TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 05 Janvier 2026

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffier : Madame BONNEVILLE lors des débats et Madame BERKANI lors du délibéré

Débats en audience publique le : 27 Octobre 2025

GROSSE :

Le 06 janvier 2026

à M^e Hélène JOUREAU

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EXPEDITION :

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N° RG 25/04688 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6YMG

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 5], domiciliée : chez CABINET BPY IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Hélène JOUREAU, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. SAADNA & CHEBOUBA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI SAADNA & CHEBOUBA est propriétaire du lot 252 au sein de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], sis [Adresse 2].

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 19 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], sis [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet BPY immobilier, par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure La SCI SAADNA & CHEBOUBA de payer notamment la somme de 1 709,50 euros au titre des charges de copropriété impayées et frais nécessaires au recouvrement, dans un délai de 30 jours.

Par exploit de commissaire de justice du 29 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], sis [Adresse 2], a fait assigner La SCI SAADNA & CHEBOUBA devant le Pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille à l’audience du 27 octobre 2025, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes de :

—  5 417,76 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2024 date de réception de la mise en demeure sur la somme de 3 535,21 euros et de la signification de l’assignation pour le surplus ;

—  2 000 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

—  1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 27 octobre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LES [Adresse 6], sis [Adresse 2], représenté par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Cité à étude, La SCI SAADNA & CHEBOUBA n’a été ni présente, ni représentée.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité pour agir

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], sis [Adresse 2] justifie de la qualité de copropriétaire de La SCI SAADNA & CHEBOUBA par la production du relevé de propriété délivré le 9 juillet 2024 concernant le lot n°252 au sein de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], sis [Adresse 2].

Le contrat de syndic, renouvelé le 30 juillet 2025 et expirant le 30 septembre 2028 est également versé au débat.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Ainsi, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires n’ayant pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser de régler leur quote-part de charges.

Par ailleurs, conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient ainsi à tout créancier réclamant paiement d’établir la preuve de l’obligation à la dette.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], sis [Adresse 2] verse notamment aux débats :

«  L’approbation des comptes de l’année 2021 ;

«  L’approbation des comptes de l’année 2022 ;

«  Le vote du budget prévisionnel de l’année 2023 ;

«  Le vote du budget prévisionnel de l’année 2024 ;

«  L’approbation des comptes de l’année 2023 ;

«  L’approbation du budget prévisionnel de l’année 2025 ;

«  La clause d’aggravation des charges ;

«  Les régularisations annuelles des charges des exercices 2021, 2022 et 2023 ;

«  La mise en demeure du 19 décembre 2024 ;

«  Un décompte actualisé au 29 septembre 2025 laissant apparaître un solde débiteur de 4 831,94 euros, hors frais de procédure et frais irrépétibles.

Il ressort des pièces susvisées que s’agissant des charges de copropriété proprement dites, la créance du syndicat des copropriétaires demandeur apparaît certaine, liquide et exigible à hauteur de la somme de 4 831,94 euros, somme arrêtée au 29 septembre 2025.

Il convient donc de condamner La SCI SAADNA & CHEBOUBA à payer cette somme au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2024 date de réception de la mise en demeure sur la somme de 2 511,78 euros et de la signification de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur la demande de dommages-intérêts

La condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil. Elle suppose d’une part que soit caractérisée la faute constituée par la contrainte pour le demandeur d’agir en justice pour faire valoir ses droits, à la suite d’une attitude abusive d’un particulier ou d’une société, qui a refusé d’accéder à ses prétentions et, d’autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse. Ce préjudice doit être différent de l’indemnité de procédure réclamée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, faute de justifier d’une part de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, et en particulier des difficultés de trésorerie invoquées, distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et d’autre part de la mauvaise foi de La SCI SAADNA & CHEBOUBA, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LES ROSIERS, sis [Adresse 2] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, La SCI SAADNA & CHEBOUBA, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Par ailleurs, elle sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], sis [Adresse 2] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE La SCI SAADNA & CHEBOUBA à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], sis [Adresse 2] la somme de 4 831,94 euros (quatre mille huit cent trente-et-un euros et quatre-vingt-quatorze centimes) au titre des charges de copropriété impayées, selon décompte arrêté au 29 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2024 date de réception de la mise en demeure sur la somme de 2 511,78 euros et de la signification de l’assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], sis [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts;

CONDAMNE La SCI SAADNA & CHEBOUBA aux entiers dépens de la procédure ;

CONDAMNE La SCI SAADNA & CHEBOUBA à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], sis [Adresse 2] la somme de 600 euros (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le président et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

La greffière Le juge