Tribunal Judiciaire de Rennes, Tj procedures orales, 20 janvier 2025, n° 24/05339

TJ Rennes 20 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que le défendeur était effectivement en retard dans le paiement de ses charges, justifiant ainsi la demande de paiement des arriérés.
Accepté
Mauvaise foi du débiteur
Le tribunal a relevé que la mauvaise foi de Monsieur [V] [O] était caractérisée par ses manquements répétés, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Dépens et frais irrépétibles
Le tribunal a jugé que le défendeur, ayant succombé à l'instance, devait supporter les dépens et les frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	TJ Rennes, tj procedures orales, 20 janv. 2025, n° 24/05339
Numéro(s) :	24/05339
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Benjamin JAMI

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 22]

Cité [19]

TJ PROCEDURES ORALES

[Adresse 11]

[Adresse 18]

[Localité 9]

JUGEMENT DU 20 Janvier 2025

N° RG 24/05339 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LDRQ

JUGEMENT DU :

20 Janvier 2025

Syndic. de copro. [Localité 24] MAC MAHON SIS [Adresse 14] et [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 22] représenté par son syndic NEXITY LAMY

[V] [O]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 20 Janvier 2025 ;

Par Anne HERCELIN, magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de RENNES, assistée de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 18 Novembre 2024.

En présence de [E] [K], directrice de greffe des services judiciaires stagiaire.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 20 Janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Syndic. de copro. [Localité 24] MAC MAHON SIS [Adresse 14] et [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 22] représenté par son syndic NEXITY LAMY

[Adresse 5]

[Adresse 23]

[Localité 12]

représentée par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Marceline OUAIRY, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [V] [O]

[Adresse 10]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [O] est propriétaire des lots portant les numéros 74,81 et 551 au sein de l’ensemble immobilier [Localité 25] sis à [Localité 22] [Adresse 16] [Adresse 6] et [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble immobilier VERDUN MAC MAHON sis à RENNES [Adresse 15], [Adresse 3] et [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY dont le siège social est à [Adresse 21] pris en son agence NEXITY RENNES IWOOD située à Rennes [Adresse 7] a assigné Monsieur [V] [O] devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins de le voir condamner sous le bénéfice de l’exécution provisoire à régler outre les dépens les sommes suivantes :

6 659,82 euros au titre de l’arriéré de charges (échéance du 2ème trimestre 2024 incluse) avec capitalisation des intérêts.2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts.2 000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. L’affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre 2024.

Lors de cette audience, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble immobilier [Localité 24] [Adresse 20] sis à [Localité 22] [Adresse 15], [Adresse 3] et [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY dont le siège social est à [Adresse 21] pris en son agence NEXITY [Localité 22] IWOOD située à [Localité 22] [Adresse 7] était représenté par son conseil et Monsieur [V] [O] bien que régulièrement assigné n’a pas comparu ni personne pour lui.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES modifie ses demandes pour prendre en compte les derniers appels de fonds intervenus depuis l’assignation.

Il est demandé au tribunal de condamner le défendeur au paiement de la somme de 7 863,53 euros représentant les charges impayées arrêtées au 25 octobre 2024 au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour le surplus, les demandes sont maintenues.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES fait valoir que Monsieur [V] [O] ne règle plus ses charges de copropriété depuis plusieurs mois.

Il précise en outre que Monsieur [V] [O] a déjà était condamné par jugement du tribunal judiciaire de Rennes rendu le 8 novembre 2021 au paiement de la somme de 4 289,17 euros correspondant aux charges de copropriété impayées au 2ème trimestre 2021.

Pour justifier de sa demande de dommages et intérêts, il soutient que les manquements répétés de Monsieur [V] [O] à ses obligations et notamment celle de régler ses charges de copropriété constitue une faute préjudiciable au syndicat des copropriétaires lequel a été privé des fonds nécessaires à une gestion normale et à l’entretien de l’immeuble.

Il ajoute que le syndicat des copropriétaires compte tenu du comportement du défendeur a été contraint de faire l’avance de la somme due par ce dernier.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

Conformément à l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile le défendeur ne comparaissant pas et n’étant pas représenté, il sera statué par jugement réputé contradictoire dans la mesure où la décision est susceptible d’appel.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en principal

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation à l’entretien et à l’administration des parties communes générales et spéciales et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Aux termes de l’article 10- 1 de cette même loi, et par dérogation au 2ème alinéa de l’article 10 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat notamment les frais de mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit d’encaissement et de recouvrement à la charge du débiteur.

Par ailleurs, l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic est désigné en assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

L’assemblée générale approuve également le contrat de syndic qui doit déterminer la durée de son mandat, sa date de prise d’effet et d’échéance, les conditions de sa rémunération et celles de l’exercice de ses missions.

Selon l’article 28 du décret du 17 mars 1967 pris en application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années. Le syndic peut être de nouveau désigné par l’assemblée générale pour les durées prévues à l’alinéa précédent.

En outre, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement celui qui se prétend libérer doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, pour justifier de sa créance le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces utiles suivantes :

— Un relevé justifiant de la propriété de Monsieur [V] [O] des lots numéros 74,81 et 551 au sein de l’ensemble immobilier [Localité 25] sis à [Localité 22] [Adresse 15], [Adresse 6] et [Adresse 4].

— L’appel de provision et de la cotisation fonds de travaux du 1/07/2023 au 30/09/2023

— L’appel de provision et de la cotisation fonds de travaux du 1/10/2023 au 31/12/2023

— L’appel de provision et de la cotisation fonds de travaux du 1/01/2024 au 31/03/2024

— L’appel de provision et de la cotisation fonds de travaux du 1/04/2024 au 30/06/2024

— L’appel de provision et de la cotisation fonds de travaux du 1/07/2024 au 30/09/2024

— L’appel de provision et de la cotisation fonds de travaux du 1/10/2024 au 31/12/2024

— Un extrait de compte actualisé au 25 octobre 2024.

