TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 11 Septembre 2025

N° RG 24/01418 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K2X2

Jugement du 11 Septembre 2025

[C] [J]

C/

[D] [E]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à maitre MEBAREK

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à maitre GOUYER

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 11 Septembre 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 22 Mai 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 11 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [C] [J]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par maitre Maxime GOUYER, avocat au barreau de SAINT-MALO

ET :

DEFENDEUR :

M. [D] [E]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par maitre MEBAREK, avocat au barreau de NICE, substitué par maitre FLOCH, avocate au barreau de RENNES

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice délivré le 26 janvier 2024, Monsieur [C] [J] a fait assigner Monsieur [D] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins suivantes:

¤ que soit prononcée la requalification du contrat conclu le 25 mars 2019 en bail d’habitation non meublé soumis à la loi du 6 juillet 1989,

¤ que Monsieur [D] [E] soit condamné à établir un contrat conforme aux dispositions de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir,

¤ que Monsieur [D] [E] soit condamné à effectuer les travaux prescrits par l’ARS à faire cesser l’état de non décence et d’insalubrité du logement aux termes de son arrêté au 12 juillet 2023, dans le délai de 3 semaines à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard, la liste des travaux étant reprise dans l’assignation,

¤ que Monsieur [D] [E] soit condamné à procéder au relogement de Monsieur [C] [J] dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce sous astreinte d’une somme de 200 euros par jour de retard,

¤ se réserver la compétence pour liquider le cas échéant, les astreintes prononcées et au besoin les aggraver à nouveau,

¤ dire et juger que Monsieur [D] [E] devra supporter, outre le montant des loyers afférents à ce logement, les frais de déménagement et de ré-aménagement du demandeur, ainsi que tous les frais découlant de cette réinstallation et ce notamment, le coût afférent à l’ouverture des différents compteurs,

¤ condamner en deniers ou quittances Monsieur [D] [E] à lui payer la somme de 12.000 euros,

à titre subsidiaire :

¤ ordonner une expertise de la maison objet du litige aux fins notamment d’examiner les ouvrages litigieux, d’en apprécier l’indécence et l’insalubrité, déterminer les travaux nécessaires et évaluer les préjudices,

¤ désigner un expert qui pourra s’adjoindre un sapiteur,

¤ mettre toute consignation à la charge de Monsieur [D] [E],

en tout état de cause :

¤ condamner Monsieur [D] [E] à payer à Monsieur [C] [J] la somme de 3.000 euros au titre de ses préjudices moral et médical,

¤ débouter Monsieur [D] [E] de l’ensemble de ses demandes,

¤ condamner Monsieur [D] [E] à payer à Monsieur [C] [J] la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, laquelle pourra être recouvrée comme en matière d’aide juridictionnelle,

¤ condamner Monsieur [D] [E] aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, Monsieur [J] expose qu’il était ami avec Madame [B] [I], et que suite au décès de celle-ci le 5 janvier 2015, son fils, Monsieur [D] [E], a demandé à Monsieur [J] de venir habiter la maison de sa mère, sise [Adresse 2], devenue vacante afin de l’entretenir.

Il indique que la maison était en mauvais état et qu’il y a fait des travaux majeurs, de même que le terrain d’un hectare situé autour.

Monsieur [J] soutient qu’il a accepté de rendre service à Monsieur [D] [E] et qu’ils avaient convenu ensemble qu’en échange de l’entretien de la maison et du terrain, le loyer serait gratuit.

Monsieur [J] ajoute qu’il a réalisé des travaux d’une certaine ampleur, et précise que depuis environ deux années, Monsieur [D] [E] ne s’acquitte plus des factures d’électricité, ce qui entraîne une puissance électrique très réduite.

Monsieur [C] [J], qui considère être locataire de la maison en vertu d’un bail oral, sollicite qu’un bail soit régulièrement établi par écrit entre Monsieur [E] et lui-même.

