TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 23 SEPTEMBRE 2025

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N° RG 25/00606 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FA24

Minute 25-

Jugement du :

23 septembre 2025

La présente décision est prononcée le 23 septembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Mélanie FEVRE, Magistrate à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 22 avril 2025

DEMANDEUR (S) :

Société PLURIAL NOVILIA

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE

ET

DÉFENDEUR (S) :

Madame [S] [O]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 10/02/2023, la SA Plurial Novilia a donné à bail à Madame [O] [S] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 461,12 euros outre les charges.

Les loyers n’étant plus régulièrement payés, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer au locataire par acte d’huissier en date du 13/08/2024 pour un montant en principal de 840,04 euros.

Par acte d’huissier en date du 03/01/2025, la SA Plurial Novilia, a fait délivrer assignation à Madame [O] [S] d’avoir à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de :

— Constater la résiliation du bail conclu le 10/02/2023 par le jeu de la clause résolutoire, et subsidiairement à voir prononcer la résiliation du bail, concernant le logement situé [Adresse 4] et de voir dire Madame [O] [S] occupante sans titre et d’ordonner en conséquence leur expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

— Condamner Madame [O] [S] au paiement de :

— la somme de 2438,17 euros pour loyers et charges dus au 31/12/2024.

— une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges à compter du 01/01/2025 jusqu’à libération effective des lieux.

A titre subsidiaire, et si par impossible la résiliation pour défaut de paiement n’était pas constatée, prononcer la résiliation du bail en raison des troubles de voisinage et autoriser l’expulsion de Madame [O] dans les mêmes conditions que ci-dessus.

— tous les dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer (article 696 du code de procédure civile) ;

— une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Au soutien de ses prétentions, la SA Plurial Novilia a fait valoir que Madame [V] [L] et Monsieur [I] [L] ne se sont pas acquittés de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 04/11/2024.

A l’audience du 22/04/2025 , la SA Plurial Novilia , représentée par son Conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 1819,61 euros.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 01/07/2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction prorogé au 23/09/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

En application du II de l’article 24 la loi n°84-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail motivé par l’existence d’une dette locative avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

De même, en vertu du III de l’article précité, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

La SA Plurial Novilia justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 05/07/2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16/01/2025 , conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 17/01/2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 22/04/2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 20/05/2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 04/11/2024, pour la somme en principal de 1963,89 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 05/01/2025 selon les modalités de computation des délais prévues à l’article 642 du code de procédure civile.

Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA Plurial Novilia produit un décompte démontrant que Madame [V] [L] et Monsieur [I] [L] restaient devoir la somme de 2571,48 euros à la date du 15/04/2025.

Madame [V] [L] et Monsieur [I] [L] seront condamnés à verser la somme de 2571,48 euros à la SA Plurial Novilia.

Sur l’expulsion

L’examen du relevé de compte montre que la locataire n’a effectué aucun règlement en mars 2025.

Il n’a donc pas procédé à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, de sorte qu’elle n’est pas éligible aux dispositions ci-dessus rappelées.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de Madame [V] [L] et Monsieur [I] [L] dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Madame [V] [L] et Monsieur [I] [L] seront par ailleurs condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 31/12/2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir.

Sur les demandes accessoires

Madame [V] [L] et Monsieur [I] [L], succombant à l’instance, supporteront solidairement la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, les défendeurs seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 100 euros.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SA Plurial Novilia;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20/05/2020 entre la SA Plurial Novilia et Madame [V] [L] et Monsieur [I] [L] concernant le logement à usage d’habitation [Adresse 2] sont réunies à la date du 05/01/2025 ;

DIT qu’il n’y a pas lieu d’accorder à Madame [V] [L] et Monsieur [I] [L] des délais de paiement ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Madame [V] [L] et Monsieur [I] [L] et de celle de tous occupants de son chef ;

DIT qu’à défaut pour Madame [V] [L] et Monsieur [I] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA Plurial Novilia pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Madame [V] [L] et Monsieur [I] [L] à verser à la SA Plurial Novilia la somme de 1819,61 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 31/03/2025.

CONDAMNE Madame [V] [L] et Monsieur [I] [L] solidairement à payer à la SA Plurial Novilia une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail , à compter du 05/01/2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

DEBOUTE la SA Plurial Novilia de ses autres et plus amples demandes;

CONDAMNE Madame [V] [L] et Monsieur [I] [L] solidairement à payer à la SA Plurial Novilia la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [V] [L] et Monsieur [I] [L] solidairement aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire, frais et dépens compris, est de droit ;

La Greffière La Juge