TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 07 JUILLET 2025

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N° RG 25/01048 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FBYA

Minute 25-

Jugement du :

07 juillet 2025

La présente décision est prononcée le 07 juillet 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Valérie GUILLEMIN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 12 mai 2025

DEMANDERESSE :

S.A. PLURIAL NOVILIA agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [X] [T]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 13 octobre 2016, PLURIAL NOVILIA a donné à bail à Madame [X] [T] un appartement sis [Adresse 4] à [Localité 7] ainsi qu’un parking en sous-sol moyennant un loyer mensuel révisable de 465,29 euros pour le logement et 31 € pour le garage, outre les charges.

Les loyers n’étant plus régulièrement payés, la bailleresse a fait délivrer à la locataire, un commandement de payer les loyers par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2024 pour un montant en principal de 2498,91 euros.

Par acte signifié par commissaire de justice le 8 janvier 2025, la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA a fait délivrer assignation à Madame [X] [T] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de :

— Constater, par application de la clause résolutoire, la résiliation de la location (habitation principale et annexes) consentie à Madame [X] [T] ;

— Dire que dans le délai de 2 mois de la signification du commandement de quitter les lieux, Madame [X] [T] devra rendre le logement libre, tant d’elle-même que de tous occupants de son fait ;

— Dire et ordonner que faute par elle de se conformer volontairement aux dispositions de la décision à intervenir, la bailleresse sera autorisée à la faire expulser des lieux au besoin, avec le concours de la force publique ;

— la condamner au paiement de :

— la somme de 3291,51 euros pour loyers et charges dus au 31 décembre 2024 ;

— une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

— une indemnité de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— tous les dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer (article 696 du code de procédure civile).

À l’appui de son acte introductif d’instance, PLURIAL NOVILIA a fait valoir que Madame [X] [T] ne s’était pas acquittée de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 6 novembre 2024.

A l’audience du 12 mai 2025, PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 4373.96 euros.

La bailleresse ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire tels que sollicités par la locataire.

Madame [X] [T], présente à l’audience, reconnaît le montant de la dette. Elle explique être en arrêt maladie depuis 7 mois et avoir vu ses revenus diminuer. Elle demande à pouvoir se maintenir dans le logement et propose de régler chaque mois, outre le loyer courant, une somme de 120 € et le solde au 36e mois.

Le diagnostic social et financier, dont il a été fait lecture à l’audience, a été reçu au greffe le 24 avril 2025. Il relève que Madame [X] [T] est en arrêt maladie depuis le 22 octobre 2024 suite à une maladie évolutive et qu’elle perçoit désormais un revenu mensuel de 1060 €, versé en 2 fois au lieu d’un salaire de 1750 € qu’elle percevait auparavant.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 6 novembre 2024, soit 2 mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 8 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

2- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail en date du 13 octobre 2016, contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 novembre 2024, pour la somme en principal de 2498,91 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 janvier 2025.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce PLURIAL NOVILIA fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de bail comportant une clause résolutoire, un commandement de payer visant le bail et un décompte démontrant que Madame [X] [T] restait devoir la somme de 4373,96 euros à la date du 28 avril 2025.

La défenderesse, comparant en personne à l’audience, ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

III- Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»

En l’espèce, à l’audience Madame [X] [T] a sollicité des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire et la bailleresse ne s’y est pas opposée. L’examen du relevé de compte démontre que la locataire a procédé à la reprise du versement intégral du loyer courant et a même versé une somme supérieure avant la date de l’audience. Elle perçoit actuellement un revenu démontrant ses capacités financières à régler l’arriéré locatif sur 36 mois de sorte qu’elle est éligible aux dispositions de l’article 24 V issu de la loi du 27 juillet 2023.

Compte tenu de ces éléments, il convient d’accorder à Madame [X] [T] des délais de paiement selon les modalités définies au dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient de rappeler qu’à défaut de paiement par Madame [X] [T] d’une seule échéance à son terme, sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la somme restant due sera de plein droit exigible.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que dès le premier impayé et en cas de non-respect des délais de paiement, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet et Madame [X] [T] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. De plus, dans cette hypothèse, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible.

IV- Sur les demandes accessoires

Madame [X] [T], qui succombe à l’instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Il apparaît inéquitable également de laisser à la charge de la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, les frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits. En conséquence, Madame [X] [T] sera condamnée à lui verser la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant bail conclu le 20 mars 2016 entre la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA et Madame [X] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation et le parking situés [Adresse 5] [Localité 1] sont réunies à la date du 7 janvier 2025 ;

CONDAMNE Madame [X] [T] à verser à la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA la somme de 4373,96 euros représentant le montant des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation du logement et du parking au 28 avril 2025 et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jugement ;

AUTORISE Madame [X] [T] à s’en acquitter, outre le loyer et charges courants, au moyen de 35 versements mensuels de 120 euros et d’un 36 ème versement qui soldera la dette en principal, frais, intérêts et devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et jusqu’à extinction de la dette ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [X] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA et puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [X] [T] soit condamnée à verser à la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

CONDAMNE Madame [X] [T] à verser à la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [X] [T] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire, frais et dépens compris, est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 7 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Valérie Guillemin, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, Greffière.

La Greffière La Juge