Considérant que l’état de la maison est très dégradé et insalubre, l’ARS ayant rendu le 14 novembre 2022 un rapport décrivant l’insalubrité du logement, Monsieur [C] [J] demande la réalisation de travaux afin que la maison ne soit plus insalubre, défauts qui doivent être mis à la charge du bailleur, Monsieur [E].

De son côté, Monsieur [D] [E], aux termes de ses dernières écritures, demande :

* qu’il soit jugé qu’il n’y a pas lieu à requalification du contrat litigieux en bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

* qu’il soit jugé qu’il n’y a pas lieu à condamnation à l’établissement d’un contrat de bail conforme aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

* que Monsieur [C] [J] soit débouté de sa demande tendant à voir condamner le défendeur à effectuer des travaux prescrits par l’ARS, ainsi que toutes ses autres demandes principales et accessoires, y compris l’astreinte, de relogement injustifié et frais de déménagement et de réaménagement,

* que Monsieur [J] soit débouté de sa demande subsidiaire de désignation d’un expert ainsi que de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice médical et moral, et d’article 700 du code de procédure civile,

* que Monsieur [C] [J] soit condamné à payer à Monsieur [D] [E] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [E] expose que Monsieur [J] occupe sans droit ni titre la maison qui appartenait à sa mère située à [Localité 4], et dont il a régulièrement hérité. Monsieur [E] soutient qu’il avait été simplement convenu que Monsieur [J] puisse occuper de manière provisoire cette maison pour assurer son entretien et son gardiennage, mais qu’il n’avait jamais été convenu que la situation perdurerait. Monsieur [J] se maintient dans les lieux depuis le mois de juillet 2015, soit depuis 10 ans contre la volonté de son propriétaire. Une conciliation de justice est intervenue et un constat d’accord en date du 13 février 2020 homologué par le juge d’instance de Saint-Malo le 4 décembre 2020.

Considérant que les modalités de départ de Monsieur [J] du logement n’étaient pas organisées, cet accord n’a pas été exécuté et la situation s’est enlisée jusqu’à la saisine du juge des contentieux de la protection de Rennes.

Monsieur [E] considère que Monsieur [J] occupe le logement sans droit ni titre et n’hésite pas à saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir un bail, 12.000 euros, un logement décent, un relogement pendant les travaux, des dommages et intérêts outre des astreintes, et ce alors qu’il ne s’est acquitté d’aucune somme et qu’il n’y a jamais eu la volonté d’établir un contrat régulier d’occupation des lieux. Etant ni locataire ou sous-locataire, ni titulaire d’un droit réel sur la maison, il n’est pas occupant de bonne foi. Monsieur [E] sollicite le débouté de toutes les demandes.

A l’audience du 22 mai 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, Monsieur [J], représenté par Maître GOUYER a maintenu ses demandes et déposé son dossier.

Monsieur [E], représenté par Maître FLOCH substituant Maître MEBAREK, a maintenu ses contestations et déposé son dossier.

MOTIFS :

Sur les demandes présentées par Monsieur [J] relatives au contrat de bail :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », l’article 1104 ajoutant que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

L’article 1106 alinéa 1er du code civil précise que « le contrat est synallagmatique lorsque les contractants s’obligent réciproquement les uns envers les autres.

L’article 1353 alinéa 1 du code civil dispose que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.”

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [C] [J] occupe depuis le mois de juillet 2015 la maison située [Adresse 2] appartenant à Monsieur [D] [E], ce dernier en ayant hérité suite au décès de sa mère survenu en janvier 2015.

Aucun contrat écrit n’a été établi entre les parties pour déterminer l’occupation de la maison par Monsieur [J].

Seuls sont retenus de part et d’autre un accord pour une occupation contre entretien de la maison et du terrain. Cet accord a donné lieu à un écrit unilatéral émanant de Monsieur [D] [E] en date du 25 mars 2019 aux termes duquel Monsieur [E] attestait que « Monsieur [C] [J] n’étant ni propriétaire, ni locataire, dispose de mon autorisation pour y résider et lui donne entière responsabilité à fins de gestion, entretien, maintien et gardiennage de la demeure et du terrain en mon absence. »

Monsieur [J] considère qu’un bail oral a été convenu entre les parties portant sur une occupation des lieux contre travaux de remise en état de la maison et du terrain. Il verse aux débats des photographies de la maison non datées mais qui démontrerait qu’il y a réalisé de nombreux travaux d’importance (toiture, murs, sols, plafonds…) afin d’améliorer le confort du logement.

Or, si Monsieur [J] considère que ces travaux constituaient une contre-partie financière à son occupation des lieux et que cette occupation peut être considérée comme un contrat de bail, en revanche, il convient de constater que Monsieur [E], au vu des pièces produites, n’a pas donné son accord pour une telle occupation continue.

D’ailleurs, l’écrit du 25 mars 2019 fait état que Monsieur [J] n’est ni propriétaire, ni locataire, mais qu’il peut occuper les lieux pendant les absences de Monsieur [E] « à fins de gestion, entretien, maintien et gardiennage de la demeure et du terrain».

En outre, Monsieur [J] ne justifie d’aucun élément de nature à démontrer que la nature de leur accord serait équivalente à un bail d’habitation. En effet, ni l’étendue de la chose louée, ni le montant du loyer et les modalités de paiement ne résultent d’un quelconque accord des parties.

Plus encore, aux termes d’une conciliation réalisée devant un conciliateur de justice le 13 février 2020, les parties s’accordaient ainsi :

* « Monsieur [J] et Monsieur [E] s’étaient entendus en 2015 pour que Monsieur [J] occupe la maison de la mère de Monsieur [E] qui venait de mourir, et pour qu’il en assure l’entretien et la sauvegarde en l’absence de Monsieur [E] ».

* « cette situation provisoire a duré plus longtemps que prévu »

* « les parties conviennent aujourd’hui que Monsieur [E] dédommagera Monsieur [J] de son travail et des frais qu’il a engagés. Les parties conviennent que Monsieur [E] versera à Monsieur [J] 3500 € (trois mille cinq cents euros) le 30 novembre 2020 pour solde de tout compte. Monsieur [J] quittera à cette date, définitivement, la maison. »

Il n’avait donc jamais été convenu entre les parties, de manière synallagmatique, que la situation perdurerait et d’ailleurs aucun bail ou écrit n’a été établi entre les parties à cette fin, l’écrit de Monsieur [E] du 25 mars 2019 ne faisant état que d’une occupation « à fins de gestion, entretien, maintien et gardiennage de la demeure et du terrain en mon absence»

Ainsi, cette occupation de la maison par Monsieur [J] est parfaitement décrite dans le constat d’accord établi contradictoirement devant le conciliateur de justice le 13 février 2020, comme ayant duré plus longtemps que prévu.

Il échet de considérer qu’il n’y a jamais eu la volonté de Monsieur [E] de permettre à Monsieur [J] une occupation régulière et constante des lieux. Il s’agissait d’un accord entre personne de connaissance et de confiance permettant une occupation pendant les absences de Monsieur [E].

Ainsi, et en l’absence de pièce justifiant l’existence d’une volonté d’une des parties d’établir contrat de bail, qui est un contrat synallagmatique avec obligations réciproques, il convient en l’état de rejeter les demandes relatives à la requalification du contrat conclu le 25 mars 2019 en bail d’habitation non meublé soumis à la loi du 6 juillet 1989, l’écrit unilatéral du 25 mars 2019 ne pouvant pas être considéré comme un contrat de bail.

Par suite, il y a lieu de débouter Monsieur [C] [J] de sa demande tendant à ce que soit établi un contrat conforme aux dispositions de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989.

L’astreinte de 50 euros par jour de retard sollicitée sera également rejetée.

Sur les demandes présentées par Monsieur [J] relatives aux travaux, au relogement et à l’expertise :

Monsieur [J] n’est titulaire d’aucun contrat de bail lui permettant de se maintenir dans les lieux. Il est occupant sans droit ni titre.

