JUGEMENT N°

ROLE N° RG 23/01665 – N° Portalis DBZA-W-B7H-EQQK

AFFAIRE : [I] [L] / SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ DE LA RÉSIDENCE [Adresse 4], S.A.S. NATIVE IMMOBILIER

Nature affaire : 54G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

PÔLE CIVIL

JUGEMENT DU 08 DÉCEMBRE 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [I] [L]

né le 25 octobre 1982 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Albane DELACHAMBRE FERRER, avocat au barreau de REIMS

DÉFENDEURS :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ DE LA RÉSIDENCE [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice,

représenté par M^e Sophie BILLET-DEROI, avocat au barreau de REIMS

S.A.S. NATIVE IMMOBILIER, exerçant sous l’enseigne CITYA IMMOBILIER,

dont le siège est sis [Adresse 9]

représentée par M^e Lorraine DE BRUYN, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur Benoit LEVE, vice-président, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile.

Assisté de Monsieur Alan COPPE, greffier lors des plaidoiries.

Le Tribunal, après avoir entendu les avocats des parties à l’audience publique de plaidoiries du 7 octobre 2025, a averti les parties que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu le 8 décembre 2025.

Le :

— titre exécutoire à M^es Albane DELACHAMBRE FERRER , Sophie BILLET-DEROI

— expédition à M^e Lorraine DE BRUYN

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [I] [L] est propriétaire d’un appartement situé au rez-de-chaussée comprenant séjour, coin cuisine, chambre en mezzanine, salle de bain et wc constituant le lot n°4 de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 3], dont le syndic en exercice est la SAS NATIVE IMMOBILIER.

Monsieur [I] [L] a subi à plusieurs reprises des infiltrations par la toiture de l’immeuble dans son appartement en cas d’intempéries justifiant une recherche de fuite par la SARL ADM en date du 5 novembre 2019, et plusieurs interventions du service du SDIS.

Par lettre recommandée avec accusé réception en date du 30 mars 2021, Monsieur [I] [L] a mis en demeure le syndic de procéder aux travaux nécessaires à la remise en état de l’immeuble.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2021, Monsieur [I] [L] a assigné le Syndicat des Copropriétaires devant le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Reims, aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

Selon ordonnance de référé du 6 octobre 2021, une expertise judiciaire a été ordonnée confiée à Monsieur [X], remplacé par Madame [T] [P] selon ordonnance du 24 juin 2022, laquelle a déposé son rapport en date du 7 février 2023.

***

Par acte de commissaire de justice du 19 avril 2023, [I] [L] a assigné le syndicat des copropriétaires de la copropriété de la résidence, [Adresse 1] à REIMS, et la SAS NATIVE IMMOBILIER, syndic de copropriété, devant le Tribunal Judiciaire de REIMS aux fins de voir ordonner sous astreinte la réalisation des travaux de reprise, et de les voir condamner in solidum à indemniser ses préjudices.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 12 novembre 2024, [I] [L] demande au Tribunal de céans, de :

— Ordonner à la charge du Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété de la Résidence [Adresse 4] à [Localité 10] et à l’agence NATIVE IMMOBILIER d’avoir à réaliser, dans les deux mois de la décision à intervenir, l’ensemble des travaux mentionnés en page 27 du rapport d’expertise de Madame [T] [P] en date du 7 février 2023 correspondant au devis de la société APEX n°D220308 du 24 novembre 2022 ;

— Dire qu’à défaut d’y procéder dans ce délai, il sera dû une astreinte de 500€ par jour de retard pendant deux mois, passé lequel délai il sera à nouveau fait droit ;

— Condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété de la Résidence [Adresse 2][Adresse 8] à [Localité 10] et la société NATIVE IMMOBILIER à lui payer la somme de 2.432,28€ au titre des travaux de réfection avec intérêts de droit à compter de l’assignation valant mise en demeure ;

— Condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété de la Résidence [Adresse 4] à [Localité 10] et la société NATIVE IMMOBILIER à lui payer la somme de 13.500€ au titre du préjudice de jouissance arrêtée à la date de juillet 2024, avec intérêts de droit à compter de l’assignation valant mise en demeure ;

-2-

— Condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété de la Résidence [Adresse 2][Adresse 8] à [Localité 10] et la société NATIVE IMMOBILIER à lui payer la somme mensuelle de 250€ pour la période postérieure à décembre 2024 jusqu’à la date de régularisation des travaux ;

— Déclarer mal fondé le syndicat des copropriétaires de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 10] et la SAS NATIVE IMMOBILIER en leurs demandes et les en débouter ;

— Condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété de la Résidence [Adresse 4] à [Localité 10] et la société NATIVE IMMOBILIER à lui payer une somme de 3.000€ au titre des frais irrépétibles, outre condamnation in solidum aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise, dont la charge de l’ensemble sera répartie entre les autres copropriétaires à l’exclusion de Monsieur [I] [L] conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et avec faculté de distraction.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 28 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence, [Adresse 1] à REIMS demande au Tribunal de céans, de :

— Débouter à titre principal Monsieur [I] [L] de sa demande de réalisation de travaux sous astreinte ;

— Débouter Monsieur [I] [L] de ses demandes de dommages et intérêts, tant au titre de son préjudice de jouissance qu’au titre des travaux de reprise d’embellissement ;

— Réduire à titre subsidiaire à de plus justes proportions les sommes sollicitées par Monsieur [I] [L] au titre de son préjudice de jouissance ;

— Condamner la société NATIVE IMMOBILIER, en sa qualité de syndic, en cas de condamnations prononcées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 10], à le relever et à le garantir de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre ;

— Condamner tous succombants à lui payer une somme de 2500€ au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 28 mars 2025, la SAS NATIVE IMMOBILIER demande au Tribunal de céans, de :

— Débouter Monsieur [L] de ses demandes ;

— Condamner tout succombant au paiement d’une somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens.

Par application de l’article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux écritures des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et arguments.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 3 juin 2025, fixant l’audience de plaidoirie au 7 octobre 2025. Ce jour, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 8 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de réalisation de travaux sous astreinte

Monsieur [I] [L] demande en premier lieu la condamnation sous astreinte du Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété de la Résidence [Adresse 2][Adresse 8] à [Localité 10] et de l’agence NATIVE IMMOBILIER à réaliser l’ensemble des travaux mentionnés en page 27 du rapport d’expertise de Madame [T] [P] en date du 7 février 2023 correspondant au devis de la société APEX n°D220308 du 24 novembre 2022.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Au cas d’espèce, Monsieur [L] démontre avoir subi quatre épisodes d’infiltrations dans son logement, en 2017, en 2019, date à laquelle une recherche de fuite a été effectuée par la société ADM suivant rapport du 5 novembre 2019, ainsi que le 27 juin 2020 et le 4 juin 2021, dates auxquelles le SDIS est intervenue sur une inondation pour procéder au débouchage d’une descente d’eau sur une toiture terrasse.

Dans le cadre de son rapport de recherche de fuite, la société ADM a constaté que l’eau de pluie coule dans la cuisine au niveau de la sortie VMC lors d’averses ; en outre, la mise en charge de la maçonnerie au niveau de la sortie VMC a eu pour effet rapide l’écoulement d’eau dans la cuisine au niveau de la bouche VMC.

Par ailleurs, il ressort clairement du rapport d’expertise judiciaire que les eaux pluviales des toitures se déversent sur la toiture terrasse au dessus du logement du demandeur ; qu’en outre, les évacuations d’eau pluviales présentent un défaut de pente formant un point bas au centre, et les trop-pleins et conduits d’évacuation traversant l’acrotère étant trop faiblement dimensionnées.

L’expert a en outre fort justement relevé que le moteur de VMC n’était pas protégé de la pluie, de sorte que de l’eau peut pénétrer dans ce coffret par la grille haute. Il a relevé également un désordre au niveau de l’évacuation de la toiture haute en zinc avec un passage de conduit inséré dans un mur présentant un défaut d’étanchéité.

Un défaut de chéneau de récupération a par ailleurs été relevé en bas de pente, de sorte que l’eau qui s’écoule naturellement vient buter sous l’appui de fenêtre au dessous duquel le relevé du matériau d’étanchéité n’a qu’une hauteur insuffisante de 8 cm.

L’expert a enfin relevé un pansement posé sur le coude du conduit de ventilation.

Ceci étant rappelé, il n’est pas contestable que la copropriété, tenue de pourvoir à l’entretien de ses parties communes afin qu’elles ne soient pas à l’origine d’un trouble de jouissance pour les copropriétaires, doit répondre des conséquences des infiltrations d’eau dans le logement du demandeur ; ce dès lors qu’elles émanent de défauts majeurs affectant les parties communes que sont la toiture terrasse, la sortie VMC, et les descentes d’eau pluviales ; qu’en outre, nonobstant le caractère récurrent des sinistres et les plaintes du demandeur, il n’est ni démontré ni même soutenu que les travaux ont été réalisés au jour où il est statué pour mettre un terme aux désordres et en corriger les causes.

Plus précisément, l’expert a précisé que les travaux de reprise requis pour mettre un terme à l’origine des désordres litigieux peuvent être déterminés comme suit :

— Nettoyage de la terrasse pour évacuer les débris accumulés

— Vérification des traversées de dalles et étanchéité de celles-ci

— Redimensionnement des évacuations EP au travers l’acrotère

— Redimensionner les descentes EP y compris partie horizontale

— Installer un relevé d’étanchéité en bas de pente de la terrasse

— Protéger le caisson de ventilation des eaux pluviales

Les défendeurs s’opposent néanmoins à cette demande, en faisant valoir que le devis APEX d’un montant global de 9893.16€ TTC comprenant l’ensemble des travaux nécessaires aux travaux d’étanchéité de la toiture terrasse, et validé par l’expert, est arrivé à expiration ; qu’en outre, il ne peut plus être mis en œuvre, dès lors que l’état de la membrane de la toiture terrasse, montée à l’envers à en juger par le courriel de la société APEX COUVERTURE du 18 mars 2021, doit dorénavant être intégralement changée à raison de sa dégradation.

Néanmoins, force est de constater que ce débat est sans incidence sur l’issue du litige, dès lors qu’il appartiendra au syndicat des copropriétaires de réaliser les travaux préconisés par l’expert tels que précédemment rappelés, et ce indépendamment de toute référence à un quelconque devis.

En effet, la circonstance selon laquelle ces travaux nécessitent d’un point de vue technique, le cas échéant, des travaux complémentaires dans le cadre de l’obligation des résultats des entreprises intervenants étant indifférente ; de même, le syndicat des copropriétaires demeure libre de confier les travaux précités à tel professionnel de son choix, de sorte que la caducité du devis APEX est sans intérêt pour l’issue du litige.

Par suite, il y a lieu de condamner sous astreinte le Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété de la Résidence [Adresse 2][Adresse 8] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic, l’agence NATIVE IMMOBILIER, à réaliser l’ensemble des travaux mentionnés en page 27 du rapport d’expertise de Madame [T] [P] en date du 7 février 2023 suivant les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, il y a lieu de rejeter les prétentions de Monsieur [I] [L] tendant à voir condamner le syndic en son nom propre à réaliser les travaux, dès lors qu’il n’est pas propriétaire de l’ouvrage, et qu’il n’a pas qualité à y apporter des modifications à ces frais.

2. Sur les demandes indemnitaires

Monsieur [I] [L] sollicite en second lieu la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de la société NATIVE IMMOBILIER, son syndic, à indemniser ses divers préjudices.

a. Sur les responsabilités

S’agissant en premier lieu de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, il ressort de l’expertise que les infiltrations dont se plaint le demandeur proviennent de défauts majeurs affectant les parties communes que sont la toiture terrasse, la sortie VMC, et les descentes d’eau pluviales.

Par suite, Monsieur [I] [L] est fondé à solliciter la condamnation du syndicat des copropriétaires à l’indemniser de l’intégralité des préjudices qui découlent des défauts affectant les parties communes, et de son insuffisant entretien.

S’agissant en second lieu de la responsabilité personnelle du syndic, il est rappelé que l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Or, au cas d’espèce, force est de constater que Monsieur [I] [L] ne démontre pas avoir alerté le syndic au titre du sinistre intervenu en 2017 ; aucun élément n’attestant en effet d’un quelconque signalement avant le 17 octobre 2019, date de visite de la société ADM dans le cadre de sa recherche de fuite.

De ce fait, la société NATIVE IMMOBILIER ne peut se voir reprocher un quelconque défaut de diligence avant cette date en l’état des éléments produits aux débats.

En outre, si aucune autre démarche n’est établie aux débats entre la visite de la société ADM et le devis [C] réalisé en date du 12 octobre 2020, il n’en demeure pas moins que les opérations d’expertise ont permis de démontrer qu’un nouveau pansement avait été placé au niveau du coude du conduit de ventilation. Pour autant, aucun traitement de la maçonnerie n’a été constaté, alors que le rapport ADM démontrait des entrées d’eau à ce niveau.

Il s’ensuit que le syndic ne produit aucune facture de travaux établie à la suite du rapport ADM, et qu’il n’a été fait aucune autre diligence jusqu’à l’établissement du devis [C] un an plus tard ; ce alors qu’un nouveau sinistre s’est produit le 27 juin 2020.

Par ailleurs, nonobstant mise en demeure adressée par le demandeur en date du 31 mars 2021, le syndic ne démontre aucune diligence jusqu’à la signature du devis APEX en date du 15 février 2024 ; étant relevé que l’assignation en référé expertise n’est nullement intervenue à la diligence du syndic, et ce nonobstant un quatrième sinistre intervenu le 4 juin 2021, et la mise en demeure adressée par Monsieur [I] [L].

Ceci étant rappelé, il apparaît clair que la société NATIVE IMMOBILIER a manqué de diligence, en s’abstenant de procéder à la réalisation de devis en temps utile, et en omettant de fixer à l’ordre du jour des assemblées générales successives la nécessité de procéder à la réalisation de travaux sur les parties communes ; ce alors qu’il en résultait de manière récurrente des désordres pour l’un des copropriétaires.

Ce faisant, il est clair que la société NATIVE IMMOBILIER a contribué à la réalisation des préjudices de Monsieur [I] [L], occasionnant un retard responsable de 30% des préjudices matériels et immatériels de ce dernier.

b. Sur les préjudices

Monsieur [I] [L] sollicite en premier lieu la somme de 2.432,28€ au titre des travaux de réfection avec intérêts de droit à compter de l’assignation valant mise en demeure.

Au cas d’espèce, il ressort clairement du rapport d’expertise judiciaire que tout le faux-plafond a été endommagé et nécessite une réfection.

En outre, le Tribunal relève que le constat des fuites intervenues successivement, la production des devis réalisés à l’occasion des divers sinistres, ainsi que l’attestation de la société MJ RENOV, permettent de constater que les travaux de réfection validés par l’expert judiciaire pour la somme de 2.432,28€ sont distincts de ceux précédemment effectués.

Par suite, il y a lieu de condamner le Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété de la Résidence [Adresse 4] à [Localité 10] à verser à Monsieur [I] [L], la somme de 2.432,28€ au titre des travaux de réfection avec intérêts de droit à compter de l’assignation, et de condamner la société NATIVE IMMOBILIER in solidum avec ce dernier à hauteur de la 30% de ce préjudice.

***

Monsieur [I] [L] sollicite en second lieu, la somme de 13.500,00€ au titre du préjudice de jouissance, selon comptes arrêtés à la date de juillet 2024 avec intérêts de droit à compter de l’assignation, outre la somme mensuelle de 250€ pour la période postérieure à décembre 2024 jusqu’à la date de régularisation des travaux.

Tenant compte du nombre de sinistres attesté aux débats sur la période considérée, de la taille du logement, et de l’intensité de l’atteinte aux embellissements de l’appartement de Monsieur [I] [L], et après avoir pris en compte les propres déclarations de ce dernier dans le cadre du rapport d’expertise judiciaire, desquelles il peut être déduit qu’il a, au moins ponctuellement résidé chez sa compagne à partir de l’année 2019, le Tribunal estime souverainement que le préjudice de Monsieur [I] [U] peut être limité à la somme de 3.000€.

Par suite, il y a lieu de condamner le Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété de la Résidence [Adresse 4] à [Localité 10] à verser à Monsieur [I] [L], la somme de 3.000€ au titre du préjudice de jouissance avec intérêts de droit à compter de l’assignation valant mise en demeure, et de condamner la société NATIVE IMMOBILIER in solidum avec ce dernier à hauteur de la 30% de ce préjudice.

Par ailleurs, en l’absence d’inscription de cette problématique récurrente à l’ordre du jour des assemblées générales de copropriété, il y a lieu de condamner la société NATIVE IMMOBILIER à garantir le Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété de la Résidence [Adresse 4] à [Localité 10] à hauteur de 30% des présentes condamnations.

3. Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’issue du litige, il est équitable de condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété de la Résidence [Adresse 4] à [Localité 10] et l’agence NATIVE IMMOBILIER à verser à Monsieur [I] [L] la somme de 2.500€ au titre des frais irrépétibles, outre condamnation in solidum aux dépens incluant ceux relatifs à la procédure de référé et aux opérations d’expertise, avec faculté de distraction dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Il est par ailleurs rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire par application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de Reims, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

ORDONNE au Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété de la Résidence [Adresse 4] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic en exercice, l’agence NATIVE IMMOBILIER, de réaliser dans les deux mois suivant la signification de la présente décision, l’ensemble des travaux mentionnés en page 27 du rapport d’expertise de Madame [T] [P] en date du 7 février 2023, comprenant, pour mémoire a minima :

— Le nettoyage de la terrasse pour évacuer les débris accumulés

— La vérification des traversées de dalles et étanchéité de celles-ci

— Le redimensionnement des évacuations EP au travers l’acrotère

— Le redimensionner les descentes EP y compris partie horizontale

— L’installation d’un relevé d’étanchéité en bas de pente de la terrasse

— La protection du caisson de ventilation des eaux pluviales

DIT que cette obligation sera assortie d’une astreinte provisoire de 50€ par jour de retard passé le délai de deux mois précité, et ce pour une durée de six mois ;

DIT qu’à l’issue, il appartiendra le cas échéant à Monsieur [I] [L] de saisir le juge de l’exécution aux fins de voir liquider l’astreinte provisoire et de voir ordonner une nouvelle astreinte ;

CONDAMNE le Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété de la Résidence [Adresse 4] à [Localité 10] à payer à Monsieur [I] [L] la somme de 2.432,28€ au titre des travaux de réfection avec intérêts légaux à compter de l’assignation ;

CONDAMNE le Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété de la Résidence [Adresse 4] à [Localité 10] à payer à Monsieur [I] [L] la somme de 3.000€ au titre de son préjudice de jouissance avec intérêts légaux à compter de l’assignation ;

CONDAMNE la société NATIVE IMMOBILIER in solidum avec le Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété de la Résidence [Adresse 6] [Localité 10] à hauteur de la 30% de ces deux préjudices ;

CONDAMNE la société NATIVE IMMOBILIER à garantir le Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété de la Résidence [Adresse 6] [Localité 10] à hauteur de 30% de ces deux condamnations ;

CONDAMNE in solidum le Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété de la Résidence [Adresse 4] à [Localité 10] et à l’agence NATIVE IMMOBILIER à verser à Monsieur [I] [L] la somme de 2.500€ au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum le Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété de la Résidence [Adresse 7][ et à l’agence NATIVE IMMOBILIER aux dépens incluant ceux relatifs à la procédure de référé et aux opérations d’expertise ;

RAPPELLE que la charge des dépens sera répartie entre les autres copropriétaires à l’exclusion de Monsieur [I] [L] conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

AUTORISE la SELAS DEVARENNE ASSOCIES GRAND EST à recouvrer directement les dépens dont elle a supporté personnellement la charge dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire par application de l’article 514 du Code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Pôle Civil, le 8 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Benoit LEVE, vice-président, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile, et par Alan COPPE, greffier ayant assisté au prononcé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE VICE-PRÉSIDENT,