Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 6] – tél : [XXXXXXXX01]

N°

Du 21 Mars 2025

N° RG 24/09182 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LG6H

72A

c par le RPVA

le

à

M^e Charlotte GARNIER

Expédition délivrée le:

à

M^e Charlotte GARNIER

J U G E M E N T

DEMANDEUR :

S.D.C. [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la SARL C.J.B. dont le siège social est- [Adresse 7]

représenté par M^e Charlotte GARNIER, avocat au barreau de RENNES

substitué par M^e DOGRU, avocat au barreau de Rennes,

DEFENDEUR :

Madame [V] [X], [B] [P], demeurant [Adresse 5]

non comparante

LE PRESIDENT : Philippe BOYMOND, Vice-Président

LE GREFFIER : Graciane GILET, lors des débats et Claire LAMENDOUR, greffier, lors du prononcé, qui a signé la présente décision.

DEBATS : à l’audience publique du 05 Février 2025,

DECISION : réputé contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe le 21 Mars 2025, date indiquée à l’issue des débats

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2024, le syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Acigné -35- (le syndicat), pris en la personne de son syndic, la société à responsabilité limitée (SARL) CJB, a assigné Mme [V] [P] devant le président du tribunal judiciaire de Rennes, statuant selon la procédure dite accélérée au fond, afin d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 4 205,07 € au titre d’un arriéré de charges impayé, outre diverses sommes, le tout sous le bénéfice des dépens et de l’allocation d’une somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Lors de l’audience du 22 janvier 2025, le syndicat, représenté par avocat, a sollicité le bénéfice de son assignation.

Bien que régulièrement assignée par dépôt de l’acte à l’étude, Mme [P] n’a ni comparu, ni ne s’est fait représenter.

La juridiction a rappelé au syndicat, au vu de son assignation, qu’elle était une juridiction d’attribution et qu’en conséquence, une demande en paiement d’arriérés de charges de copropriété ressortissait au tribunal judiciaire, juridiction de droit commun. Celui-ci a alors sollicité un renvoi de l’affaire pour présenter ses observations à ce sujet, lequel lui a été accordé.

Lors de l’audience sur renvoi et utile du 5 février 2025, le syndicat a déposé des conclusions à l’appui de ses prétentions, non préalablement signifiées au défendeur mais toutefois dépourvues de demande incidente.

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions du syndicat, la juridiction se réfère à son assignation et à ses conclusions, comme l’y autorise l’article 455 du code de procédure civile.

EXPOSE DES MOTIFS

A titre liminaire

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque un ou plusieurs défendeurs ne comparaissent pas, comme en l’espèce, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement de charges de copropriété

L’article 14-1 de la loi du 11 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que :

« I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale ».

L’article 14-2-1 de cette loi prévoit que :

« I.-Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant :

1° De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation ;

2° De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires ;

3° Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi ;

4° Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel (…) ».

L’article 19-2 de cette loi dispose que :

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 (…) ».

Il résulte de ces dispositions que le président du tribunal judiciaire, juridiction d’attribution, saisi en ce sens, une fois préalablement constatées tant l’exigibilité d’une provision au titre du budget en cours (ou de la cotisation au fonds de travaux) que la mise en demeure effectuée dans les termes de la loi restée infructueuse d’un copropriétaire d’avoir à s’en acquitter, a comme seul pouvoir de condamner ce dernier à payer ladite provision et les autres provisions non encore échues ainsi que, le cas échéant, les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Cette mise en demeure, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de l’article 19-2 précité, doit notamment indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande (Civ. 3ème avis 12 décembre 2024 n° 24-70.007 publié au Bulletin).

Elle doit être intelligible (CA de [Localité 9] 4ème Chambre 15 septembre [Immatriculation 4]/00278), le copropriétaire interpellé devant, en effet, pouvoir aisément comprendre qu’en cas de paiement, dans le délai de trente jours prévu par cet article 19-2, des provisions échues, il échappera à l’engagement de la poursuite judiciaire sur ce fondement pour le paiement de l’intégralité de la créance invoquée par le syndicat, laquelle pouvant comprendre des charges ainsi que des provisions non encore échues.

Dans ses conclusions, le syndicat rappelle ainsi, à bon droit, que la mise en demeure doit « permettre au débiteur de comprendre qu’en cas de paiement dans le délai des provisions échues, il échappera à l’engagement des poursuites sur le fondement de l’article 19-2, pour le paiement de l’intégralité » (page 3).

Pour autant, il verse aux débats une copie de la mise en demeure qu’il a notifiée à Mme [P] le 1er août 2024 (sa pièce n°7) qui ne répond pas véritablement à cette exigence de clarté.

En première page, quatrième paragraphe, il est ainsi indiqué au copropriétaire défaillant :

« A ce jour, vous êtes redevable de la somme de 4 361,11 € (…) au titre d’un arriéré de provisions sur charges de copropriété ».

Il ressort, toutefois, de la pièce n°8 du syndicat que cette somme correspond visiblement bien plus à un arriéré de charges que de provisions.

Le syndicat poursuit :

« Vous êtes également redevable du 3ème appel provisionnel de l’exercice 2024 (…) pour la somme de 523,61 € ».

L’avocat du syndicat clôture la première page de cette mise en demeure par la mention suivante, en caractères gras dans le texte :

« Je suis dès lors mandatée à l’effet de vous mettre en demeure de procéder au paiement de ces sommes, majorées des intérêts, frais et accessoires de toute nature ».

A ce stade, Mme [P] ne peut dès lors que comprendre qu’elle est mise en demeure de payer l’intégralité de sa dette.

Suit au verso la reproduction de l’article 19-2, dont le contenu est guère compréhensible pour le copropriétaire dépourvu de formation juridique.

Puis vient le paragraphe suivant, en caractères de nouveau gras dans le texte :

« Dès lors et à défaut de paiement de l’appel provisionnel d’un montant de 523,61 € dans un délai de trente jours à compter de la présente, l’intégralité des provisions non encore échues mais votées au budget prévisionnel deviendront immédiatement exigibles ».

Il n’est donc pas clairement indiqué à Mme [P] que l’absence de paiement de cette provision d’un montant de 523,61 €, dans le délai de trente jours, provoquera, outre l’exigibilité des provisions non encore échues, celle de l’intégralité de sa dette, c’est à dire la somme de 4 361,11 € évoquée en première page.

La formulation des deux paragraphes suivants accentue encore la confusion, le syndicat ajoutant en effet, toujours en caractères gras dans le texte :

« Plus généralement et à défaut de règlement de vos arriérés de charges de copropriété dans le même délai, le syndicat (…) obtiendra votre condamnation judiciaire à leur paiement et si nécessaire, la saisie immobilière de votre lot.

Conformément aux articles 10 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la présente constitue donc l’ultime réclamation du syndicat avant le recouvrement des charges échues et prévisionnelles », ces deux derniers mots étant soulignés.

Il en résulte que le syndicat ne peut soutenir raisonnablement qu’à la lecture de cette mise en demeure, Mme [P] a pu aisément comprendre qu’elle pourrait échapper à l’engagement des poursuites judiciaires sur le fondement de l’article 19-2, pour le paiement de l’intégralité de sa dette, en cas de paiement dans le délai de trente jours de la seule somme de 523,61 €.

En conséquence, faute d’avoir mis en demeure ce copropriétaire défaillant dans les termes de la loi, le syndicat ne pourra qu’être déclaré irrecevable en sa demande en paiement.

Sur les autres demandes

Succombant, le syndicat sera condamné aux dépens de la présente instance et sa demande de remboursement de ses frais non compris dans les dépens, par voie de conséquence, ne pourra qu’être rejetée.

DISPOSITIF

La juridiction présidentielle, statuant au nom du peuple français, par décision mise à disposition au greffe :

DECLARE le syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] irrecevable en sa demande ;

le CONDAMNE aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande.

La greffière Le magistrat délégué