TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 25 AOUT 2025

_____________________________________________________________________________

N° RG 25/00793 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FBFK

Minute 25-

Jugement du :

25 août 2025

La présente décision est prononcée le 25 août 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Valérie GUILLEMIN, juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 23 juin 2025

DEMANDERESSE :

S.A. PLURIAL NOVILIA agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentée par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [R]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Comparant en personne

Madame [M] [E]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 15 février 2014 à effet du 31 août 2011, la SA d’HLM l’effort rémois aux droits de laquelle intervient la SA PLURIAL NOVILIA, a donné à bail à Monsieur [Y] [R] et Madame [M] [E] un appartement situé [Adresse 6]) moyennant un loyer mensuel révisable de 320,34 € outre les charges.

Les loyers n’étant plus régulièrement payés, la bailleresse a fait délivrer aux locataires, un commandement de payer les loyers par acte de commissaire de justice en date du 27 août 2024 pour un montant en principal de 821,62 euros.

Par acte signifié par commissaire de justice le 9 janvier 2025, la SA PLURIAL NOVILIA a fait délivrer assignation à Monsieur [Y] [R] et Madame [M] [E] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de :

— Constater la résiliation du bail conclu le 15 février 2014 par le jeu de la clause résolutoire et subsidiairement voir prononcer la résiliation du bail concernant le logement situé [Adresse 4] ;

— dire Monsieur [Y] [R] et Madame [M] [E] occupant sans droit ni titre et ordonner leur expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— les condamner solidairement au paiement de :

— la somme de 1214,98 euros correspondant aux loyers impayés outre les intérêts au taux légal ;

— une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent au loyer outre les intérêts au taux légal ;

— tous les dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer (article 696 du code de procédure civile).

À l’appui de son acte introductif d’instance, la SA PLURIAL NOVILIA a fait valoir que Monsieur [Y] [R] et Madame [M] [E] ne s’étaient pas acquittés de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 27 août 2024.

A l’audience du 12 mai 2025, la bailleresse, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes et précisé que la dette locative s’élevait désormais à la somme de 2016,36 euros.

La bailleresse soulignait que les locataires avaient repris le règlement du dernier loyer avant l’audience et ne s’opposait pas à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sur 36 mois tels que sollicités par les défendeurs.

Monsieur [Y] [R] et Madame [M] [E], présents à l’audience, indiquaient vouloir rester dans le logement et pouvoir verser une somme de 35 € en sus du loyer. Monsieur [Y] [R] expliquait le retard dans le paiement des loyers par le fait que son compte bancaire avait été piraté l’ayant contraint à déposer plainte. Il précisait qu’il percevait une pension de retraite d’un montant de 1500 € par mois. Madame [M] [E] déclarait bénéficier d’allocations familiales à hauteur de 680 €.

Il a été fait lecture du rapport d’enquête sociale reçu au greffe avant l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

En cours de délibéré, une réouverture des débats a été prononcée pour permettre à la bailleresse de s’expliquer sur le bail produit mentionnant une adresse différente de celle fournie sur le décompte et l’assignation. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 23 juin 2025.

À cette date, la demanderesse indique que l’adresse mentionnée sur le bail, à savoir [Adresse 5] a fait l’objet d’un réadressage et est devenue [Adresse 2].

Les défendeurs, bien que convoqués à l’audience de renvoi par le greffe, ne sont ni présents ni représentés.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

La SA PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 29 août 2024, soit 2 mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 3 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

2- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 15 février 2014 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 août 2024, pour la somme en principal de 821,62 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 octobre 2024.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA PLURIAL NOVILIA fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de bail comportant une clause résolutoire, un commandement de payer et un décompte démontrant que Monsieur [Y] [R] et Madame [M] [E] restaient devoir la somme de 2016,36 euros à la date du 29 avril 2025.

Les défendeurs ne contestent ni le principe ni le montant de cette dette. Ils seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du jugement, une clause de solidarité figurant au contrat.

III- Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»

En l’espèce, à l’audience les défendeurs ont sollicité des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire auxquels la SA PLURIAL NOVILIA ne s’est pas opposée et l’examen du relevé de compte démontre que les locataires ont procédé à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience de sorte qu’ils sont éligibles aux dispositions de l’article 24 V issu de la loi du 27 juillet 2023.

Compte tenu de ces éléments, il convient d’accorder à Monsieur [Y] [R] et Madame [M] [E] des délais de paiement selon les modalités définies au dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient de rappeler qu’à défaut de paiement par Monsieur [Y] [R] et Madame [M] [E] d’une seule échéance à son terme, sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la somme restant due sera de plein droit exigible.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que dès le premier impayé et en cas de non-respect des délais de paiement, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet et Monsieur [Y] [R] et Madame [M] [E] seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. De plus, dans cette hypothèse, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible.

IV- Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y] [R] et Madame [M] [E], qui succombent à l’instance, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SA PLURIAL NOVILIA ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 15 février 2014 entre la SA PLURIAL NOVILIA d’une part, et Monsieur [Y] [R] et Madame [M] [E] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] et devenu [Adresse 3]) sont réunies à la date du 28 octobre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [R] et Madame [M] [E] à verser à la SA PLURIAL NOVILIA la somme de 2016,36 euros représentant le montant des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dû au 29 avril 2025 et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jugement ;

AUTORISE Monsieur [Y] [R] et Madame [M] [E] à s’en acquitter, outre le loyer et charges courants, au moyen de 35 versements mensuels de 55 euros et d’un 36 ème versement qui soldera la dette en principal, frais, intérêts et devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et jusqu’à extinction de la dette;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [Y] [R] et Madame [M] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA PLURIAL NOVILIA et puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [Y] [R] et Madame [M] [E] soient condamnés à verser à la SA PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [R] et Madame [M] [E] in solidum aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire, frais et dépens compris, est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 25 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Valérie Guillemin, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, Greffière.

La Greffière La Juge