TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 2]

[Localité 5]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/00899 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q6P6

JUGEMENT

DU : 25 Septembre 2025

M. [O], [Y] [T]

C/

M. [D], [U] [G]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 25 Septembre 2025.

DEMANDEUR:

Monsieur [O], [Y] [T]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR:

Monsieur [D], [U] [G]

[Adresse 3]

[Localité 6]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 03 Juillet 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e BELMONT

+ 1CCC à M. [G]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 7 octobre 2023, Monsieur [O] [T] a donné en location à Monsieur [D] [G], un immeuble à usage d’habitation ainsi qu’un parking et une cave situés [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel actualisé de 1 135,83 €, outre provisions sur charges de 165,00 €.

Le 24 juillet 2024, Monsieur [O] [T] a fait délivrer à Monsieur [D] [G] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 795,00 € selon décompte arrêté au 2 juillet 2024 .

Monsieur [O] [T] a, par voie électronique le 25 juillet 2024, saisi la Commission de coordoination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par assignation délivrée à étude le 11 février 2025, Monsieur [O] [T] a attrait Monsieur [D] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, Monsieur [O] [T] sollicite de voir :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et la résiliation de plein droit du bail ; à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de Monsieur [D] [G] ;

ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [G] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

ordonner que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à l’équivalent mensuel du loyer majoré des charges récupérables, indexé selon les stipulations contractuelles ;

condamner Monsieur [D] [G] au paiement des sommes suivantes :

6 456,76 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 janvier 2025 (échéance de janvier incluse), outre intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2024, date du commandement, sur la somme de 3 795 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;

les termes (loyers et charges/indemnités d’occupation) échus à compter du 6 janvier 2025 jusqu’à la date de la décision à intervenir ;

l’indemnité mensuelle d’occupation telle que ci-dessus sollicitée à compter de la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif et de celui de tous occupants de son chef ;

1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

confirmer l’exécution provisoire.

Le 12 février 2025, Monsieur [O] [T] a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 3 juillet 2025 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, Monsieur [O] [T], représenté par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 30 juin 2025 (échéance du mois de juin 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 6 132,15 €. Il déclare que le paiement du loyer courant est repris, un paiement de 1 300 € étant intervenu le 21 mai 2025 et qu’il s’oppose à l’octroi de délais de paiement au défendeur.

Monsieur [D] [G], comparant en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 100,00 € par mois en plus du loyer courant. Monsieur [D] [G] sollicite également la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire.

Monsieur [D] [G] soutient notamment :

n’avoir pas sollicité de procédure de traitement du surendettement ;

avoir rencontré des difficultés à la suitr de la perte de son titre de séjour alors qu’il était parti en Côte d’Ivoire et à la perte de son emploi ;

travailler actuellement dans l’événementiel et percevoir à ce titre entre 300 et 450 € par semaine ainsi que dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée pour un salaire mensuel compris entre 2 000 et 2 400 € par mois ;

avoir trois enfants à charge qui vivent avec leur mère, qu’il reçoit en droit de visite et d’hébergement et pour lesquels il verse une pension alimentaire de 150 € par mois ;

ne pas avoir d’autre dette ;

avoir effectué un paiement de 1 300 € au mois de juin.

Le demandeur déclare s’opposer aux délais de paiement sollicités.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

Il conviendra de se référer à l’assignation de la partie demanderesse pour un plus ample exposé de ses moyens.

Le demandeur a été autorisé à produire, par note en délibéré avant le 30 juillet 2025, un décompte actualisé de sa créance.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Par courriel du 8 juillet 2025, Monsieur [O] [T] produit un décompte actualisé au 2 juillet 2025 faisant apparaître au 23 juin 2025 le paiement de 1 300 € évoqué par Monsieur [D] [G] à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Monsieur [O] [T] verse aux débats un décompte arrêté au 30 juin 2025 (échéance du mois de juin 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 6 132,15 €.

Il y a lieu de déduire de cette somme celle de 128,76 € facturée le 1er février 2025 sans justificatif, ainsi que celles de 100,00 € et 1 300,00 € au titre des paiements effectués par le défendeur et qui figurent sur le décompte produit par note en délibéré.

Sous ces réserves, au vu des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [O] [T] est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction de la somme totale de 1 528,76 €.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [D] [G] à verser à Monsieur [O] [T] la somme de 4 603,39 € actualisée au 30 juin 2025, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Monsieur [D] [G] demande ainsi l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100,00 € par mois, en plus du loyer courant.

Il ressort des débats que Monsieur [D] [G] est en mesure de s’acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en supplément une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

En outre, il résulte du décompte produit par le bailleur à l’audience que Monsieur [D] [G] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience, et ce depuis plusieurs mois.

Compte tenu de son engagement, il convient par conséquent d’accorder à Monsieur [D] [G] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 100,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 12 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

De même, en application des dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le CCAPEX le 25 juillet 2024 soit deux mois avant la délivrance de l’assignation.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article page 7 du contrat) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, et en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [D] [G] le 24 juillet 2024, pour un montant principal de 3 795,00 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24 septembre 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24, VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [D] [G] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Au regard de son souhait de pouvoir rester dans le logement et de ses efforts de paiement depuis plusieurs mois, il y a lieu de dire que pendant le cours des délais précédemment accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.

Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et quinze jours après présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse, Monsieur [D] [G] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la clause de résiliation reprendra son plein effet, la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible, Monsieur [D] [G] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail et faute pour Monsieur [D] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef. En cas de maintien dans les lieux, Monsieur [O] [T] sera en droit d’exiger de Monsieur [D] [G] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [D] [G], qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 juillet 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [D] [G] sera condamné à payer à Monsieur [O] [T] la somme de 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par Monsieur [O] [T] ;

CONSTATE que le contrat signé le 7 octobre 2023 entre Monsieur [O] [T] et Monsieur [D] [G] concernant les locaux d’habitation ainsi qu’un parking et une cave situés [Adresse 4] s’est trouvé de plein droit résilié le 24 septembre 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Monsieur [D] [G] à payer à Monsieur [O] [T] la somme de 4 603,39 € (quatre mille six cent trois euros et trente-neuf centimes) actualisée au 30 juin 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de juin 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT que les sommes versées à ce titre par Monsieur [D] [G] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;

AUTORISE Monsieur [D] [G] à s’acquitter de cette somme en 36 mensualités, les 35 premières d’un montant de 100,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;

DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 20e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et ce quinze jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse :

Monsieur [D] [G] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;

la clause de résiliation reprendra son plein effet ;

la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par Monsieur [O] [T], la résiliation du bail étant acquise à la date du 24 septembre 2024;

Monsieur [D] [G] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;

faute pour Monsieur [D] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

le sort des meubles garnissant les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

en cas de maintien dans les lieux, Monsieur [O] [T] sera en droit d’exiger de Monsieur [D] [G]le paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet de la clause résolutoire.

FIXE en ce cas l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [D] [G] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Monsieur [D] [G] à payer à Monsieur [O] [T] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juillet 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE Monsieur [D] [G] à payer à Monsieur [O] [T] la somme de 500,00 € (cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [D] [G] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 juillet 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE