TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 19 JANVIER 2026

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N° RG 25/03181 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FGL6

Minute 25-

Jugement du :

19 janvier 2026

La présente décision est prononcée le 19 janvier 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Valérie GUILLEMIN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 24 novembre 2025

DEMANDEUR :

S.A. FOYER [P]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représenté par Madame [W] salariée munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDEUR :

Madame [O] [E] [V]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 16 décembre 2020 à effet du 22 janvier 2021, la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE FOYER [P] (ci-après dénommée LE FOYER [P]), a donné à bail à Madame [O] [E] [V] un appartement à usage d’habitation ainsi qu’un box intérieur n°3 sis [Adresse 3] – à [Localité 8] moyennant un loyer mensuel révisable de 609,47 euros pour le logement et 35,92 € pour le garage, outre une provision pour charges d’un montant de 66,96 €.

Les loyers n’étant plus régulièrement payés, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer à la locataire par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2025 pour un montant en principal de 7774,64 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2025, LE FOYER [P] a fait délivrer assignation à Madame [O] [E] [V] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de :

— Constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu sous-seing privé le 16 décembre 2020 et subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;

— Ordonner son expulsion du logement comprenant outre l’habitation principale, le box intérieur ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique;

— la condamner au paiement de :

— la somme de 8831,26 euros correspondant aux loyers et charges impayés à l’échéance du mois de septembre 2025 outre les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

— une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent au loyer révisable et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

— la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens au titre de l’article 696 du code de procédure civile ;

— Rappeler le caractère exécutoire à titre provisoire de plein droit de la décision à intervenir au titre de l’article 514 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, LE FOYER [P] a fait valoir que Madame [O] [E] [V] ne s’était pas acquittée de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 3 avril 2025.

A l’audience du 24 novembre 2025, LE FOYER [P], représenté par Madame [W], dûment habilitée, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 7911,57 euros.

La bailleresse indique ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement sur 36 mois ainsi qu’à l’effet suspensif de la clause résolutoire au motif que la locataire a effectué un versement de 1500 € quelques jours avant l’audience. Elle sollicite l’autorisation de produire une note en délibéré afin de mettre à jour le décompte des sommes dues.

Madame [O] [E] [V], comparante, reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 150 euros par mois en règlement de l’arriéré sur 35 mois, et le solde au 36e mois. Elle indique avoir été licenciée en mars 2025 et être actuellement en formation d’aide-soignante. Elle déclare bénéficier d’allocations chômage d’un montant mensuel de 1178 € et avoir 2 enfants à charge.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience au cours de laquelle il en a été donné lecture. Il relève que Madame [O] [E] [V] vit seule avec ses 2 enfants âgés de 14 et 9 ans et que leur père ne verse pas régulièrement la pension alimentaire mise à sa charge.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

En application du II de l’article 24 la loi n°84-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail motivé par l’existence d’une dette locative avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

De même, en vertu du III de l’article précité, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

LE FOYER [P] justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 9 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 15 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

2- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de bail en date du 16 décembre 2020 contient une clause résolutoire fixant une résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et le commandement de payer délivré le 3 avril 2025 vise également un délai de 2 mois pour s’acquitter de l’arriéré locatif. Le contrat étant la loi des parties, il convient de retenir un délai de deux mois, par ailleurs plus favorable pour considérer la clause acquise sur le fondement de l’inexécution de paiement intégral des loyers et charges dues.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 juin 2025.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

LE FOYER [P] produit, par une note en délibéré postérieure à l’audience, un décompte démontrant que Madame [O] [E] [V] restait devoir la somme de 7911,57 euros à la date du 26 novembre 2025.

La défenderesse, comparante, ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

III- Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Madame [O] [E] [V] s’est présentée à l’audience et a sollicité des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire auxquels la bailleresse ne s’est pas opposée.

1- Sur la capacité de paiement

Il ressort des débats et des éléments de la procédure que Madame [O] [E] [V] perçoit des ressources d’un montant total de 1178 euros mensuels.

Il s’en déduit que Madame [O] [E] [V] est en situation de régler sa dette locative.

2- Sur la reprise du paiement intégral du loyer

L’examen du relevé de compte montre que Madame [O] [E] [V] a procédé à la reprise du versement intégral du loyer courant, de sorte qu’elle est éligible aux dispositions ci-dessus rappelées.

Par conséquent, compte tenu de ce qui précède, il convient d’accorder à Madame [O] [E] [V] des délais de paiement selon les modalités définies au dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges puis sur les intérêts.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que dès le premier impayé et en cas de non-respect des délais de paiement, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet et Madame [O] [E] [V] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. De plus, dans cette hypothèse, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible.

IV- Sur les demandes accessoires

Madame [O] [E] [V] succombant à l’instance, elle supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

La bailleresse n’étant pas assistée d’un avocat lors de la présente procédure, elle sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE FOYER [P] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 décembre 2020 entre la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE FOYER [P] et Madame [O] [E] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation RDC D ainsi que le box n°3 situés [Adresse 2] à [Localité 8] sont réunies à la date du 4 juin 2025 ;

DIT qu’il y a lieu d’accorder à Madame [O] [E] [V] des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Madame [O] [E] [V] à verser à la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE FOYER [P] la somme de 7911,57 euros représentant le montant des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation au 26 novembre 2025 et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jugement ;

AUTORISE Madame [O] [E] [V] à s’en acquitter, outre le loyer et charges courants, au moyen de 35 versements mensuels de 150 euros et d’un 36e versement qui soldera la dette en principal, frais, intérêts et devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et jusqu’à extinction de la dette ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [O] [E] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE FOYER [P] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [O] [E] [V] soit condamnée à verser à la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE FOYER [P] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

DEBOUTE LA SA D’HLM FOYER [P] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [O] [E] [V] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 19 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Valérie GUILLEMIN, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Ourouk ALNEJEM, greffière.

La Greffière La Juge