TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 05 Décembre 2024

N° RG 24/02615 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K5MN

Jugement du 05 Décembre 2024

[U] [M]

C/

[Y] [I], pris en la personne de son mandataire, la Société GUENNO IMMOBILIER, [Adresse 2]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 05 Décembre 2024 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier, lors des débats et de Géraldine LE GARNEC, Greffier, lors du délibéré ;

Audience des débats : 19 Septembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 05 Décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

Mme [U] [M]

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par M^e Virginie SIZARET, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [Y] [I], pris en la personne de son mandataire, la Société GUENNO IMMOBILIER, [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e François MOULIERE, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Hortense BERNARD, avocate au barreau de RENNES

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 13 juillet 2021, M. [Y] [I] a donné à bail à Mme [U] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 10], pour un loyer mensuel de 578€ et 80€ de provisions sur charges.

Au mois d’août 2023, Mme [U] [M] a constaté des infiltrations importantes au niveau du plafond de la chambre à coucher.

Par courrier recommandé en date du 29 septembre 2023, Mme [U] [M] a mis en demeure son bailleur de réaliser les travaux nécessaires pour remédier à ce problème.

Par assignation délivrée à M. [Y] [I] le 15 décembre 2023, Mme [U] [M] a demandé au Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes de bien vouloir:

— condamner M. [Y] [I] à faire procéder aux travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés dans l’appartement situé [Adresse 9], sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— l’autoriser à consigner le montant des loyers et charges à venir auprès de la CARPA de l’Ordre des Avocats du Barreau de Rennes, séquestre judiciaire désigné, ou à défaut, sur un compte ouvert auprès de la Caisse des Dépôts et Consignation, jusqu’à la réparation intégrale des désordres et la remise en état du logement loué,

— A titre subsidiaire, réduire les loyers et charges dus à la somme mensuelle de 449,75€ à compter du 1er septembre 2023, date de l’apparition des désordres, jusqu’à la réparation intégrale des désordres et la remise en état du logement loué,

— En toute hypothèse,

— condamner M. [Y] [I] à lui verser par provision la somme de 2 000€ à titre de dommages et intérêts,

— condamner M. [Y] [I] à lui payer la somme de 2 000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 19 septembre 2024.

Par conclusions déposées à cette date, Mme [U] [M] a demandé au Juge des Contentieux de la Protection de bien vouloir:

— lui décerner acte qu’elle se désiste de sa demande de condamnation à réaliser les travaux sous astreinte en raison de son départ du logement en date du 17 juin 2024,

— réduire les loyers et charges dus à la somme mensuelle de 449,75€ à compter du 1er septembre 2023, date de l’apparition des désordres, jusqu’au 17 juin 2024, date de son départ,

— condamner M. [Y] [I] à lui verser la somme de 2 000€ à titre de dommages et intérêts,

— condamner M. [Y] [I] à lui payer la somme de 2 000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— débouter M. [Y] [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [Y] [I] aux entiers dépens.

Par conclusions n°1 déposées à cette même audience, M. [Y] [I] a demandé au Juge des Contentieux de la Protection de bien vouloir:

— prononcer l’irrecevabilité de la demande formée par Mme [U] [M] tendant à sa condamnation à réaliser des travaux sous astreinte pour défaut d’intérêt et de qualité à agir,

— homologuer l’accord intervenu entre les parties convenant d’une diminution de loyer pour le préjudice de jouissance à hauteur de 150€ charges comprises, le loyer étant par conséquent fixé à 550€ au lieu des 700€ prévus initialement et ce à compter rétroactivement du 1er septembre 2023,

— juger que cet accord a d’ores et déjà été exécuté par les parties,

— débouter Mme [U] [M] de toutes ses demandes plus amples ou contraires et notamment de sa demande tendant à sa condamnation à lui verser la somme 2 000€,

— condamner Mme [U] [M] à lui verser la somme de 2 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner Mme [U] [M] aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se reporter aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 5 décembre 2024.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la demande de réalisation de travaux sous astreinte:

Dans ses dernières conclusions, Mme [U] [M] s’est désistée de cette demande en raison de son départ du logement le 17 juin 2024. Il conviendra donc de constater ce désistement.

Sur la demande de réduction du loyer en raison du préjudice de jouissance:

L’existence d’un préjudice de jouissance pour Mme [U] [M] résultant des infiltrations dans son logement n’est pas contesté par M. [Y] [I]. Les parties s’opposent uniquement sur le montant de la réduction de loyer en compensation de ce préjudice.

Mme [U] [M] verse aux débats un procès-verbal de constat réalisé le 4 octobre 2023, par Me [F], Commissaire de Justice. Ce dernier relève “l’existence d’une boursouflure” et “d’auréoles et points de rouille” visibles sur le plafond de la chambre à coucher.

La locataire produit ensuite des photographies des murs, des plinthes et du sol de cette pièce permettant également de constater des traces d’infiltrations et de moisissures. Les photographies attestent d’une quantité relativement importantes d’eau coulant du plafond nécessitant la présence d’un récipient en permanence pour recueillir l’eau et contenir la fuite au sol.

Le rapport d’expertise réalisé par M. [C] le 20 novembre 2023 constate une humidité active dans la pièce et des dégradations liées à cette humidité sur le plafond, le revêtement de peinture sur les murs, les plinthes (décollées) et le parquet stratifié (signes de déformation).

L’ensemble de ces éléments atteste d’un préjudice de jouissance relativement important concernant l’une des deux seules pièces du logement, rendue impropre à sa fonction, la locataire étant contrainte de dormir dans la pièce de vie. Le trouble de jouissance s’est donc étendu sur quasiment la moitié de l’appartement, ce qui justifie une réduction de 250€ sur le montant du loyer pour la période du 1er septembre 2023 et jusqu’au 17 juin 2024, date du départ de Mme [U] [M] du logement. M. [Y] [I] est donc redevable de la somme de 2 391,66€ sur cette période. Il n’est pas contesté que M. [Y] [I] a déjà versé à Mme [U] [M] la somme de 1 200€ correspondant à la réduction de loyer de 150€ appliquée sur la période de septembre 2023 à avril 2024. Il convient donc de déduire cette somme de la somme due par M. [Y] [I]. Ce dernier sera ainsi condamné à verser à Mme [U] [M] la somme de 1 191,66€.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral:

Mme [U] [M] sollicite l’indemnisation de son préjudice moral en raison des conséquences des désordres dans son logement sur son quotidien. M. [Y] [I] s’oppose à cette demande, arguant que Mme [U] [M] ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct du préjudice de jouissance. Il ajoute ne pas avoir commis de faute puisque les désordres ne lui sont pas imputables.

Il convient, en premier lieu, de relever qu’indépendamment de l’impossibilité de jouir paisiblement de l’intégralité de son logement, Mme [U] [M] a du supporter divers désagréments liés notamment à l’intervention de divers professionnels à son domicile (expertise notamment), mais également liés aux tracas administratifs rendus nécessaires par la situation (démarches auprès du bailleur, constitution de preuves notamment). Ce préjudice est distinct de l’impossibilité pour Mme [U] [M] de jouir de sa chambre à coucher. En second lieu, il y a lieu de rappeler qu’il appartient au bailleur d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement. Sa responsabilité est engagée dans le cas inverse.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le préjudice moral de Mme [U] [M] sera fixé à la somme de 500€.

Sur les demandes accessoires:

L’article 696 du Code de Procédure civile dispose que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de M. [Y] [I] les dépens de la présente instance.

L’article 700 du Code de Procédure Civile dispose que “le juge condamne la partie tenue aux dépens […] à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée”.

Tenu aux dépens, M. [Y] [I] sera condamné à payer à Mme [U] [M] la somme de 1 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Ce dernier sera débouté de sa demande sur ce même fondement.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile, l’exécution provisoire est de droit, aucun motif ne justifie de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de Mme [U] [M] concernant la demande réalisation des travaux sous astreinte,

ORDONNE la réduction du loyer de 250€ par mois pour la période du 1er septembre 2023 au 17 juin 2024 et CONDAMNE M. [Y] [I] à payer à Mme [U] [M] la somme de 1 191,66€ au titre de la réduction du loyer pour la période du 1er septembre 2023 au 17 juin 2024, après déduction des paiements déjà intervenus amiablement entre les parties pour la période du 1er septembre au 30 avril 2024,

CONDAMNE M. [Y] [I] à payer à Mme [U] [M] la somme de 500€ au titre de son préjudice moral,

CONDAMNE Mme [U] [M] à verser à M. [Y] [I] la somme de 1 000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

DEBOUTE M. [Y] [I] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE M. [Y] [I] aux dépens de la présente procédure,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

La présente décision a été signée par la Vice-Présidente et par la greffière présente lors de son prononcé,

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE