TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Cité Judiciaire

PROCEDURES ORALES

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 15 Décembre 2025

N° RG 25/02231 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LP2W

JUGEMENT DU :

15 Décembre 2025

Syndic. de copro. immeuble [Adresse 2] sis [Adresse 2] dûment représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA ARMOR

Syndic. de copro. immeuble [Adresse 3] sis [Adresse 3] dûment représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA ARMOR

C/

[U] [R]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 15 Décembre 2025 ;

Par Jean-Michel SOURDIN, magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de RENNES, assisté de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 29 Septembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 15 Décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Syndicat de copropriété immeuble [Adresse 2] sis [Adresse 2] dûment représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA ARMOR

[Adresse 1]

[Localité 5]

Syndicat de copropriété immeuble [Adresse 3] sis [Adresse 3] dûment représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA ARMOR

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentés par M^e Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant, substitué par M^e Chloé ARNOUX, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDERESSE

Madame [U] [R]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2025, le SDC de l’immeuble [Adresse 2], [Adresse 2] à [Localité 5], et le SDC de l’immeuble [Adresse 3], [Adresse 3] à [Localité 5], représentés par leur syndic, la société Foncia Armor, a assigné Mme [U] [R] devant le tribunal judiciaire de Rennes, à son audience de procédures orales du 29 septembre 2025, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application du 17 mars 1967 sur le statut des immeubles en copropriété, aux fins de la voir condamner :

— à payer la somme de 5.678,69 € au SDC de l’immeuble [Adresse 2] suivant situation du 21 février 2025, majorée des intérêts légaux à compter de l’assignation et jusqu’à parfait paiement,

— à payer la somme de 1.905,65 € au SDC de l’immeuble [Adresse 3] suivant situation du 21 février 2025, majorée des intérêts légaux à compter de l’assignation et jusqu’à parfait paiement,

— ordonner la capitalisation des intérêts par application de l’article 1343-2 du code civil,

— à verser au SDC de l’immeuble [Adresse 2], la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts,

— aux entiers dépens comprenant le coût de chacun des commandements de payer,

— à verser au SDC de l’immeuble [Adresse 2] et au SDC de l’immeuble [Adresse 3], la somme de 1.200€ chacun par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de leur requête introductive d’instance, les SDC des immeubles [Adresse 2] et [Adresse 3] exposent qu’ils sont amenés à solliciter la condamnation de Mme [R], à régler ses charges de copropriété outre des dommages et intérêts complémentaires.

Mme [R] est propriétaire d’un appartement et d’une cave dans l’immeuble en copropriété [Adresse 2], situé [Adresse 2] à [Localité 5], dont elle ne règle plus les charges depuis le mois de décembre 2022.

Un commandement de payer lui a été signifié le 10 novembre 2023 dont elle n’a pas réglé les causes, et elle a en outre laissé impayé les appels de fonds ultérieurs.

Le relevé de compte du 21 février 2025, laisse apparaitre que Mme [R] est débitrice d’une somme de 5.678,69 € envers le SDC de l’immeuble [Adresse 2] au titre de ses charges de copropriété arrêté à cette date.

Mme [R] est également propriétaire d’un garage, lot n°137 de l’immeuble en copropriété [Adresse 3], situé [Adresse 3] à [Localité 5], dont elle ne règle pas les charges.

Un commandement de payer lui a été signifié le 19 août 2024 dont elle n’a pas réglé les causes, et elle a laissé impayé les appels de fonds ultérieurs.

Le relevé de compte du 21 février 2025, laisse apparaitre que Mme [R] est débitrice d’une somme de 1.905,65 € envers le SDC de l’immeuble [Adresse 3] au titre de ses charges de copropriété arrêté à cette date.

Par ailleurs, le SDC de l’immeuble [Adresse 2] expose que le retard de paiement est préjudiciable pour une copropriété. C’est pourquoi outre les intérêts légaux, le débiteur peut être également condamné à verser au créancier une indemnité distincte de l’intérêt moratoire, et à ce titre il demande la somme de 500 € de dommages et intérêts.

Par acte de commissaire de justice en 17 septembre 2025 remis à l’étude, les SDC demanderesses ont signifié à Mme [U] [R], des conclusions pour actualiser le montant de ses demandes en paiement à la somme de 6.501,92 € pour le SDC de l’immeuble [Adresse 2] et à la somme de 1.940,33 € pour le SDC de l’immeuble [Adresse 3], conformément aux arrêtés de compte du 9 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation et jusqu’à parfait paiement.

A l’audience du 29 septembre 2025, les deux syndicats de copropriétaires, représentés par leur syndic, la société Foncia Armor, ont comparu, représentés par leur avocat.

Mme [R] a comparu, et elle a déclaré à la barre ne pas contester le montant de sa dette d’un montant total de 8.422,25 € au titre de ses charges impayées arrêtées au 9 septembre 2025, qu’elle s’est proposée de régler en sollicitant des délais de paiement, offrant d’apurer sa dette par le versement mensuel de 500 €.

L’avocat des SDC immeuble [Adresse 2] et immeuble [Adresse 3] représentés par leur syndic, la société Foncia Armor a sollicité un bref délai pour lui permettre d’en informer ses mandantes de l’offre de la débitrice, et transmettre leur éventuelle acceptation en cours de délibéré.

Le tribunal a autorisé la production d’une note en délibéré pour que les SDC demandeurs puissent faire connaitre leur réponse à l’offre de Mme [R].

