Du 16 janvier 2026

5AA

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 25/00678 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2JAJ

S.A. [X]

C/

[Z] [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 janvier 2026

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A. [X], inscrite au RCS de [Localité 9] sous le N° B 058 811 670

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représentée par Maître [Localité 8] LHUISSIER de l’AARPI [Localité 11] – DE KERLAND

DEFENDERESSE :

Madame [Z] [F]

née le 18 Novembre 1985 à

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 5]

Représentée par M^e Cindy BOCQUET (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 28 Novembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 26 Mars 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 7 septembre 2017, la société [X] a donné à bail à Madame [Z] [F] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 7].

Par acte de Commissaire de justice du 17 octobre 2024, la société [X] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 5722,66 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de Commissaire de justice du 26 mars 2025, [X] a assigné Madame [F] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 16 juin 2025 aux fins de voir :

Constater le jeu de la clause résolutoire et en tant que de besoin, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers dans le délai de deux mois, et ce, en application de la clause insérée dans ledit bail,

Ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de toutes personnes vivant sous leur toit avec, au besoin le concours de la force publique,

Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble ou dans tout autre lieu au choix du bailleur, et aux frais, risques et périls des défendeurs,

Condamner la défenderesse au paiement à titre provisionnel de la somme de 6511,20 euros, et au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au loyer et charges, à compter de la résiliation du bail,

La condamner au paiement de la somme de 600 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Madame [F] a donné congé du logement litigieux le 8 avril 2025 avec un préavis de 3 mois.

L’affaire a été renvoyée plusieurs fois, notamment pour permettre à la défenderesse de bénéficier de l’Aide juridictionnelle, et a finalement été débattue à l’audience du 28 novembre 2025.

A l’audience du 28 novembre 2025, la société [X], représentée par son conseil, confirme que Madame [F] a bien quitté le logement, que la dette locative s’élève désormais à la somme de 6780,45 euros, qu’elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

En défense, Madame [Z] [F], représentée par son conseil, soulève des contestations sérieuses sur les sommes réclamées, notamment celles relatives aux régularisations des charges. Subsidiairement, elle soulève la prescription des sommes à concurrence de 4569,38 euros et sollicite des délais de paiement pour régler le solde des sommes non prescrites.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département.

La bailleresse justifie également avoir saisi la CAF le 27 novembre 2024 de sorte que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 est réputée constituée.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il n’est pas discuté que la locataire a quitté les lieux en mai 2025.

[X] a confirmé son désistement à l’audience de ses demandes au titre de la résiliation du bail, de l’expulsion et de la fixation d’une indemnité d’occupation, qui n’ont plus d’objet. Il en sera pris acte.

Sur la provision à la suite du départ de la défenderesse :

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la société [X] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 6780,45 euros.

Il convient de relever qu'[X] ne produit aucun décompte de sortie ni la justification de la mise au crédit du dépôt de garantie (495 euros) sur le l’historique du compte locatif.

L’article 16 du code de procédure civile prévoit que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il résulte des dispositions de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Madame [F] soulève une contestation sérieuse sur le bien-fondé de trois montants correspondant à des régularisations de charges des exercices 2019, 2020, et 2021.

1903 euros pour l’exercice 2019, dont 1512,04 euros d’eau,

1107,05 euros pour l’exercice 2020, dont 544,88 euros d’eau,

1559,33 euros pour l’exercice 2021, dont 949,72 euros d’eau.

Aucune des deux parties ne produit de décompte de charges pour l’exercice 2022, pourtant décrit comme régularisé par la bailleresse.

La provision mensuelle pour charges s’établissait initialement à la somme de 137,57 euros ;

A l’examen des décomptes de charges produits par la défenderesse, la société [X] ne produisant aucun document relatif aux charges, il ressort que Madame [F] s’est vue facturer en trois exercices une régularisation de plus de 3000 euros d’eau (froide et chaude). Contrairement à ce qui est affirmé dans les écritures de la défenderesse, reprises à l’oral, cette forte consommation d’eau apparait provenir des consommations individuelles de la locataire, et non d’une eau résiduelle commune à l’immeuble.

Pour l’exercice 2019, la bailleresse a facturé 592 m3 d’eau à Madame [F], soit 50 000 litres d’eau par mois, eau chaude comprise. Pour l’exercice 2020, 312 m3, soit 26 000 litres par mois. Pour l’exercice 2021, 317 m3 soit 26 400 litres par mois. Il n’est pas démontré que ces consommations anormales résultent nécessairement d’erreurs ou de fuites non réparées. Cependant [X], bailleur professionnel, aurait dû être alerté dès l’année 2020 par ces consommations manifestement excessives, et prendre des mesures conservatoires à l’effet, soit de réparer elle-même de possibles désordres, soit d’enjoindre à sa locataire de les réparer, soit à tout le moins, de l’alerter sur ces consommations atypiques.

Nonobstant ce qui apparait comme une faute de gestion, [X] ne produit aucun élément probant à l’appui des régularisations de charges, ni au cours de la location, ni au moment de la sortie de la locataire, aucun décompte de sortie n’étant produit aux débats, ni les procès-verbaux d’assemblées générales pourtant évoquées dans ses écritures.

[X] ne peut par ailleurs raisonnablement soutenir que les courriels du 6 décembre 2022 et 27 juillet 2024 équivalent à une reconnaissance de dette, dans la mesure où n’y figure aucun montant.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments une contestation sérieuse sur le bien-fondé des facturations de régularisations des charges, lesquelles ne revêtent pas le caractère évident qui s’impose au juge des référés, sans qu’il soit besoin d’examiner si lesdites charges sont atteintes par la prescription extinctive.

Il n’est en revanche pas débattu que Madame [F] reste débitrice de la somme de 2238,22 euros au titre des loyers et provisions de charges jusqu’au 31 mai 2025. Il convient de soustraire de cette somme 162,16 euros qui relève des dépens.

Madame [F] sera en conséquence condamnée à régler à [X] une provision de 2238,22 euros au titre des impayés de loyers et provisions de charges au 31 mai 2025.

Sur les délais :

Conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

A l’audience, la défenderesse expose et justifie de ses difficultés financières et rien ne permet de soulever sa mauvaise foi.

Il lui sera par conséquent accordé des délais pour l’apurement de cette dette, suivant les modalités qui seront exposées au dispositif. En cas de non-respect de ce moratoire, [X] sera autorisé à poursuivre le recouvrement immédiat des sommes dues.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens.

Il apparaît équitable de ne pas faire application de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

PRENONS ACTE que les demandes de résiliation et d’expulsion sollicitées par la société [X] à l’encontre de Madame [C] [F] n’ont plus d’objet ;

CONDAMNONS Madame [C] [F] à régler à la société [X] la somme provisionnelle de 2238,22 euros au titre des arriérés de loyers et provisions de charges au 31 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DEBOUTONS pour le surplus en raison d’une contestation sérieuse,

AUTORISONS Madame [C] [F] à se libérer de la dette en 24 mensualités principales à raison de 23 mensualités de 90 euros chacune et une 24me et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais de procédure,

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette principale puis sur les intérêts, dépens et autres frais,

DISONS que, sauf meilleur accord des parties, ces sommes seront exigibles le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision,

DISONS qu’en cas de non versement d’une seule mensualité à son échéance, la totalité des sommes restant dues deviendrait exigible huit jours après une mise en demeure,

DISONS n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DISONS que chaque partie conservera à sa charges ses propres dépens,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION