TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 19/14816

N° Portalis 352J-W-B7D-CRK3C

N° MINUTE :

Assignation du :

06 Septembre 2019

JUGEMENT

rendu le 21 Janvier 2025

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [M]

[Adresse 8]

[Localité 9]

représenté par Maître Edouard BOURGUIGNAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0638

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la société JEAN CHARPENTIER-SOPAGI SA

[Adresse 1]

[Localité 10]

représenté par Maître Véronique BOLLANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0255

Décision du 21 Janvier 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 19/14816 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRK3C

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Justine EDIN, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 06 Novembre 2024 tenue en audience publique devant Madame Laure BERNARD, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

M. [Z] [M] est seul propriétaire, depuis le 14 avril 2017, du lot n°113 de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 15], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il est par ailleurs propriétaire en indivision avec ses frères des lots n°111 et 7 du même immeuble.

Par acte d’huissier délivré le 06 septembre 2019, M. [M] a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité, représenté par son syndic en exercice (ci-après « le syndicat des copropriétaires »), afin d’obtenir, à titre principal, l’annulation des résolutions n°34 et 37 A 1.1 votées lors de l’assemblée générale du 25 juin 2019 dudit immeuble, ainsi que l’exécution de la résolution n°7 de l’assemblée générale du 17 décembre 2014 et de la résolution n°20-6 de l’assemblée générale du 23 juin 2015.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 15 décembre 2023, M. [M] demande au tribunal de:

«  Vu les dispositions des articles 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les assemblées générales de la copropriété du [Adresse 6] des 17 décembre 2014, 23 juin 2015 et 25 juin 2019,

Vu le décret du 31 janvier 1986,

ANNULER la résolution n°34 de l’assemblée générale du 25 juin 2019,

ANNULER la résolution n°37 A 1.1 de l’assemblée générale du 25 juin 2019,

En conséquence,

ENJOINDRE le syndicat des copropriétaires de faire remplacer les compteurs d’eau chaude individuels sous astreinte de 100€ par jour à compter du 30ème jour suivant la signification de la décision à intervenir.

Décision du 21 Janvier 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 19/14816 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRK3C

ENJOINDRE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 14] de rétablir dans les comptes la répartition des frais d’avocat de la procédure ayant abouti à la décision rendue le 26 septembre 2014 par le tribunal de céans et à la résolution N°7 de l’assemblée générale du 17 décembre 2014, sous astreinte de 100€ par jour à compter du 15ème jour suivant la signification de la décision à intervenir,

Sur ce point à titre subsidiaire,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 12] ([Adresse 11], à payer à M. [Z] [M] la somme de 929,26€ sauf M. [Z] [M],

ENJOINDRE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 14] de rétablir dans les comptes la répartition des frais d’avocat de la procédure d’appel du procès des fenêtres sous astreinte de 100€ par jour à compter du 15ème jour suivant la signification de la décision à intervenir, en vertu de la résolution N°20-6 de l’assemblée générale du 23 juin 2015.

Sur ce point à titre subsidiaire,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 12] ([Adresse 11], à payer à M. [Z] [M] la somme de 1.081,87€, sauf M. [Z] [M],

ENJOINDRE le syndicat des copropriétaires de faire vérifier que les règles de sécurité des ascenseurs sont bien appliquées dans la cage d’escalier n°2,

ENJOINDRE le syndicat des copropriétaires de faire poser un compteur d’eau individuel et un compteur d’électricité dans la cour Nord dont DIA jouit d’un usage privatif,

En tout état de cause,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 14], à payer la somme de 8.000€ à M. [Z] [M] au titre de l’article 700 CPC et en tous les dépens,

DIRE que cette somme ne pourra être appelée pour les lots 113, 111 et 7 dont M. [Z] [M] est propriétaire,

DECLARER irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir M. [Z] [M] produire sous astreinte le descriptif complet des travaux réalisés dans le lot 113 (devis et factures) depuis son acquisition,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes.