Malgré son engagement à quitter « définitivement, la maison » au 30 novembre 2020, il s’y est maintenu et se trouve particulièrement mal venu à exiger des travaux auprès du propriétaire.

Il n’est pas discutable que la maison est insalubre et d’ailleurs Monsieur [E] n’a pas souhaité établir un contrat de bail.

Cependant Monsieur [E] n’a aucune obligation à l’égard de Monsieur [J] pour faire réaliser les travaux sollicités, puisque Monsieur [J] est occupant sans droit ni titre et s’était d’ailleurs engagé à quitter les lieux depuis bientôt 5 ans.

Monsieur [C] [J] sera débouté de ses demandes relatives aux travaux de remise en état du logement, et qui plus est, il sera débouté de sa demande d’astreinte à ce titre et de sa demande de prise en charge de son relogement pendant les travaux.

Monsieur [J] sera également débouté de sa demande d’expertise laquelle n’est pas fondée, étant occupant sans droit ni titre.

Sur les demandes financières et de dommages et intérêts présentées par Monsieur [J]:

S’agissant des frais réalisés par Monsieur [J] sur la voiture ayant appartenu à la mère de Monsieur [E], le demandeur ne justifie d’aucune autorisation pour utiliser ce véhicule, le réparer, et les frais dont il fait état ne peuvent faire l’objet d’un quelconque remboursement.

S’agissant de la maison objet du litige, Monsieur [J] avait donné son accord devant le conciliateur de justice pour recevoir de la part de Monsieur [E] la somme de 3500 euros en dédommagement « de son travail et des frais qu’il a engagés ».

Il doit être constaté que, malgré la force exécutoire donnée à ce constat d’accord par ordonnance du juge d’instance de Saint-Malo du 4 décembre 2020, Monsieur [E] n’a pas réglé la somme qu’il avait convenu de payer à Monsieur [J].

De son côté, Monsieur [J] ne peut solliciter un montant supérieur puisque, d’une part, il s’était accordé sur ce montant devant le conciliateur, et d’autre part, il n’a pas davantage exécuter son engagement à quitter les lieux.

Il y a lieu de considérer que les termes du constat d’accord du 13 février 2020 auquel il a été conféré force exécutoire par ordonnance du 4 décembre 2020, demeurent et Monsieur [D] [E] doit payer la somme de 3500 euros à Monsieur [C] [J], lequel doit toujours satisfaire son engagement de quitter les lieux objets du litige.

Par suite, il convient de débouter Monsieur [C] [J] de sa demande financière à hauteur de 12.000 euros, ainsi que de sa demande de dommages et intérêts, son maintien dans des lieux insalubres étant de son seul fait et ce malgré son engagement contraire.

Sur les demandes réciproques au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Eu égard à la solution du litige et Monsieur [C] [J] étant débouté de l’ensemble de ses demandes, il sera débouté de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera en revanche condamné aux entiers dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Monsieur [E] a été contraint de répondre aux arguments de Monsieur [J] pour assurer sa défense. Toutefois, il convient également de constater qu’il n’a pas exécuté les termes du constat d’accord ayant reçu force exécutoire. Par conséquent, il convient de fixer à la somme de 800 euros la somme que Monsieur [C] [J] sera condamné à payer à Monsieur [D] [E] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

DÉBOUTE Monsieur [C] [J] de ses demandes relatives à l’établissement d’un contrat de bail et à la demande d’astreinte ;

DÉBOUTE Monsieur [C] [J] de ses demandes d’exécution de travaux, de prise en charge de ses frais de relogement pendant les travaux, et d’astreinte ;

DÉBOUTE Monsieur [C] [J] de sa demande d’expertise ;

DÉBOUTE Monsieur [C] [J] de ses demandes financières et de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Monsieur [C] [J] de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes présentées par Monsieur [C] [J] ;

CONDAMNE Monsieur [C] [J] à payer à Monsieur [D] [E] la somme de 800 euros (huit cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [J] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits.

La Greffière Le Juge des Contentieux de la Protection