N° RG 25/04686 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NTHK

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

11ème civ. S2

N° RG 25/04686 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NTHK

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Steeve WEIBEL

Madame [H] [F] née [L]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

19 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT, Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10]

.Représenté par son Directeur Général

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Steeve WEIBEL,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

DEFENDERESSE :

Madame [H] [F] née [L]

[Adresse 6]

[Adresse 9]

[Localité 5]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Aurélie MALGOUVERNE, Greffier lors des débats

Nathalie PINSON, Greffier lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Juillet 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 19 Septembre 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat placé auprès de la première présidente de la Cour d’appel de Colmar

et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat de location du 11 juin 2015 avec effet au même jour pour une durée d’un an, l’Office Public de l’Habitat de La Communauté Urbaine de [Localité 10], OPHEA a donné à bail à Mme [H] [F] née [L] et M. [B] [F] un logement à usage d’habitation de 3 pièces n° 02530002 – étage 0 – porte 02 sis [Adresse 7] moyennant un loyer mensuel de 573,54 € et une provision sur charges de 213,61 €.

M. [B] [F] est décédé le 16 avril 2018.

Des loyers étant demeurés impayés l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10], OPHEA a mis en demeure sa locataire notamment par lettre recommandée avec avis de réception du 26 novembre 2024

Le bailleur a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 28 novembre 2024.

Le bailleur a notifié à Mme [H] [F] née [L] par lettre recommandée avec avis de réception du 29 novembre 2024 son congé pour le 28 février 2025 au motif du non-paiement des loyers et accessoires.

Mme [H] [F] née [L] n’a pas quitté le logement.

Puis OPHEA a fait assigner Mme [H] [F] née [L] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG à l’audience du 4 juillet 2025 par acte de commissaire de justice du 14 avril 2025 pour :

— constater que le congé délivré est régulier ;

— prononcer la déchéance du locataire de tout droit au maintien dans les lieux conformément à l’article 10-1° de la loi du 1er septembre 1948 ;

— condamner le locataire ainsi que tous occupants de leur chef à restituer les lieux loués ;

— prononcer subsidiairement la résiliation du bail liant les parties conformément aux articles 1184 et 1741 du Code civil ;

— condamner « solidairement » la partie défenderesse à payer la somme de 4 401,11 € à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du Code civil et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience ;

En tout état de cause ;

— condamner « solidairement » la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

— condamner « solidairement » la partie défenderesse à lui payer une indemnité d’occupation de 976,300 € (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux définitive, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil ;

— condamner « solidairement » la partie défenderesse à payer 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner « solidairement » la partie défenderesse aux entiers frais et dépens ;

— déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision.

N° RG 25/04686 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NTHK

A l’audience du 4 juillet 2025, le président a constaté l’absence de diagnostic social et financier.

L’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10], OPHEA, représenté par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance et actualise la dette locative à la somme de 4 347,07 € au 24 juin 2025. Il indique qu’un versement est intervenu en juin et seul le mois d’avril est demeuré impayé. Il ajoute que la locataire a déjà bénéficié d’un effacement de sa dette à hauteur de 5 525,61 € fin 2024.

Mme [H] [F] née [L] a comparu. Elle expose qu’elle veut rester dans le logement, elle y vit avec deux enfants étudiants. Elle dispose d’environ 1 300 € de revenus mensuels. Elle pense que les APL vont augmenter et propose 40 € par mois pour solder sa dette.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Aux termes de l’article 24-II de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. » ou de prononcé à titre subsidiaire.

L’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10], OPHEA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 28 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 avril 2025.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 10] par la voie électronique le 15 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR LES EFFETS DU CONGÉ

L’article L.442-6 du code de la construction et de l’habitation dispose que, « I.-Les dispositions des chapitres Ier, à l’exclusion de l’article 11, II, IV, V, VI et VIII du titre Ier, des alinéas 1,2,3,4, et 8 de l’article 70, de l’article 74 et de l’alinéa 1er de l’article 78 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée sont applicables aux habitations à loyer modéré sous réserve des dispositions du présent livre, notamment des articles L. 411-1, alinéa 1er, et L. 442-8. »

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 inclus dans le « Chapitre I : Du maintien dans les lieux.

Les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 29 novembre 2024 un congé a été délivré à Mme [H] [F] née [L] pour le 28 février 2025 au motif du non-paiement des loyers et accessoires.

Il est établi que la locataire n’était pas à jour du paiement de ses loyers et charges courants à la date du congé. Elle ne conteste pas la régularité de ce congé de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce chef de demande.

En conséquence, il sera constaté que par l’effet de ce congé, le bail a été résilié au 28 février 2025.

3. SUR LE DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 48-1360 du 1 septembre 1948 « N’ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes définies aux articles 4, (précédemment rappelé) 5, 6, 7 et 8 :

1° Qui ont fait ou feront l’objet d’une décision judiciaire devenue définitive ayant prononcé leur expulsion par application du droit commun ou de dispositions antérieures permettant l’exercice du droit de reprise ou qui feront l’objet d’une semblable décision prononçant leur expulsion pour l’une des causes et aux conditions admises par la présente loi ; toutefois, lorsque la décision n’aura ordonné l’expulsion qu’en raison de l’expiration du bail ou d’un précédent maintien dans les lieux accordé par les lois antérieures, l’occupant ne sera pas privé du droit au maintien dans les lieux ; »

Qu’il est constant que la locataire s’est maintenue dans les lieux, l’assignation du 14 avril 2025 lui ayant été délivrée à l’adresse des lieux loués.

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre l’absence de bonne foi des locataires.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser l’absence de bonne foi des locataires et justifier la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande, en l’espèce au 14 avril 2025, date de l’assignation.

A cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 3 545,81 € selon extrait de compte du 24 juin 2025 ;

Le montant de la dette locative, son ancienneté, novembre 2020, sa persistance malgré une mesure d’effacement conséquente, les retards de paiement caractérisent l’absence de bonne foi au sens de la loi susvisée de sorte qu’elle ne peut prétendre bénéficier du droit au maintien dans les lieux dont elle sera déchue à la date de l’assignation.

Mme [H] [F] née [L], occupante sans droit ni titre, sera ainsi condamnée, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à partir de 15 avril 2025, couvrant le paiement des loyers échus réclamés, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges ;

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était exigible.

Mme [H] [F] née [L] sera condamnée ainsi que tous occupants de son chef à restituer le logement qu’elle occupe, à défaut, il pourra être procédé à son expulsion.

4. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10], OPHEA produit un décompte arrêté à la date du 24 juin 2025 établissant que Mme [H] [F] née [L] reste lui devoir à la date de l’audience la somme de 4 347,07 €.

Mme [H] [F] née [L] n’apporte aucun élément de nature à en contester le principe ou le montant.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 4 347,07 € avec les intérêts légaux à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

5. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative.

L’historique du compte établit une dette locative pré-existante, l’échéance du mois d’avril 2025, exigible n’étant pas payée. Des paiements sont intervenus mais ne permettent pas de diminuer la dette de sorte que les capacités financières ne sont pas établies.

En tout état de cause, son offre est incompatible avec les délais légaux qui pourraient lui être accordés.

En conséquence, Mme [H] [F] née [L] sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

6. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [H] [F] née [L], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, Mme [H] [F] née [L] sera condamnée à lui verser une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que par l’effet du congé délivré le 29 novembre 2024 le bail d’habitation conclu le 11 juin 2015 pour une durée d’un an tacitement reconduit entre l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10], OPHEA et Mme [H] [F] née [L] portant sur un logement à usage d’habitation de 3 pièces n° 02530002 – étage 0 – porte 02 sis [Adresse 7] est résilié à la date du 28 février 2025 ;

PRONONCE la déchéance de Mme [H] [F] née [L] du droit au maintien dans les lieux à compter du 14 avril 2025 à 24 heures ;

CONDAMNE Mme [H] [F] née [L] ainsi que tous occupants de son chef à restituer le logement qu’elle occupe ;

DIT qu’à défaut pour Mme [H] [F] née [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10], OPHEA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [H] [F] née [L] à verser à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10], OPHEA une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 15 avril 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges avec les intérêts légaux à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était exigible ;

CONDAMNE Mme [H] [F] née [L] à payer à OPHEA, Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10], au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés la somme de 4 347,07 € avec les intérêts légaux à compter de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [H] [F] née [L] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [H] [F] née [L] à verser à OPHEA – Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10] la somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Laurent DUCHEMIN