DISPENSER M. [Z] [M] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. "

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 09 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

«  Vu l’article 1353 du code civil,

Vu les articles 9, 31, 32 et 122 du code de procédure civile,

Vu les articles 15, 24 à 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 55 du décret du 17 mars 1967,

REJETER l’ensemble de ses demandes de M. [Z] [M] comme étant irrecevables ou mal fondées ;

CONDAMNER M. [Z] [M] à produire, sous astreinte de 200 euros par jour à compter du jugement à intervenir, le descriptif complet des travaux réalisés dans le lot 113 (devis, factures, procès-verbaux de réception) depuis le 14 avril 2017, date de l’acquisition dudit lot par M. [Z] [M] ;

CONDAMNER M. [Z] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] et [Adresse 3], la somme de 8.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNER M. [Z] [M] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la Forestier – Hinfray SCP d’avocats, prise en la personne de Maître Véronique [F], conformément à l’article 699 du code de procédure civile. "

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 05 février 2024.

L’affaire, appelée à l’audience du 06 novembre 2024, a été mise en délibéré au 21 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale en annulation des résolutions n°34 et n°37 A 1.1 de l’assemblée générale du 25 juin 2019 et celle additionnelle d’injonction de remplacement des compteurs d’eau individuels

Au soutien de sa demande d’annulation de la résolution n°34, qui avait pour objet la modification de la désignation du lot 20 acquis par Mme [T] dans le règlement de copropriété et contenait l’engagement de cette dernière de missionner un géomètre-expert afin de présenter à la prochaine assemblée générale un projet modificatif de l’état descriptif de division, M. [M] soutient qu’en présentant cette demande tardivement, trois jours avant la tenue de ladite assemblée, et en ne fournissant pas de document justificatif de ce qu’elle avançait s’agissant d’une prétendue erreur du règlement de copropriété, Mme [T] a obtenu une décision favorable par fraude.

Il se prévaut également de ce que le syndic a autorisé l’ajout de cette résolution à l’ordre du jour de l’assemblée en s’appuyant sur la transmission de documents qui n’ont pas été communiqués aux copropriétaires.

Il en déduit qu’en procédant ainsi Mme [T] a pu demander frauduleusement une simple rectification du règlement de copropriété pour faire constater que le lot n°20 est plus grand que tel que décrit au règlement de copropriété, sans régler les frais de régularisation et sans obtenir les autorisations nécessaires, outre qu’elle bénéficie d’une quotité de millièmes moindre que celle que représente réellement son lot.

Il se prévaut de ce que le lot n°20 a été modifié lors des travaux de construction de la copropriété effectués entre le 09 janvier 1976 et le 05 décembre 1979, soit après la mise en copropriété datant de 1977, et que cette modification aurait dû être approuvée par l’assemblée des copropriétaires.

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M. [M] en déduit que la résolution n°34 de l’assemblée générale du 25 juin 2019 est fondée sur un historique faussé et que son adoption est frauduleuse, outre qu’elle constitue un abus de majorité.

En réponse aux moyens adverses, M. [M] réplique que la possession publique ne peut pas être établie dès lors que la mezzanine du lot n°20 n’a pas fait l’objet d’un permis de construire, que son édification a simplement été acceptée lors de l’établissement d’un certificat de conformité et surtout n’a jamais été portée à la connaissance des copropriétaires, outre enfin que l’immeuble étant inscrit à l’inventaire des monuments historiques, il n’est pas soumis aux mêmes règles en matière de prescription.

M. [M] en déduit être fondé à solliciter l’annulation de la résolution 34.

Au soutien de sa demande d’annulation de la résolution n°37, inscrite à sa demande et portant sur l’installation de compteurs individuels de l’eau chaude, M. [M] soutient que le remplacement et l’entretien de ces compteurs sont obligatoires.

Il avance que des compteurs individuels sont bien présents depuis les travaux de modification de l’immeuble datant de 1976 mais qu’ils sont hors d’usage, de sorte que leur remplacement doit être prévu, le coût des travaux d’accès aux colonnes dans les parties privatives relevant de la responsabilité de chaque copropriétaire dont l’obligation est de laisser un accès aux installations collectives.

En réponses aux moyens adverses, M. [M] soutient que des hommes de l’art ont confirmé qu’il n’y avait aucune difficulté à mettre en place l’usage de compteurs d’eau chaude individuels. Il soutient en outre qu’un compteur d’électricité spécifique existe déjà et que le nombre de compteurs à remettre en état ne concerne que 20 lots, dont 8 studios ou chambres.

Par ailleurs, M. [M] soutient que l’augmentation constatée du prix de l’électricité nécessite une répartition de l’électricité servant à chauffer l’eau.

Il en déduit être fondé à solliciter l’annulation de la résolution n°37 1.1 ainsi qu’il soit fait injonction au syndicat des copropriétaires de faire remplacer lesdits compteurs d’eau chaude.

En défense, le syndicat des copropriétaires conteste toute fraude ou abus de majorité, et conclut à la validité de la résolution querellée.

Il soutient que la consistance réelle du lot n° 20 est, depuis la mise en copropriété de l’immeuble, plus importante que celle énoncée à l’état descriptif de division.

Il assure que les documents sur lesquels la résolution n°34 est fondée, à savoir un permis de construire modificatif du 10 novembre 1976, une déclaration d’achèvement de travaux du 05 décembre 1979 et un certificat de conformité du 13 octobre 1980, font ressortir que la modification de la désignation du lot n°20 a été matériellement apportée lors des travaux effectués entre janvier 1976 et décembre 1979, soit avant la mise en copropriété de l’immeuble et les premières ventes de lots datant de 1977, et soutient qu’il n’y avait donc pas lieu à quelconque autorisation d’assemblée générale.

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Quand bien même la consistance du lot n° 20 aurait été modifiée, sans avoir été visée dans le permis de construire initial ou son modificatif, le syndicat des copropriétaires relève que les travaux correspondants ont été déclarés achevés en décembre 1979 et en déduit que la possession de cette mezzanine présente dès lors les conditions de la prescription acquisitive, répliquant que les rapports de droit privé entre copropriétaires, ne sont pas régis par le code du patrimoine contrairement aux relations entre l’administration et les propriétaires privés.

Le syndicat des propriétaires en conclut que la résolution n°34 a été valablement approuvée à la majorité et que la désignation du lot n°20 peut être modifiée dans le règlement de copropriété sur présentation à une prochaine assemblée générale d’un projet modificatif de l’état descriptif de division dudit lot établi par un géomètre-expert missionné par Mme [T], copropriétaire.

Concernant la résolution n°37, le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’assemblée générale est souveraine pour prendre ses décisions et que le juge ne se prononce exclusivement sur leur légalité. Il soutient que l’obligation légale d’installation de compteurs individuels d’eau chaude n’est pas légalement sanctionnée.

Il en déduit que cette installation de compteurs individuels n’est pas obligatoire même si le règlement de copropriété prévoit la possibilité d’une répartition des charges d’eau chaude et d’eau froide selon les relevés de compteurs individuels.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires soutient que l’intervention d’un architecte ainsi que des travaux sont nécessaires à la bonne mise en place de compteurs individuels, ce qui implique des coûts exorbitants supplémentaires et disproportionnés pour la copropriété.

Enfin, il rappelle que lors de l’assemblée générale du 03 mars 1987 les copropriétaires s’étaient prononcés contre la mise en service de compteurs individuels et soutient que cette résolution, adoptée à l’unanimité des présents et représentés, est définitive pour avoir été adoptée il y a plus de 10 ans.

Il conclut au rejet de la demande d’annulation de cette résolution 37.

Sur la demande additionnelle d’injonction de remplacer les compteurs d’eau chaude, le syndicat des copropriétaires soulève un défaut d’intérêt à agir du demandeur, compte tenu de ce que le coût des charges d’eau est dérisoire et qu’il n’y a aucun avantage à l’installation de compteurs individuels d’eau.

Le syndicat des copropriétaires soutient en outre que, même dans l’hypothèse où la résolution n°37 A 1.1 serait annulée, il appartient à l’assemblée générale de décider de ce qu’il convient de faire et qu’aucune injonction d’avoir à remplacer les compteurs d’eau chaude ne peut lui être adressée.

Enfin, il réplique que la répartition des frais de l’électricité nécessaire au chauffage du ballon d’eau chaude collectif ne peut être modifiée, ce qui rend vaine l’installation de compteurs individuels d’eau chaude.

******************

L’article 31 du code de procédure civile dispose que « l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

Une décision d’assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires, au détriment de ceux minoritaires.

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, et notamment dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14322) ou dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des autres copropriétaires minoritaires (ex. : Civ. 3ème, 17 décembre 2014, n° 13-25.134).

Le tribunal ne peut être saisi d’une demande de contestation d’une décision d’assemblée générale pour le seul motif qu’elle serait inéquitable ou inopportune (CA Paris, 23è. Chb A, 27 janvier 1999).

L’article 1-1 de loi du 10 juillet 1965 édicte en son premier alinéa « En cas de mise en copropriété d’un immeuble bâti existant, l’ensemble du statut s’applique à compter du premier transfert de propriété d’un lot ».

L’article 9 du code de procédure civile dispose que « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Sur ce,

Aux termes du procès-verbal de l’assemblée générale du 25 juin 2019, les résolutions querellées étaient libellées en ces termes :

«  34ème QUESTION :

A la demande de Mme [T] suivant courriel du 22 mai 2019, projet de résolutions et plans joints à la convocation :

Le syndic rappel :

Que la désignation actuelle du lot 20 est la suivante :

LOT NUMERO VINGT (20)

Un appartement de deux pièces, situé au troisième étage de l’hôtel Mansart de Sagone, escalier 2, première porte à gauche en sortant de l’ascenseur deux, portant au plan la référence A18, comprenant :

Hall avec placard, séjour, chambre avec placard, salle de bains avec water-closet, toilette avec water-closet, cuisine.

Et les deux cent quatre-vingt-un / dix mille soixante-cinquièmes (281 / 10065èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.

Que cette désignation résulte du règlement de copropriété d’origine et qu’elle ne correspondait pas à la réalité physique des lieux lors de la création de la copropriété.

De plus les travaux réalisés par la SOCIETE LYONNAISE D’INVESTISSEMENT ET DE REALISATIONS IMMOBILIERES SLIRI au cours de l’année 1976 avaient été autorisés par :

— un permis de construire modificatif délivré le 10 novembre 1976, portant le numéro PC 33.268,

— une déclaration d’achèvement de travaux en date du 5 décembre 1979,

— un certificat de conformité en date du 13 octobre 1980.

En conséquence l’assemblée générale après en avoir délibéré, confirme que la désignation du lot 20 est la suivante :

LOT NUMERO VINGT (20)

Un appartement de trois pièces principales en duplex situé aux troisième et quatrième étage de l’Hôtel Mansart de Sagone, escalier 2, première porte à gauche en sortant de l’ascenseur deux comprenant :

— Au troisième étage : entrée, dressing et placard, cuisine, salle à manger, séjour,

— Au quatrième étage, auquel on accède par un escalier intérieur privatif : dégagement, salle

de bains, chambre, grenier.

Et les deux cent quatre-vingt-un / dix mille soixante-cinquièmes (281/ 10065èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.

Le lot est représenté sur le plan ci-joint.

L’assemblée générale délègue tous pouvoirs au syndic aux fins de publier en son nom la présente confirmation.

(…)

Mme [T] s’engage à missionner un géomètre-Expert pour présenter à une prochaine assemblée générale un projet modificatif de l’état descriptif de division.(…).

37ème QUESTION :

A la demande de M. [M] suivant projet de résolutions joint à la convocation :

A – Projet de résolution relatives au comptage individuel de l’ECS :

Rappel des dispositions légales concernant le comptage individuel de l’eau chaude sanitaire et/ou eau froide (sans vote)

Le syndic rappelle que les compteurs d’eau chaude individuels sont obligatoires sur les immeubles construits après 1974. L’obligation de comptage individuel de l’eau chaude est en vigueur selon le code de la Construction et de l’Habitation R131-1 : " Les frais de combustible et d’énergie afférents à la fourniture d’eau chaude sont répartis proportionnellement (…) à la mesure directe (…) de la quantité d’eau chaude fournie à chacun des locaux ".

Notre immeuble a fait l’objet d’un permis de construire en date du 10 novembre 1976 et entre donc dans le champ d’application de cette loi. Il convient donc impérativement de remplacer les compteurs installés en 1977 et qui ne fonctionnent plus.

Par ailleurs, le règlement de copropriété traite déjà des modalités de la répartition des charges [d’eau froide et/ou d’eau chaude] en fonction des consommations relevées sur les compteurs divisionnaires : chapitre IV, articles 18 et 19, page 28 et chapitre V, articles 20, 21 et 22, page 29.

Les charges nécessaires à la production d’ECS comprennent l’eau froide et l’électricité qui alimentent la chaudière ainsi que les frais d’entretien.

Il est également utile de rappeler préalablement au vote que les compteurs installés en 1976 sont totalement grippés ce qui entraîne des débits d’eau amoindris aux points finaux.(…) ".

S’agissant en premier lieu de la demande d’annulation de la résolution 34, s’il le prétend M. [M] n’explicite ni ne justifie en quoi son adoption serait constitutive d’un abus de majorité, se contentant d’affirmer dans ses écritures que " Mme [T] peut systématiquement compter sur plusieurs copropriétaires qui votent l’ensemble des résolutions qu’elle présente ".

Il ne justifie pas davantage en quoi le vote favorable de la résolution précitée a été frauduleux, alors qu’il ressort des pièces versées au dossier (permis de construire initial et modificatif des 9 janvier et 10 novembre 1976, déclaration d’achèvement des travaux du 05 décembre 1979, et certificat de conformité du 13 octobre 1980) que le lot litigieux n°20 présente, depuis la mise en copropriété de l’immeuble (soit à partir de 1977 date d’acquisition des premiers lots, avancée par M. [M] et non contestée), une configuration plus importante que celle décrite à l’état descriptif de division, d’une part, et qu’il apparaît à l’inverse de l’intérêt de la copropriété que la description de ce lot soit la plus conforme à la réalité, d’autre part.

Il ne justifie pas davantage de ce que les millièmes de copropriété affectés audit lot ne correspondraient pas à sa consistance réelle, ni de ce que le vote intervenu n’aurait pas été suffisamment éclairé, alors que le texte même de cette résolution était clair et précis.

Enfin il se contente d’affirmer sans l’étayer que le vote de ladite résolution aurait permis à Mme [T] d’obtenir une modification du règlement de copropriété « sans régler les frais de régularisation et sans obtenir les autorisations nécessaires », sans préciser de quels frais ou de quelles autorisations il s’agit, alors que, comme retenu supra, la mise application du règlement de copropriété doit être datée de 1977 soit postérieurement aux modifications querellées.

Pour ces seuls motifs, M. [M] doit être débouté de sa demande d’annulation de la résolution 34 de l’assemblée générale du 25 juin 2019, sans qu’il y ait lieu d’examiner le moyen tiré de la prétendue prescription acquisitive dont en toute hypothèse le syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir utilement, nul ne plaidant par Procureur.

S’agissant en second lieu de la demande d’annulation de la résolution 37, force est de constater que M. [M] ne se prévaut ni au demeurant ne justifie d’un moyen utile en soutien.

Il ne prétend ni n’établit un quelconque abus de majorité ou situation de fraude, ni encore d’une erreur éventuelle de majorité.

Quand bien même l’installation de compteurs individuels serait obligatoire, il ne s’agit nullement d’un élément permettant d’entraîner l’annulation de la résolution querellée ; il en est de même de la désapprobation du demandeur quant au rejet de cette résolution.

Dès lors, faute pour M. [M] de se prévaloir d’un moyen opérant, il sera débouté de sa demande d’annulation de la résolution 37 de l’assemblée générale du 25 juin 2019, ainsi que de celle subséquente tendant à enjoindre le syndicat des copropriétaires de faire installer un tel équipement, étant au surplus rappelé que l’assemblée générale est souveraine dans ses décisions et dans la gestion de la copropriété, et ce sans qu’il y ait besoin d’examiner le motif tenant à son caractère irrecevable.

Sur les autres demandes additionnelles en injonction et en paiement

Sur la demande d’injonction tendant à l’exécution de la résolution n°7 de l’assemblée générale du 17 décembre 2014 ainsi que la résolution n°20-6 de l’assemblée générale du 23 juin 2015

M. [M] sollicite qu’il soit fait injonction au syndicat des copropriétaires d’exécuter la résolution n°7 de l’assemblée générale du 17 décembre 2014 ainsi que la résolution n°20-6 de l’assemblée générale du 23 juin 2015.

Concernant la première résolution visée, il rappelle qu’il était prévu que les frais d’avocat afférents à la procédure seraient pris en charge par les copropriétaires du bâtiment central, à la condition que l’indivision [M] retire son assignation relative à la résolution n°12 de l’assemblée générale du 02 juillet 2014, soutient que cette condition a été remplie et que pour autant rien n’a été fait pour régulariser les comptes sur ce point.

En réponse aux moyens adverses, M. [M] prétend être recevable à agir car bien que non propriétaire en 2014, il bénéficie d’une clause transférant tous les droits du vendeur à son profit en ce qui concerne les sommes dues par le syndicat des copropriétaires.

Concernant la seconde résolution visée, M. [M] soutient qu’il y a lieu d’enjoindre au syndicat des copropriétaires d’avoir à rétablir dans les comptes la répartition des frais d’avocat de la procédure d’appel dans l’affaire dite des fenêtres, la résolution n°20-6 de l’assemblée générale du 23 juin 2015 prévoyant que ces frais seront pris en charge par les copropriétaires du bâtiment A.

A titre subsidiaire, il demande la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la quote-part qui lui est due, à savoir 1.081,87 euros.

En défense, le syndicat des copropriétaires soutient que M. [M] est dépourvu de qualité à agir seul au titre des lots 111 et 7 dès lors qu’il en est propriétaire en indivision avec ses frères, et qu’il ne peut donc, sans le concours des autres indivisaires, réclamer uniquement au titre desdits lots le remboursement de sa quote-part dans l’indivision.

Il se prévaut du même motif d’irrecevabilité s’agissant du lot 113, dès lors que M. [M] n’en a acquis la propriété que le 14 avril 2017 et que sa demande de rétablissement de compte individuel porte sur l’imputation de frais d’avocat pour des procédures antérieures.

Sur le fond, le syndicat des copropriétaires conclut au rejet des prétentions du demandeur, se prévalant de ce que M. [M] ne rapporte pas la preuve qu’il aurait indûment payé la somme dont le remboursement est sollicité, d’une part, que les comptes de l’exercice 2014 ont été dûment approuvés incluant les régularisations de charges au profit de M. [M], d’autre part, outre qu’aucun vote n’a eu lieu concernant le point 6 contesté de l’assemblée générale du 23 juin 2015 qui ne constitue donc pas une résolution, enfin.

******************

Aux termes de l’article L.213-6 du code de l’organisation judiciaire,

« le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire. »

Aux termes de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Sur ce,

Il ressort de la lecture des procès-verbaux des assemblées générales des 17 décembre 2014 et 23 juin 2015 que les résolutions querellées se rapportent, chacune à l’exécution de décisions de justice, ce qui relève de la compétence exclusive du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Les demandes de M. [M] à ce titre, qu’elles soient en « exécution » de résolutions ou en paiement, doivent donc être déclarées irrecevables pour ce seul motif, sans qu’il y ait lieu d’examiner le surplus des moyens allégués sur ce point.

A titre surabondant, le tribunal relève que M. [M] se contente de procéder par affirmations mais ne produit au débat aucune pièce de nature à établir que les régularisations en sa faveur n’auraient pas été faites utilement, alors que les comptes de l’exercice 2014 ont été approuvés et qu’il ne prétend ni ne démontre qu’une ou plusieurs irrégularités comptables affecteraient ses comptes de copropriété.

Sur la demande d’injonction tendant à la vérification des règles de sécurité des ascenseurs de la cage d’escalier n°2 du bâtiment A ainsi qu’à la pose d’un compteur d’eau et d’un compteur d’électricité individuel dans la cour nord de la copropriété

M. [M] soutient qu’aucune vérification du respect des règles de sécurité des ascenseurs n’a été faite, notamment sur l’ascenseur n°2 du bâtiment A, bien qu’il ait porté à l’attention de l’assemblée générale cette question en 2018 et qu’il lui en ait été donné acte.

Il soutient par ailleurs qu’il y a lieu d’enjoindre au syndicat de faire poser un compteur d’eau et un compteur électrique individuels dans la cour nord de la copropriété, qui bénéficie d’un droit de passage privatif, afin que l’eau et l’électricité utilisées dans cette cour ne soient pas comptabilisées dans l’usage commun de la copropriété comme étant le cas actuellement.

Il soutient qu’il n’y a pas d’autorité de la chose jugée avec le jugement rendu le 14 décembre 2018 dès lors que celui-ci portait, notamment, sur le jardin et non sur la cour nord.

En réponse, le syndicat des copropriétaires soutient que M. [M] n’a pas qualité à agir puisqu’il est seul propriétaire du lot 113 qui se situe dans le bâtiment B et qu’il ne possède aucun droit sur l’ascenseur du bâtiment A, ce dernier étant désigné par le règlement de copropriété comme étant une partie commune particulière au bâtiment A.

Il prétend par ailleurs que la demande d’installation d’un compteur individuel dans la cour nord est similaire à celle concernant le jardin, et que cela a été tranché par le jugement définitif du 14 décembre 2018. Il en déduit que cette nouvelle prétention se heurte à l’autorité de la chose jugée et doit être déclarée irrecevable.

Subsidiairement, sur le fond, le syndicat des copropriétaires précise que des dispositions ont été prises pour mesurer les consommations d’eau et d’électricité privatives, en sorte qu’aucune dépense ne demeure à la charge de la copropriété et qu’un compteur d’eau mesurant la consommation liée à la cour nord a été installé le 03 mars 2023, en plus du compteur déjà installé dans le jardin.

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L’article 31 du code de procédure civile dispose que « l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

L’article 1355 du code civil dispose " L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité ".

L’article 9 du code de procédure civile dispose enfin que « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Sur ce,

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, M. [M] a qualité à agir concernant les règles de sécurité des ascenseurs du seul fait qu’il est copropriétaire au sein de l’immeuble.

De même, concernant le compteur d’eau dans la cour nord de la copropriété, le moyen, avancé par le syndicat des copropriétaires, tiré de l’autorité de chose jugée subséquente au jugement du 14 décembre 2018 ne saurait être retenu utilement compte tenu de ce que ledit jugement ne concernait exactement les mêmes parties, et n’avait pas le même objet que celui examiné dans le cadre de la présente instance.

Pour autant, sur le fond, le tribunal relève que M. [M] ne justifie ni en droit ni en fait en quoi le tribunal serait compétent pour se substituer à l’assemblée générale, organe décisionnaire souverain en matière de copropriété, s’agissant tant de la gestion des ascenseurs que des compteurs d’eau.

Il doit donc être débouté de ses demandes formées à ces titres.

Sur la demande reconventionnelle de production du descriptif complet des travaux réalisés dans le lot n°113 acquis par M. [M] le 14 avril 2017

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’en effectuant des travaux d’installation ou de modification d’une mezzanine située dans le lot 113, M. [M] a porté atteinte aux parties communes par les ancrages nécessaires de cet ouvrage dans le gros œuvre commun du bâtiment.

En réponse aux moyens adverses, le syndicat des copropriétaires oppose que sa demande est recevable et soutient qu’il a qualité à agir, y compris par voie de demande reconventionnelle, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Il se prévaut de ce que l’assemblée générale du 02 mars 2023 l’a habilité à agir contre M. [M] au titre des travaux réalisés dans le lot 113 depuis son acquisition.

Il en déduit être fondé à solliciter la condamnation du demandeur à produire, sous astreinte, l’ensemble des pièces afférentes aux travaux qu’il a réalisés dans le lot 113.

En réponse, M. [M] argue de ce que le syndicat des copropriétaires a formulé sa demande reconventionnelle par voie de conclusions à cette instance antérieurement à l’assemblée générale du 02 mars 2023 pour en déduire qu’il a agi sans habilitation et que de ce fait il est irrecevable.

Sur le fond, il s’oppose à la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires, soutenant que ce dernier ne peut demander un tel audit à un copropriétaire sans apporter de preuve ou sans alléguer de préjudice concernant une éventuelle atteinte à la structure de l’immeuble causée par les travaux effectués au sein du lot 113 en 2017, et que tel n’est pas le cas.

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Selon l’article 55 du décret du 17 mars 1967, dans sa version applicable au litige, prévoit que " Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat.(…) "

L’incident de procédure tirée du défaut d’habilitation du syndic à agir n’est pas une fin de non-recevoir mais une exception de procédure, car le moyen vise un défaut de pouvoir et non un défaut de qualité, de sorte qu’il s’agit d’une irrégularité de fond relevant de la compétence exclusive du juge de la mise en état.

L’article 11 du code de procédure civile édicte que " les parties sont tenues d’apporter leurs concours aux mesures d’instruction sauf au juge à tirer toute conséquence d’une abstention ou d’un refus.

Si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l’autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d’astreinte (…). "

L’article 138 du même code précise que « si, dans le cours d’une instance, une partie entend faire état d’un acte authentique ou sous seing privé auquel elle n’a pas été partie ou d’une pièce détenue par un tiers, elle peut demander au juge saisi de l’affaire d’ordonner la délivrance d’une expédition ou la production de l’acte ou de la pièce. »

L’article 139 suivant ajoute que " la demande est faite sans forme.

Le juge, s’il estime cette demande fondée, ordonne la délivrance ou la production de l’acte ou de la pièce, en original, en copie ou en extrait selon le cas, dans les conditions et sous les garanties qu’il fixe, au besoin à peine d’astreinte. "

L’article 142 du même code prévoit encore que « les demandes de production des éléments de preuve détenus par les parties sont faites, et leur production a lieu, conformément aux dispositions des articles 138 et 139. »

La faculté d’ordonner la production forcée de pièces relève du pouvoir discrétionnaire du juge. Il appartient à la partie qui sollicite la production forcée de pièces de justifier que celles-ci présentent une utilité pour résoudre le litige.

Sur ce,

Le moyen tenant au prétendu défaut d’habilitation du syndic, avancé par M. [M], est inopérant dès lors qu’il s’agit d’une exception de procédure qui relève de la seule compétence du juge de la mise en état.

Pour autant, sur le fond, il ne saurait être fait droit à cette demande du syndicat des copropriétaires dès lors que, pour apprécier le bien-fondé d’une telle prétention relative à l’administration judiciaire de la preuve, elle doit nécessairement s’appréhender à l’aune d’une prétention au fond.

Or en l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne forme aucune demande de remise en état afférente au lot de M. [M] et / ou d’indemnisation en lien avec une situation éventuelle d’annexion de parties communes.

Décision du 21 Janvier 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 19/14816 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRK3C

Par conséquent, en l’état, la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de production de pièces sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Succombant en l’ensemble de ses prétentions, M. [M] doit être condamné aux dépens, dont distraction au profit de Me [F], ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 5.000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte-tenu de la solution du litige, M. [M] sera débouté de sa demande de dispense de contribution aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour la présente procédure.

La nature et l’ancienneté du litige commandent enfin d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DECLARE irrecevable les prétentions de M. [Z] [M] d’injonction tendant à l’exécution de la résolution n°7 de l’assemblée générale du 17 décembre 2014 ainsi que la résolution n°20-6 de l’assemblée générale du 23 juin 2015, et en paiement des sommes de 929,26 euros et de 1.081,87 euros,

Le DECLARE recevable pour le surplus,

DEBOUTE M. [Z] [M] de l’ensemble de ses prétentions,

DECLARE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 15] recevable en sa demande reconventionnelle,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 15] de sa demande reconventionnelle en production de pièce sous astreinte,

CONDAMNE M. [Z] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 15] une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Z] [M] aux dépens, dont distraction au profit de la Forestier – Hinfray SCP d’avocats, prise en la personne de Maître Véronique [F],

PRONONCE l’exécution provisoire de la présente décision,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 13] le 21 Janvier 2025.

La Greffière La Présidente