TRIBUNAL JUDICIAIRE

de, [Localité 1],

[Adresse 1],

[Localité 2]

N° RG 25/00139 – N° Portalis 46C2-W-B7J-BFNA

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Minute n° :

copies délivrées le :

1 copie conforme à :

— M^e ETCHEVERRY

— M., [T]

1 copie exécutoire à :

— M^e ETCHEVERRY

1 copie dossier

JUGEMENT DU 06 Mars 2026

Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire.

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Séverine ALLAIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Marie-Pierre DEBONO, Greffière;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur, [F], [Z]

né le 26 Avril 1949 à, [Localité 3],

[Adresse 2],

[Localité 4]

représenté par M^e Lauranne ETCHEVERRY, avocat au barreau de BRIVE

Madame, [C], [E] épouse, [Z]

née le 12 Février 1953 à, [Localité 5],

[Adresse 2],

[Localité 4]

représentée par M^e Lauranne ETCHEVERRY, avocat au barreau de BRIVE

ET :

DEFENDEUR

Monsieur, [H], [T]

né le 28 Juillet 1968 à, [Localité 6],

[Adresse 3],

[Localité 7]

non comparant

DÉBATS : 05 Janvier 2026

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 6 juillet 2024, Monsieur, [F], [Z] et Madame, [C], [E] épouse, [Z] ont consenti un bail d’habitation à Monsieur, [H], [T] sur des locaux situés au, [Adresse 3] à, [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 398 euros et d’une provision sur charges de 125 euros par mois.

Par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2025, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 615 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur, [H], [T] le 23 juillet 2025.

Par assignation du 24 septembre 2025, Monsieur, [F], [Z] et Madame, [C], [E] épouse, [Z] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tulle pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et en conséquence ordonner l’expulsion de Monsieur, [H], [T] et de tout occupant de son chef, le voir condamner au paiement de la somme de 3 661 euros représentant l’arriéré de loyer et les indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire arrêté au 18 septembre 2025, voir fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges et l’y condamner en temps que de besoin, dire qu’elle commencera à courir à compter du 1er octobre 2025, le voir condamner au paiement de la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi qu’à la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, qui comprendront en outre le coût du commandement et celui de l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 septembre 2025. Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au tribunal.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 janvier 2026. A cette audience, Monsieur, [F], [Z] et Madame, [C], [E] épouse, [Z], représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes et argumentations initiales.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur, [H], [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Il n’a pas été fait mention de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement concernant Monsieur, [H], [T].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 6 mars 2026.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, le jugement sera réputé contradictoire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur, [F], [Z] et Madame, [C], [E] épouse, [Z] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail comporte en son article VII une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de six semaines pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié au locataire le 23 juillet 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 615 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 septembre 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Au vu des éléments versés aux débats, les bailleurs se trouvent confrontés à des incidents de paiement réitérés, et ce depuis de nombreux mois.

Monsieur, [H], [T] ne s’étant pas présenté à l’audience, ni écrit au tribunal, il n’a pu communiquer aucun élément permettant d’apprécier sa situation personnelle, familiale et financière.

Il ressort des éléments du dossier et notamment de l’audience, que Monsieur, [H], [T] n’a pas repris le paiement du loyer avant l’audience et que les revenus du foyer du défendeur ne permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Les requérants ne sollicitent pas de délai de paiement ni de suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Il n’y a, dès lors, pas lieu à octroi de délais de paiement, ni de suspension des effets de la clause résolutoire, les conditions cumulatives posées par l’article 24 V – VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n’étant pas réunies.

Il est constamment admis que la libération effective des lieux se matérialise soit par la remise des clés soit par l’expulsion (Cour d’appel de Versailles, 11 mars 2025, n°24/02352).

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux avec remise des clés, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur, [F], [Z] et Madame, [C], [E] épouse, [Z] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

La créance de Monsieur, [F], [Z] et Madame, [C], [E] épouse, [Z] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Monsieur, [F], [Z] et Madame, [C], [E] épouse, [Z] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 18 septembre 2025, Monsieur, [H], [T] lui devait la somme de 3661 euros, échéance du mois de septembre 2025 incluse et soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur, [H], [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ni le principe de la dette ni son montant, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs.

Sur l’indemnité d’occupation

Au regard de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, les bailleurs sont fondés à demander le paiement d’une indemnité d’occupation à l’encontre de Monsieur, [H], [T], devenu occupant sans droit ni titre du local d’habitation à compter du 4 septembre 2025.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 523 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 4 septembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur, [F], [Z] et Madame, [C], [E] épouse, [Z] ou à leur mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les demandeurs ne démontrent ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Monsieur, [H], [T] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Ils seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur, [H], [T], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment les frais du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de Monsieur, [F], [Z] et Madame, [C], [E] épouse, [Z] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action de Monsieur, [F], [Z] et Madame, [C], [E] épouse, [Z] recevable en la forme ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 juillet 2025 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 6 juillet 2024, entre Monsieur, [F], [Z] et Madame, [C], [E] épouse, [Z], d’une part, et Monsieur, [H], [T], d’autre part, concernant les locaux situés, [Adresse 3] à, [Localité 8], est résilié depuis le 4 septembre 2025, par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur, [H], [T] sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

DIT n’y avoir lieu à suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE à Monsieur, [H], [T] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, avec remise des clés, les lieux situés, [Adresse 4] à, [Localité 8], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire avec remise des clés, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

DIT qu’en application des dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution, la présente sera transmise, par les soins du greffe, au préfet du département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE Monsieur, [H], [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 523 euros (cinq cent vingt-trois euros) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 4 septembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

CONDAMNE Monsieur, [H], [T] à payer à Monsieur, [F], [Z] et Madame, [C], [E] épouse, [Z] la somme de 3 661 euros (trois mille six cent soixante et un euros) au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêté au 18 septembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse ;

DÉBOUTE Monsieur, [F], [Z] et Madame, [C], [E] épouse, [Z] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DÉBOUTE Monsieur, [F], [Z] et Madame, [C], [E] épouse, [Z] de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif ;

CONDAMNE Monsieur, [H], [T] aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur, [H], [T] à payer à Monsieur, [F], [Z] et Madame, [C], [E] épouse, [Z] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision du tribunal judiciaire de Tulle, le 6 mars 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La Greffière La Juge