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 janvier 2021 approuvant les comptes 2019 et nommant la SAS NEXITY LAMY pris en son agence NEXITY [Localité 22] IWOOD en qualité de syndic pour la période 12 janvier 2021 au 30 juin 2021.

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 novembre 2021 approuvant les comptes 2020 et nommant la SAS NEXITY LAMY pris en son agence NEXITY [Localité 22] IWOOD en qualité de syndic pour la période 24 novembre 2021 au 30 juin 2022.

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 décembre 2022 approuvant les comptes 2021 et nommant la SAS NEXITY LAMY pris en son agence NEXITY [Localité 22] IWOOD en qualité de syndic pour la période 16 décembre 2022 au 30 juin 2023.

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 juin 2023 approuvant les comptes 2022 et nommant la SAS NEXITY LAMY pris en son agence NEXITY [Localité 22] IWOOD en qualité de syndic pour la période 1er juillet 2023 au 30 juin 2024.

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 juin 2024 approuvant les comptes 2023 et nommant la SAS NEXITY LAMY pris en son agence NEXITY [Localité 22] IWOOD en qualité de syndic pour la période 1er juillet 2024 au 30 juin 2025.

— Le contrat de syndic pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024.

— Le contrat de syndic pour la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025.

Le tribunal relève que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble immobilier VERDUN MAC MAHON sis à RENNES [Adresse 15], [Adresse 2] et [Adresse 4] ne produit pas de contrat de syndic antérieur au 1er juillet 2023 de sorte que le tribunal ne dispose pas d’éléments suffisants justifiant la qualité de syndic de copropriété de la SAS NEXITY LAMY pris en son agence NEXITY RENNES IWOOD du 1er juillet 2021 au 30 juin 2023.

En conséquence, à défaut de communication desdits contrats de syndic, le tribunal ne retiendra que les sommes dues à compter du 1er juillet 2023.

Au regard du dernier décompte présenté, il y a lieu de distinguer les appels de provision et de cotisations fonds de travaux des autres frais mis à la charge du copropriétaire défaillant.

S’agissant des charges, il convient de condamner Monsieur [V] [O] à la somme de 4 141,89 euros comprenant :

— les provisions sur charges et cotisations de fonds de travaux du 1er juillet 2023 au 31 décembre 2024

— les appels de fonds concernant la poursuite de la maîtrise d’œuvre pour la rénovation de la copropriété votée en assemblée générale du 29 juin 2023 (résolution numéro 10)

— les appels de fonds relatifs à l’actualisation du dossier technique amiante de la copropriété votée en assemblée générale du 29 juin 2023 (résolution numéro 11).

Concernant les frais imputables à Monsieur [V] [O] plus particulièrement les frais libellés sur le décompte sous l’intitulé « honoraires suivi de contentieux » à hauteur de la somme de 352,80 (3 x 117,60), le tribunal fait observer que les frais de remise du dossier à un huissier de justice ainsi qu’à un avocat sont prévus par le contrat de syndic communiqué à la procédure « uniquement en cas de diligences exceptionnelles ».

Le tribunal rappelle sur ce point que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base ; que ces frais ne sont pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu’ils ne pourraient être pris en considération que s’ils sortaient de la gestion courante du syndic, qu’ils traduisaient des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Partant, la demande chiffrée à hauteur de 352,80 euros sur le décompte produit sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le tribunal relève que Monsieur [V] [O] s’abstient depuis plusieurs années de payer les charges de copropriété à leur échéance, laissant sa dette perdurer et rappelle en outre que ce dernier a déjà été condamné à deux reprises par jugements des 9 novembre 2017 et 8 novembre 2021 au titre des charges de copropriété impayées ; sa mauvaise foi est donc caractérisée.

Les manquements systématiques et répétés de Monsieur [V] [O] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de s’acquitter des charges de copropriété sans raison valable pouvant justifier sa carence sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, Monsieur [V] [O] sera condamné à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble immobilier [Localité 25] sis à [Localité 22] [Adresse 13], [Adresse 3] et [Adresse 4] la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts échus au moins pour une année entière.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Monsieur [V] [O] succombant à l’instance doit être condamné à supporter les dépens ainsi qu’à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble immobilier [Localité 25] sis à [Localité 22] [Adresse 17], [Adresse 3] et [Adresse 4] la somme de 900,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Rennes, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort

CONDAMNE Monsieur [V] [O] à régler au le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble immobilier [Localité 25] sis à [Localité 22] [Adresse 15], [Adresse 3] et [Adresse 4] représenté par son syndic, la SAS NEXITY pris en son agence NEXITY [Localité 22] IWOOD la somme de quatre mille cent quarante et un euros et quatre-vingt-neuf centimes (4 141,89 euros) au titre des arriérés de charges ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [V] [O] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble immobilier [Localité 24] [Adresse 20] sis à [Localité 22] [Adresse 15], [Adresse 3] et [Adresse 4] représenté par son syndic, la SAS NEXITY LAMY pris en son agence NEXITY [Localité 22] IWOOD la somme de cinq cents euros (500,00 euros) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [V] [O] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble immobilier [Localité 25] sis à [Localité 22] [Adresse 15], [Adresse 3] et [Adresse 4] représenté par son syndic, la SAS NEXITY LAMY pris en son agence NEXITY [Localité 22] IWOOD la somme de neuf cents euros (900, 00 euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [O] aux dépens de l’instance ;

REJETTE toutes les autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé les jours, mois et an susdits

LE GREFFIER LE JUGE