TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

1ère Chambre A

MINUTE N° :

DU : 23 Janvier 2026

AFFAIRE N° RG 22/04369 – N° Portalis DB3Q-W-B7G-OXSE

NAC : 70F

FE-CCC délivrées le :______

à :

M^e Anne-constance COLL

M^e David RICCARDI

Jugement Rendu le 23 Janvier 2026

ENTRE :

Madame [S] [C], née le 11 Octobre 1947 à [Localité 2], de nationalité [S], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Anne-constance COLL de la SELASU CABINET COLL, avocats au barreau de PARIS plaidant

DEMANDERESSE

ET :

Monsieur [R] [J], né le 11 Novembre 1989 à [Localité 3], de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître David RICCARDI, avocat au barreau de PARIS plaidant

Madame [E] [U] [P], née le 10 Octobre 1990 , de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître David RICCARDI, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Gaël BLANC, 1ère Vice-présidente, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Anne-Gaël BLANC, 1ère Vice-présidente,

Assesseur : Anna PASCOAL, Vice-présidente,

Assesseur : Lucile GERNOT, Juge,

Assistées de Genoveva BOGHIU, Greffière lors des débats à l’audience du 10 Octobre 2025 et lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 15 mai 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 10 Octobre 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 23 Janvier 2026.

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

La société d’aménagement foncier et d’établissement rural (la SAFER) a exercé son droit de préemption sur plusieurs parcelles situées sur la commune de [Localité 4].

Elle les a divisées en trois lots dont deux constructibles et un, à usage agricole, attribué à Mme [S] [C].

Par acte notarié du 6 mars 2019, M. [R] [J] et Mme [E] [U] [P] ont acquis un des deux lots constructibles auprès de la SAFER consistant en un terrain composé des parcelles cadastrées C [Cadastre 1], C [Cadastre 2] et C [Cadastre 3].

Ils y ont fait construire une maison d’habitation.

Aux termes de l’acte de vente auquel intervenait Mme [C], propriétaire des parcelles voisines cadastrées C [Cadastre 4], C [Cadastre 5] et C [Cadastre 6], les parties convenaient que :

« A titre de servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire du fonds servant constitue au profit du fonds dominant, qui accepte, et de ses propriétaires actuels et successifs un droit de passage en tout temps et heures et avec tous véhicules

Absence d’indemnité

Cette constitution de servitude est consentie sans aucune indemnité.

Modalités d’exercice de la servitude

Ce droit de passage profitera aux propriétaires actuels et successifs du fonds dominant, à leur famille, ayants droit et préposés, pour leurs besoins personnels et le cas échéant pour le besoin de leurs activités. Ce droit de passage s’exercera exclusivement sur une bande d’une largeur de 3,5 mètres (270 m² sur la parcelle C [Cadastre 3] et 12,6 m² sur la parcelle C [Cadastre 2]). L’emprise du passage est figurée au plan ci-annexé approuvé par les parties. Il ne pourra être ni obstrué ni fermé par un portail d’accès, sauf dans ce dernier cas accord entre les parties ».

Se plaignant de ce que l’accès à son fonds serait entravé par l’encombrement du passage, la pose d’un grillage et l’édification d’un mur, par acte extrajudiciaire du 2 août 2022, Mme [C] a assigné M. [J] et Mme [U] [P] devant le tribunal judiciaire d’Evry.

Par conclusions remises et notifiées par la voie électronique le 20 mars 2025, elle demande au tribunal de :

« RECEVOIR Madame [C] en ses demandes, fins et conclusions ;

En conséquence,

— CONDAMNER solidairement Monsieur [J] et Madame [U] à libérer la servitude de passage (en abattant le mur de clôture, en démontant le grillage sur le champs, la serre et le cabanon de jardin, en arrachant les arbres et végétaux entravant le passage) et, ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de huit jours suivant la signification de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [J] et Madame [U] à payer à Madame [C] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ; En tout état de cause,

— CONDAMNER solidairement Monsieur [J] et Madame [U] à payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— ORDONNER l’exécution provisoire ;

— DEBOUTER Monsieur [J] et Madame [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ».

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle ne peut plus exercer son droit de passage du fait de l’édification d’un mur, de la pose d’un grillage et d’un encombrement qu’elle a fait constater par un commissaire de justice.

Tout en visant l’article 686 du code civil relatif aux servitudes conventionnelles, elle se prévaut de l’état d’enclavement de son fonds du fait de la division des lots et de la servitude légale subséquente telle qu’elle résulte des dispositions de l’article 682 du même code.

Elle souligne que la situation d’enclave est caractérisée et perdure dans la mesure où les parcelles, contigües à son fonds, qui desserviraient la voie publique, ne sont pas sa propriété mais celle de M. [Y] [C].

Elle ajoute, en se référant à l’acte de vente, que les acquéreurs ont bénéficié d’une réduction de prix de sorte que la servitude n’est pas dépourvue de contrepartie et se prévaut de la mention y figurant pour opposer son absence d’accord à la construction d’un portail.

Elle précise enfin que l’inexécution de l’obligation par les défendeurs porte atteinte à l’exercice de son droit de passage en l’incommodant dans l’usage de la servitude ce qui justifierait l’octroi de dommages et intérêts.

Par conclusions remises et notifiées le 14 mars 2025, M. [J] et Mme [U] [P] demandent au tribunal de :

« DECLARER nulle et de nul effet la servitude consentie à madame [C] ;

— REJETER les prétentions de madame [C] ;

— ORDONNER la publication du jugement à intervenir au fichier immobilier ;

— CONDAMNER madame [C] à leur payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER madame [C] aux entiers dépens ;

— DIRE que le cas échéant, l’appel sera suspensif d’exécution, compte tenu des conséquences manifestement excessives attachées à l’exécution provisoire ».

Au soutien de leurs demandes, ils se prévalent de l’absence de réel enclavement du fonds dominant.

Ils ajoutent au visa de l’article 1135 du code civil que, la servitude litigieuse constituant une libéralité en l’absence d’indemnité prévue à l’acte, leur consentement a été vicié en raison d’une erreur sur le motif de celle-ci puisque, contrairement à ce qu’on les a laissés croire, il n’y a pas d’enclavement.

Ils soutiennent en outre que, par application de l’article 1128 du même code, la clause est nulle comme illicite dans la mesure où elle leur interdit de clore leur terrain ce qui est contraire au règlement du lotissement et aux règles d’urbanisme.

Ils affirment enfin que la servitude conduit à les priver de la jouissance totale d’une partie de leur bien de sorte qu’elle encourt la nullité.

Ils ajoutent que Mme [C] ne fait pas usage de son droit de passage.

En outre, ils soulignent que cette procédure s’inscrit dans un contentieux plus large avec d’autres voisins et que la demanderesse est instrumentalisée par ces derniers dans le cadre de la présente instance.

La clôture a été prononcée le 15 mai 2025.

L’affaire a été fixée pour plaidoiries à l’audience du 10 octobre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré par sa mise à disposition au greffe au 12 décembre 2025, prorogé au 23 janvier 2016.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 682 du code civil dispose que :

« Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »

Par ailleurs, l’article 686 du même code dispose que :

« Il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public.

L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue; à défaut de titre, par les règles ci-après ».

Au cas présent, il est acquis aux débats que l’acte de vente auquel est intervenue Mme [C] prévoyait une servitude de passage au profit de son fonds sur celui des défendeurs.

Il est également acquis que cette dernière ne peut plus exercer son droit de passage du fait de l’édification d’un mur, certes ouvert, manifestement pour permettre à terme l’installation d’un portillon, mais dont l’ouverture est obstruée, d’un grillage et d’un encombrement par des objets divers qu’elle a fait constater par un commissaire de justice dont le procès-verbal mentionne notamment :

— « un mur en parpaings, bruts de matériaux, court sur une distance d’environ 6 m ; il se poursuit par une ouverture sans équipement puis à nouveau, un mur d’enceinte en parpaings à l’état brut, intégrant une boite aux lettres normalisée portant le n°12 T, un espace pour insertion d’un portillon et à nouveau un mur d’enceinte en parpaings bruts jusqu’à la propriété suivante, A l’endroit du portillon, un permis de construire au nom des consorts [J] et [U] [P] est présent.

— (… le…) passage est entièrement obstrué par un grillage à mailles souples sur piquets redresseurs métalliques

— sur le passage la présence d’un véhicule (…) immatriculé (…), d’une remorque et d’un moteur de climatisation. Derrière ce grillage, sont présents, une serre, une cabane en bois, une ruche en bois et une niche en bois

— une dizaine de mètre avant ces éléments, une petite barrière en bois est présente sur presque toute la largueur du terrain. Le long du grillage séparant cette propriété de la propriété située à droite, sise [Adresse 3], je constate également la présence d’un grand bac en bois type bac à compost. Le long de ce grillage, d’autres éléments sont présents sur ce passage ».

Sur la demande d’annulation de la clause prévoyant une servitude

Sur le caractère illicite de la clause

L’article 1128 du code civil subordonne la validité d’un contrat à l’existence d’un contenu licite et certain.

Par ailleurs, l’article 647 du code civil dispose que tout propriétaire peut clore son héritage, sauf l’exception portée en l’article 682.

Cependant, le droit de se clore n’est pas d’ordre public (Civ. 3e, 7 mars 2007, no 06-12.702 P,) de sorte que les parties pouvaient y déroger en permettant à Mme [C] de s’opposer à la pose d’un portail permettant la clôture.

Par ailleurs, si le règlement de construction du lotissement stipule que les accès se feront par la [Adresse 4] avec création de clôture, cette stipulation ne saurait s’analyser comme créant pour les défendeurs une obligation de se clore à laquelle la clause ferait obstacle.

Les règles d’urbanisme ne prévoient pas davantage d’obligation de clôture.

Il s’ensuit que l’annulation de la clause ne peut être obtenue au motif de son illicéité.

Sur l’atteinte au droit de propriété

L’article 544 du code civil dispose que :

« La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

Il s’en déduit qu’un service créé à la charge d’un fonds au profit d’un fonds voisin constitue une servitude, laquelle ne peut interdire au propriétaire du fonds servant toute jouissance de sa propriété (3ème Civ., 6 juin 2019, pourvoi n° 18-14.547).

Cependant, au cas présent, contrairement à ce que les défendeurs soutiennent, la seule impossibilité de clore partiellement leur terrain ne les prive aucunement de leur droit de jouissance sur la parcelle litigieuse.

Il s’ensuit que la demande d’annulation de la clause litigieuse pour ce motif doit être rejetée.

Sur l’erreur tenant à l’absence de situation d’enclave du lot

En application de l’article 1135, alinéa 2 du code civil, l’erreur sur le motif d’une libéralité, en l’absence duquel son auteur n’aurait pas disposé, est une cause de nullité.

Au cas présent, la clause conventionnelle est susceptible de constituer une libéralité puisqu’elle est dépourvue de contrepartie versée par Mme [C], la réduction obtenue du prix, à la supposer avérée, ne pouvant caractériser cette contrepartie dans la mesure où elle ne concerne pas les parties à la clause litigieuse.

Cependant, contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, il ressort suffisamment de la situation des lots telle qu’elle résulte des plans produits que, du fait de la division des fonds consécutive à l’exercice par la SAFER de son droit de préemption, le lot attribué à Mme [C] n’a plus disposé d’un accès suffisant sur la voie publique permettant l’exploitation de son fonds.

En effet, à supposer, comme le soutiennent les défendeurs, que les parcelles contiguës disposent d’un tel accès, cette situation serait indifférente à la caractérisation de l’enclave puisque celles-ci ne sont pas la propriété de Mme [C] mais celle de M. [Y] [C].

Il convient donc de considérer que l’état d’enclave de la parcelle était la cause déterminante de la stipulation conventionnelle de la servitude.

Il s’ensuit que le moyen tiré de l’erreur sur le motif de la libéralité consentie dans l’acte ne permet pas d’en obtenir l’annulation dans la mesure où, contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, la servitude était légalement justifiée.

En revanche, la situation d’enclavement n’imposait aucunement de soumettre l’installation d’un portail à l’accord de la propriétaire du fonds dominant.

En effet, le propriétaire d’un fonds grevé d’une servitude légale de passage conserve le droit de se clore s’il ne porte pas atteinte au droit de passage et n’en rend pas l’exercice plus incommode (3ème Civ. , 21 nov. 1969, no 68-13.440 P).

Or, au cas présent, il n’est pas même allégué que la pose d’un portail que Mme [C] pourrait ouvrir rendrait son exercice plus incommode.

Ainsi, les parties ont-elles, par convention, en subordonnant la pose du portail à un accord de la propriétaire du fonds dominant, ajouté aux seules exigences légales de la servitude de désenclavement.

Il s’ensuit que la prohibition du portail n’est pas motivée par le caractère légal de la servitude.

Dès lors, le moyen tiré de l’erreur sur le motif de cette seule mention est bien fondé.

Il convient dès lors de rejeter la demande d’annulation de la clause sauf en ce qu’elle stipule que le passage « ne pourra (… pas…) être (…) fermé par un portail d’accès, sauf dans ce dernier cas accord entre les parties », cette stipulation étant annulée.

Sur la cessation alléguée de la situation d’enclave

L’article 685-1 du code civil prévoit que, en cas de cessation de l’enclave et quelle que soit la manière dont l’assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l’extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l’article 682 et que à défaut d’accord amiable, cette disparition est constatée par une décision de justice.

Ces dispositions sont applicables lorsqu’une servitude de passage a été établie par un acte de vente en raison de l’état d’enclave du fonds vendu.

Cependant, au cas présent, contrairement à que sous-entendent les défendeurs, la situation d’enclave n’a pas disparu et, en tout état de cause, elle n’a pas été constatée par une décision de justice de sorte que la servitude subsiste.

Par ailleurs, le droit découlant de la servitude de passage accordé par la loi en cas d’enclave ne s’éteint pas par le non-usage de sorte que le moyen tiré d’un éventuel non-usage par la demanderesse est inopérant.

Sur la condamnation des défendeurs à libérer le passage

Au regard de ce qui précède, il convient de faire droit à la demande de Mme [C] de voir condamner M. [J] et Mme [U] [P] à libérer le passage objet de la servitude en désobstruant l’ouverture du mur de clôture, en démontant le grillage sur le champs, la serre et le cabanon de jardin et en arrachant les arbres et végétaux entravant le passage.

Afin d’assurer son effectivité, cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 20 euros par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision et ce pendant 100 jours.

En revanche, au regard de l’annulation de la clause en ce qu’elle subordonne la pose du portail à l’accord de la demanderesse, la demande sera rejetée en ce qu’elle porte sur l’abattage immédiat du mur de clôture dans la mesure où celui-ci comprend une ouverture, dont la désobstruction est par ailleurs ordonnée, permettant la pose d’un tel équipement et où il n’est pas avéré que, une fois la désobstruction réalisée, la servitude serait entravée.

Néanmoins, à défaut de création, constatée par commissaire de justice aux frais de M. [J] et Mme [U] [P], dans un délai de quatre mois à compter de la présente décision d’une ouverture dans ce mur au moins égale à 3,5 mètres de large avec, le cas échéant, pose d’un portail dont Mme [C] disposera de la clé ou du badge permettant l’ouverture, la destruction du mur sera ordonnée sous astreinte de 30 euros par jour de retard passé le délai susmentionné et pendant 200 jours.

La solidarité ne s’appliquant qu’aux obligations de payer, la demande en ce sens sera rejetée pour l’obligation de faire mais l’astreinte sera en revanche due in solidum.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Au cas présent, la demanderesse établit une entrave des défendeurs à son droit de passage sur leur fonds.

Néanmoins, cette dernière ne détaille aucunement les conséquences concrètes sur l’exploitation de son fonds que celle-ci aurait eues.

Dès lors, si le préjudice apparaît fondé en son principe, Mme [C] échoue à en démontrer l’ampleur.

Les défendeurs seront par suite condamnés in solidum au paiement de la somme de 500 euros en indemnisation de son préjudice, le surplus des demandes étant rejeté.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

M. [J] et Mme [U] [P] seront condamnés in solidum aux dépens ainsi qu’à payer la somme de 1 500 euros à Mme [C] en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Au cas présent, au regard de la teneur de la présente décision qui n’ordonne pas la démolition du mur si les défendeurs le mettent en conformité avec les exigences de la servitude litigieuse, des intérêts respectifs des parties et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Annule la clause stipulant une servitude au profit du fonds de Mme [C] uniquement en ce qu’elle prévoit que le passage « ne pourra être (…) fermé par un portail d’accès, sauf dans ce dernier cas accord entre les parties » ;

Rejette la demande d’annulation pour le surplus ;

Condamne M. [R] [J] et Mme [E] [U] [P] à libérer la servitude de passage en désobstruant l’ouverture du mur de clôture, en démontant le grillage sur le champs, la serre et le cabanon de jardin, en arrachant les arbres et végétaux entravant le passage et, ce sous astreinte de 20 euros, due in solidum, par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision et ce pendant 100 jours ;

Rejette la demande de destruction immédiate du mur de clôture ;

Dit que, à défaut de justifier de la création, constatée par commissaire de justice à leur frais, dans un délai de quatre mois à compter de la présente décision, dans le mur de clôture d’une ouverture d’au moins trois mètres cinq de large avec, le cas échéant, pose d’un portail et possibilité donnée à Mme [S] [C] d’ouvrir ce portail par l’octroi d’une clé ou d’un badge, M. [R] [J] et Mme [E] [U] [P] seront condamnés à démolir le mur, sous astreinte de 30 euros, due in solidum, par jour de retard passé le délai susmentionné et pendant 200 jours ;

Condamne in solidum M. [R] [J] et Mme [E] [U] [P] à payer la somme de 500 euros à Mme [S] [C] en indemnisation de son préjudice lié à la perte d’usage de la servitude ;

Condamne in solidum M. [R] [J] et Mme [E] [U] [P] à payer la somme de 1 500 euros à Mme [S] [C] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [R] [J] et Mme [E] [U] [P] aux dépens.

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit et rejette la demande tendant à la voir écartée.

Ainsi fait et rendu le VINGT TROIS JANVIER DEUX MIL VINGT SIX, par Anne-Gaël BLANC, 1ère Vice-présidente, assistée de Genoveva BOGHIU, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,