N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 16 Septembre 2025

N° RG 24/00761 – N° Portalis DB22-W-B7I-SUJG

DEMANDEUR :

Monsieur [K] , [S], [W], [V] [E]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par Maître Laurent LOYER, Avocat au barreau de Paris

DEFENDEURS :

Madame [O] [B]

[Adresse 5] B -3ème étg. -N°[Adresse 3] [Localité 7]

comparante en personne

Monsieur [H] [N]

[Adresse 4] [Adresse 8]. -[Adresse 9] [Localité 6] [Adresse 11]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2025 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement .

Copie exécutoire à : M^e LOYER

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

M. [K] [E] a donné à bail à Mme [O] [B] et M. [H] [N] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 10] par contrat du 1er août 2021, moyennant un loyer mensuel de 700€, outre 120€ de provision sur charges.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 2867,32€ a été délivré à Mme [O] [B] et M. [H] [N] le 27 septembre 2024. Un commandement pour défaut d’assurance leur a par ailleurs été délivré le 1er octobre 2024.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 30 septembre 2024.

Devant l’absence de régularisation, M. [K] [E], par acte du 9 décembre 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 11 décembre 2024, a fait assigner Mme [O] [B] et M. [H] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :

Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges et défaut d’assurance,L’expulsion des locataires des lieux loués ainsi que de tous occupants de leur chef,La condamnation solidaire de Mme [O] [B] et M. [H] [N] à lui payer la somme de 7382,32€ au titre de l’arriéré de loyers et charges au 4 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,La condamnation solidaire de Mme [O] [B] et M. [H] [N] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux,La condamnation in solidum de Mme [O] [B] et M. [H] [N] à lui verser 500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,La condamnation in solidum de Mme [O] [B] et M. [H] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 juin 2025.

M. [K] [E], représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée à la somme de 7416,32€, échéance de juin 2025 incluse. Il précise qu’il s’agit de la deuxième procédure d’expulsion qu’il diligente à l’encontre des locataires, une nouvelle dette locative s’étant constituée après le premier jugement. Le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement suspendant la clause résolutoire au bénéfice des locataires selon les modalités proposées par ceux-ci sous réserve d’une clause de déchéance du terme.

Mme [O] [B] et M. [H] [N] comparaissent en personne et reconnaissent le montant de la dette locative, mais demandent à se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 2000€ en juillet, puis de 400€ par mois en règlement de l’arriéré. Mme [B] indique être en situation de handicap et attendre le versement d’une rente à ce titre. Elle perçoit 950€ actuellement. M. [N] travaille et perçoit 1800€. Ils ont un enfant à charge.

Le bailleur a été autorisé à produire un décompte actualisé en cours de délibéré tenant compte du versement de la somme de 2000€ que les défendeurs se sont engagés à verser.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Par courriel en date du 1er septembre 2025, le conseil du bailleur a fait parvenir un décompte locatif actualisé à cette date. Il précise s’opposer finalement à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire aux défendeurs car ceux-ci n’ont pas respecté leur engagement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 30 septembre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 11 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou à défaut de souscription à une assurance contre les risques locatifs, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article VII).

Par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2024, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 2867,32€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à personne, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Par acte du 1er octobre 2024, le bailleur a en outre fait commandement d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs dans le délai d’un mois. Ce commandement reproduit bien les dispositions de l’article 7g) précité.

Les loyers n’ont pas été réglés par Mme [O] [B] et M. [H] [N] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement et il n’est pas établi qu’ils ont justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 28 novembre 2024, conformément au délai de régularisation le plus long, et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

M. [K] [E] produit un décompte démontrant que Mme [O] [B] et M. [H] [N] restent devoir la somme de 6408,32€ à la date du 1er septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse.

Mme [O] [B] et M. [H] [N] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience.

Mme [O] [B] et M. [H] [N] seront donc condamnés à payer à M. [K] [E] la somme de 6408,32€ arrêtée au 1er septembre 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2867,32€ à compter de la délivrance du commandement de payer du 27 septembre 2024, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil. En l’absence de clause de solidarité stipulée au bail, et à défaut de disposition légale la prévoyant, il n’y a pas lieu de prononcer la solidarité des condamnations.

Il convient en outre de fixer à compter du 1er octobre 2025 une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyer et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, payable jusqu’à la libération des lieux, afin de réparer le préjudice subi par le bailleur du fait du maintien dans les lieux.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, Mme [O] [B] et M. [H] [N] sollicitent des délais de paiement suspendant la clause résolutoire.

M. [K] [E] ne s’y oppose pas à l’audience, néanmoins il s’y oppose finalement en cours de délibéré, considérant que les locataires n’ont pas respecté leurs engagements formulés à l’audience.

Mme [O] [B] et M. [H] [N] proposent de verser 2000€ en sus du loyer courant en juillet 2025, puis 400€ par mois en sus du loyer, ce qui permettrait de solder l’arriéré locatif dans les délais légaux. Il ressort du décompte produit par le bailleur que les locataires ont repris le paiement intégral du loyer depuis juin 2025, et qu’ils ont bien effectué le versement de la somme de 2000€ qu’ils s’étaient engagés à verser en juillet 2025 (versement de 2900€). Depuis l’audience, ils ont en outre versé des suppléments non négligeables (3600€ versés en juin 2025 ; 2900€ en juillet 2025 ; 1000€ en août 2025), manifestant tant leur volonté de se maintenir dans les lieux que leur bonne fois dans l’apurement de l’arriéré locatif, bien que celui-ci demeure relativement élevé.

Il ressort par ailleurs du dossier et des éléments du débat que les défendeurs sont en situation de régler leur dette locative. En effet, M. [N] perçoit un salaire de l’ordre de 1800€. Mme [Z] perçoit quant à elle 950€ et est en attente d’un rappel de prestations sociales. Ils ont un enfant à charge. Ces éléments, ainsi que les suppléments versés depuis l’audience, établissement leur capacité financière à régler la dette locative.

Les conditions de l’article précité étant réunies, il convient d’accorder des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, à la demande des locataires qui souhaitent rester dans le logement. La clause résolutoire étant également acquise eu égard au défaut de production de l’attestation d’assurance locative par les locataires, il convient en outre de suspendre les effets de la clause résolutoire à la condition d’une transmission par Mme [O] [B] et M. [H] [N] de la preuve de la souscription à ladite assurance au bailleur dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision.

Il sera rappelé qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme exact, ou à défaut de production de l’attestation d’assurance dans le délai imparti, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

Mme [O] [B] et M. [H] [N], partie perdante au principal, supporteront les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. [K] [E] l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Mme [O] [B] et M. [H] [N] à lui verser une somme de 500€ sur le fondement de ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 28 novembre 2024 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges et défaut de justification de la souscription à une assurance contre les risques locatifs ;

CONDAMNE Mme [O] [B] et M. [H] [N] à payer à M. [K] [E] une somme de 6408,32€ (six-mille-quatre-cent-huit euros et trente-deux centimes) à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 1er septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 2867,32€ à compter de la délivrance du commandement de payer du 27 septembre 2024, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Mme [O] [B] et M. [H] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 16 mensualités de 400€ chacune et une 17ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

AUTORISE Mme [O] [B] et M. [H] [N] à produire au bailleur la preuve de la souscription à une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, ou le défaut de justification de la souscription à l’assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois susmentionné, justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour Mme [O] [B] et M. [H] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [K] [E] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et qu’il sera procédé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution en ce qui concerne le sort des meubles ;

que Mme [O] [B] et M. [H] [N] soient condamnés à verser à M. [K] [E] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Mme [O] [B] et M. [H] [N] à payer à M. [K] [E] la somme de 500€ (cinq-cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Mme [O] [B] et M. [H] [N] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 16 septembre 2025.

La Greffière La juge