Le tribunal a mis l’affaire en délibéré au 15 décembre 2025 par mise à disposition.

Par courrier du 2 octobre 2025 transmis également à Mme [R], l’avocat des syndicats des copropriétaires des immeubles [Adresse 2] et [Adresse 3] représentés par leur syndic, la société Foncia Armor, a fait connaitre l’acceptation de ses mandantes, sous réserve que le versement de la somme mensuelle de 500 € soit ventilée de la façon suivante :

—  400 € au bénéfice du SDC de l’immeuble [Adresse 2],

—  100 € au bénéfice du SDC de l’immeuble [Adresse 3],

Jusqu’à apurement de la dette de chaque syndicat, les charges courantes devant être réglées à leur échéance. A défaut de respecter cet accord, l’intégralité des charges de chaque SDC deviendrait immédiatement exigible pour la totalité.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

I- Sur la demande de règlement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entrainées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 10-1 suivant précise que par dérogation au deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, entre autres, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, les SDC des deux copropriétés demanderesses justifient de la propriété de Mme [U] [R] des copropriétés litigieuses (pièce 17).

A l’appui de leurs prétentions, chaque syndicat des copropriétaires, verse aux débats les pièces justifiant du bien fondé de ses demandes de condamnation (pièces 7,15,20 et 23)

Au vu de ces pièces et de ce que la défenderesse se reconnait elle-même débitrice du montant de la demande principale du syndicat des copropriétaires, celle-ci apparait fondée, et Mme [U] [R] doit être condamnée à régler la somme de 8.422,25 € arrêtée au 9 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance d’assignation jusqu’à parfait paiement.

La capitalisation des intérêts prévus à l’article 1343-2 du Code civil sans caractère obligatoire n’est pas opportune. Il n’y a pas lieu de l’ordonner.

Sur la demande de délais de paiement de Mme [R]

L’article 1343-5 du Code civil dispose : « Le Juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette… ».

A l’audience, Mme [U] [R] se reconnait débitrice envers les copropriétés requérantes, d’un montant de 6.501,92 € envers le SDC de l’immeuble [Adresse 2] et d’un montant de 1.940,33 € envers le SDC de l’immeuble [Adresse 3], qu’elle offre de régler par mensualité de 500 €.

Les SDC des propriétés demanderesses ont accepté l’offre de versement mensuel de 500 € pour apurer sa dette de charges de copropriété, à la condition qu’elle soit ventilée de la façon suivante :

—  400 € au bénéfice du SDC de l’immeuble [Adresse 2],

—  100 € au bénéfice du SDC de l’immeuble [Adresse 3],

Jusqu’à apurement complet de la dette de chaque syndicat, les charges courantes devant être réglées à leur échéance. A défaut de respecter cet accord, l’intégralité des charges de chaque SDC deviendrait immédiatement exigible pour la totalité.

Le tribunal accorde à Mme [U] [R] des délais de paiement pour s’acquitter de ses dettes, par mensualité de 500 €, lesquelles seront ventilées de la façon suivante :

—  400 € au bénéfice du SDC de l’immeuble [Adresse 2],

—  100 € au bénéfice du SDC de l’immeuble [Adresse 3],

Et à défaut de respecter une seule échéance de paiement de ces dettes, et de régler sa quote-part de charges courantes postérieures à l’arrêté du 9 septembre 2025, l’intégralité des charges de chaque SDC deviendra immédiatement exigible pour la totalité.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur la demande de dommages et intérêts du SDC de l’immeuble [Adresse 2]

En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard, a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements de Mme [U] [R] à son obligation essentielle du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

La demande accessoire est fondée, et il y a lieu de condamner Mme [U] [R] à payer la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, Mme [U] [R], partie perdante, doit supporter les dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires, les frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice.

En compensation partielle, il convient d’allouer à chacun des syndicats des copropriétaires une indemnité de 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

— CONDAMNE Mme [U] [R] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société FONCIA ARMOR, la somme de 6.501,92 € au titre de ses charges de copropriété selon décompté arrêté au 9 septembre 2025,

— CONDAMNE Mme [U] [R] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], sis [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic, la somme de 1.940,33 € au titre de ses charges de copropriété selon décompte arrêté au 9 septembre 2025,

— ACCORDE à Mme [U] [R] des délais de paiement pour s’acquitter de ses dettes, par mensualités de 500 €, lesquelles seront ventilées de la façon suivante :

—  400 € au bénéfice de l’immeuble [Adresse 2],

—  100 € au bénéfice de l’immeuble [Adresse 3],

Jusqu’à apurement complet de sa dette.

— DIT qu’à défaut de respecter une seule échéance de paiement de cette dette et de régler sa quote-part de charges courantes postérieures à l’arrêté du 9 septembre 2025, l’intégralité des charges de chaque SDC deviendrait immédiatement exigible pour la totalité,

— DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], de sa demande de capitalisation des intérêts,

— CONDAMNE Mme [U] [R] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic, la société FONCIA ARMOR, la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts,

— CONDAMNE Mme [U] [R] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût de chacun des commandements de payer,

— CONDAMNE Mme [U] [R] à verser à chacun des syndicats des copropriétés de l’immeuble [Adresse 2] et de l’immeuble [Adresse 3], représentés par leur syndic, la société FONCIA ARMOR, la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE