Du 04 juillet 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00462 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2FQP

S.C.I. KASHKASI

C/

[S] [C] [D]

— Expéditions délivrées à

S.C.I. KASHKASI

[S] [C] [D]

— FE délivrée à S.C.I. KASHKASI

Le 04/07/2025

Avocats :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 juillet 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.C.I. KASHKASI

[Adresse 9]

[Localité 5]

Représentée par Madame [W], [O] [F], munie d’un pouvoir spécial,

DEFENDERESSE :

Madame [S] [C] [D]

née le 08 Février 1960 à [Localité 10]

[Adresse 6] [Adresse 2]

[Localité 4]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 Avril 2025

Délibéré du 13juin 2025 prorogé au 04 juillet 2025, en raison des contraintes du service,

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 27 Février 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 04/08/2018, la SCI KASHKASI a donné à bail à Madame [G] [C] [D] un logement situé [Adresse 8] ([Adresse 3]) moyennant un loyer initial de 560 euros et 20 euros de charges.

Par acte de commissaire de justice du 31/05/2024, la SCI KASHKASI a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 3.683,76 euros au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 04/02/2025, la SCI KASHKASI a assigné Madame [G] [C] [D] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 11/04/2025 aux fins de voir :

— Constater la résiliation du contrat de location à l’expiration du délai de six semaines courant à compter de la signification du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire ;

— Ordonner l’expulsion du défendeur ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— Condamner le défendeur à payer à la SCI KASHKASI la somme provisionnelle de 5.012,32 euros correspondant aux loyers et charges impayés, jusqu’au jour du prononcé de la résiliation ;

— Condamner le défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges locatives en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamner le défendeur à un intérêt moratoire au taux légal sur toutes les condamnations pécuniaires à intervenir conformément à l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil et ce depuis la présente assignation ;

— D’ordonner la capitalisation des intérêts courant sur le montant des condamnations en principal et au titre de l’article 700 du code de procédure civile conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

— Condamner le défendeur à payer une somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le défendeur aux entiers dépens de l’instance et de ses suites, en ce compris le coût du commandement de payer, des notifications CCAPEX, de l’assignation et de ses pièces.

L’affaire a été débattue à l’audience du 11/04/2025.

Lors de l’audience du 11/04/2025 la SCI KASHKASI, représentée par sa gérante, Madame [W] [F], expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 6.172,32 euros au 10 avril 2025 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle expose que les impayés sont arrivés presque immédiatement, elle sollicite la résiliation du bail, mais se montre favorable à l’octroi de délais de paiement pour apurer la dette locative non suspensifs de la clause résolutoire.

En défense, Madame [G] [C] [D] comparaît et expose qu’elle ne conteste pas la dette. Elle ne souhaite pas rester dans les lieux, faisant valoir que le loyer est trop élevé, et sollicite des délais de paiement pour apurer sa dette.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 13/06/2025, prorogé au 04/07/2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de la procédure :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 05/02/2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 11/04/2025.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 31/05/2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement, prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette locative, le contrat de bail a pris effet le 04 août 2018 et a été renouvelé le 04 août 2021, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle susvisée, de sorte que le délai de deux mois prévu au contrat de bail trouvait encore à s’appliquer, même si le commandement de payer a visé un délai de six semaines.

La SCI KASHKASI a fait signifier à Madame [G] [C] [D] un commandement d’avoir à payer la somme de 3.683,76 euros au titre des loyers échus suivant exploit du 31/05/2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [G] [C] [D] n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 31/05/2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 1er juillet 2024, en application de l’article 24 la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 1er juillet 2024.

Dès lors, Madame [G] [C] [D] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 1er juillet 2024, ce qui constitue pour la SCI KASHKASI un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation :

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SCI KASHKASI produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 6.172,32 euros à la date du 10 avril 2025. Elle fait valoir à l’audience que la dette est élevée mais qu’une partie est prescrite.

En effet, ce décompte remonte au 1er juin 2021, alors que l’article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. L’assignation a été délivrée le 04/02/2025, de sorte que la SCI KASHKASI ne pouvait solliciter la condamnation des loyers impayés au-delà du 04/02/2022, et qu’il convient de déduire du montant de la créance réclamée les sommes imputées avant février 2022, lesquelles sont prescrites (580+580+143,48+100+100+77,53+76+344+344= 2.345,01 euros à déduire).

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [G] [C] [D] sera donc condamnée au paiement de la somme de 3.827,31 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 10/04/2025 – échéance du mois d’avril 2025 incluse. Madame [G] [C] [D] sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (580 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement :

Madame [G] [C] [D] ne sollicite pas le maintien dans les lieux en raison du montant du loyer trop élevé, mais des délais de paiement pour apurer sa dette locative, ce à quoi la bailleresse ne s’oppose pas.

Dès lors, il convient de retenir l’application de l’article 1343-5 du code civil qui prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, et non pas l’application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 offrant la possibilité au juge à la demande du locataire qui a repris le paiement de son loyer courant avant l’audience et qui est en capacité de régler sa dette, de lui accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

En application de l’article 1343-5 du Code civil et compte tenu de la proposition formulée par la SCI KASHKASI au regard de ses difficultés financières et personnelles, il convient de faire droit à la demande de délais de Madame [G] [C] [D] en l’autorisant à apurer sa dette en principal, intérêts, frais de procédure, à raison de mensualités de 159 euros, payables dans la limite de 24 mois, le premier versement devant intervenir au plus tard le dernier jours du mois suivant la signification de la présente décision.

Faute pour Madame [G] [C] [D] de respecter les délais de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré des loyers et des charges restant dû deviendra immédiatement exigible.

Sur le sort des meubles :

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [G] [C] [D], en ce non compris les frais d’exécution à venir, par principe postérieurs à la présente instance.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 1er juillet 2024 ;

CONDAMNONS Madame [G] [C] [D] à quitter les lieux loués situés [Adresse 7] à [Localité 10] ;

AUTORISONS, à défaut pour Madame [G] [C] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (580 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables dûment justifiées ;

CONDAMNONS Madame [G] [C] [D] à payer à SCI KASHKASI la somme de 3.827,31 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 10/04/2025 (échéance du mois d’avril 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [G] [C] [D] à payer à SCI KASHKASI, à compter du 1er mai 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

ACCORDONS à Madame [G] [C] [D] à la faculté de se libérer de sa dette en principal, intérêts, frais de procédure, à raison de mensualités de 159 euros, payables au plus tard le dernier jour de chaque mois, dans la limite de 24 mois, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS qu’en cas de nouvelle défaillance de Madame [G] [C] [D] dans le respect des délais de paiement ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNONS Madame [G] [C] [D] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

REJETTONS la demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION