déduit que l’agence disposait d’un certain nombre d’informations qu’elle lui a sciemment cachées et qu’en tout état de cause, elle a manqué à ses obligations, à savoir qu’elle ne justifie pas :

— S’être rendue auprès des services d’urbanisme, sanitaire ou foncier de la ville pour savoir si un arrêté ou autre décision affectait le dit immeuble,

— Avoir expressément interrogé le vendeur sur les éléments déterminants à porter à la connaissance des acquéreurs,

— D’avoir demandé des explications au vendeur sur la présence des fissures.

La SCI ELOVAN expose qu’en l’espèce, il y avait des fissures apparentes, dont elle ne pouvait connaître l’ampleur et les conséquences, mais que le professionnel de l’immobilier devait inciter à des investigations complémentaires.

La SCI ELOVAN reproche en outre à l’agence immobilière ne pas l’avoir alertée sur le fait qu’il n’y avait pas eu de déclaration de travaux pour les travaux en toiture, alors même qu’il y avait eu pose de Vélux, ce qui modifie l’aspect extérieur.

Sur ce, il résulte des pièces produites aux débats qu’au moment de la vente, le seul interlocuteur de la SCI ELOVAN était Monsieur [B], actuel gérant de la Société AGENCE FONCIERE ET IMMOBILIERE DE LOCMARIA suite au décès de Monsieur [C] [H], intervenu en mars 2022 qui gérait cette agence depuis plus de 30 ans, selon les informations émanant de PAPPERS et produites aux débats par la demanderesse.

La lecture du PV de l’Associée unique de la Société AGENCE FONCIERE ET IMMOBILIERE DE LOCMARIA, la SAS [B], en date du 5 mai 2023, montre que Monsieur [J] [H] a cédé les 250 parts qu’il détenait au sein de la Société AGENCE FONCIERE ET IMMOBILIERE DE LOCMARIA le 16 décembre 1996, soit 11 ans avant la vente litigieuse.

S’il ne peut être fait abstraction des liens de parenté qui pouvaient exister entre Messieurs [C] et [J] [H], cela est toutefois insuffisant pour démontrer qu’il existait une collusion entre le vendeur et l’agence immobilière et notamment sur le fait que l’agence détenait des informations déterminantes quant à l’état réel de l’immeuble qu’elle a sciemment cachées à la SCI ELOVAN.

Il convient de rappeler que l’agent immobilier est un professionnel de la vente immobilière et non un professionnel de la construction. Il ne lui appartient pas de mener des investigations techniques, ni d’apporter une appréciation technique sur le bien vendu et le cas échéant sur les désordres qui l’affectent. C’est la raison pour laquelle des diagnostics techniques obligatoires sont mis en oeuvre.

À ce titre, un diagnostic technique établi le 3 janvier 2018 a été transmis à l’acquéreur avant la vente, ce dernier ayant déclaré aux termes de l’acte authentique (pages 25-26), en avoir pris connaissance, avoir été informé des conséquences des anomalies relevées et de la nécessité de faire réaliser des travaux.

Or, le diagnostic établi par la SASU LUNVEN est particulièrement détaillé en ce qu’il met en évidence, la présence d’agents biologiques de type vrillettes et petites vrillettes, de champignons lignivores outre l’existence d’un certain nombre d’entrées d’eau dans l’immeuble, et des taux d’humidité importants dus à des fissures dans les revêtements et concernant notamment l’entrée, l’appartement 6, et les WC de cet appartement.

Le Tribunal ignore si le courrier de la Ville de QUIMPER en date du 10 février 2017 a été reçu par la SCI BALZAC. Il semble toutefois aux termes de ce courrier que ce soit la SCI BALZAC elle-même qui avait signalé à la Société “Urbanis”, partenaire de la Ville de QUIMPER, la déformation de la façade de l’immeuble. Ce n’est pas pour autant qu’il est démontré que cette information a été transmise à l’agence immobilière.

Il y a lieu de rappeler qu’antérieurement à la vente, l’acquéreur a fait plusieurs visites de l’immeuble. Or, le renflement de l’immeuble et les fissures en façades étaient visibles, de sorte que l’acquéreur aurait pu (dû) lui-même s’enquérir auprès du vendeur de la gravité de la présence des fissures, et/ou se rendre auprès des services de l’urbanisme pour savoir si un dossier concernant l’immeuble était ouvert dans leurs services, ce qui en l’espèce était le cas, même si aucun arrêté de péril n’avait été pris.

Ceci aurait été d’autant plus bienvenu que le projet d’acquisition de la SCI ELOVAN consistait à faire du locatif et que l’un des devoirs principal d’un bailleur consiste à assurer la sécurité de ses locataires, et pas uniquement à encaisser des loyers.

Enfin, s’agissant de la présence du Vélux sur le toit, une image de Google Maps, produite par l’agence immobilière montre que celui-ci était présent sur le toit en mars 2009, et que la facture de remplacement de ce Vélux en date du 10 octobre 2011 a été transmise à l’acquéreur les travaux bénéficiant d’une garantie décennale, l’acte notarié précisant que ces travaux ne nécessitaient pas de déclaration préalable.

Il résulte de ce qui précède qu’aucune faute ne peut être reprochée à la Société AGENCE FONCIERE ET IMMOBILIERE DE LOCMARIA, de sorte que la SCI ELOVAN sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

De manière surabondante, la SCI ELOVAN ne saurait en tout état de cause réclamer les frais de notaire qu’elle a exposés, puisqu’en tout état de cause, elle n’est pas concernée par l’annulation de la vente et qu’aucune faute n’est retenue à l’égard de l’agence immobilière, de sorte que les honoraires payés lui sont dûs.

Quant au fait que l’annulation de la vente ne lui a pas permis de percevoir des loyers et que dans le cadre de la transaction avec la SCI BALZAC, la SCI ELOVAN a accepté l’annulation de la vente pour une restitution du prix moindre que le prix d’acquisition, cela n’est pas opposable à la Société AGENCE FONCIERE ET IMMOBILIERE DE LOCMARIA.

En outre, la SCI ELOVAN ne saurait faire croire au Tribunal qu’elle n’a pas déclaré fiscalement ses pertes, de sorte que son appréciation ex-nihilo du quantum de sa demande au titre de la perte de chance est plus que subjective.

— Sur les frais et dépens

Il apparaît inéquitable de laisser à la Société AGENCE FONCIERE ET IMMOBILIERE DE LOCMARIA la charge des frais exposés dans le cadre du présent litige.

En conséquence, la SCI ELOVAN qui succombe au sens de l’article 696 du Code de Procédure Civile sera condamnée à verser à la Société AGENCE FONCIERE ET IMMOBILIERE DE LOCMARIA la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile en sus des entiers dépens.

— Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par décision contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au Greffe

DÉBOUTE la SCI ELOVAN de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI ELOVAN à verser à la Société AGENCE FONCIERE ET IMMOBILIERE DE LOCMARIA la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE la SCI ELOVAN aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE