MINUTE N° : 24/00219

JUGEMENT

DU 25 Septembre 2024

N° RG 24/02330 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JHWP

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 8] “ [Adresse 6]”

ET :

[Z], [L], [K] [C]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Au siège du Tribunal, [Adresse 4] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : V. AUGIS, lors des débats

GREFFIER : C. FLAMAND lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 juin 2024

DÉCISION :

Annoncée pour le 25 SEPTEMBRE 2024 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE “ [Adresse 6]”, représenté par son syndic la SAS FONCIA VAL DE LOIRE immatriculée au RCS de [Localité 10] N° 307 213 249, demeurant [Adresse 3]

non comparante, représentée par Maître JAMET substituant Maître BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS – 27 #

D’une part ;

DEFENDEUR

Monsieur [Z], [L], [K] [C], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE :

M. [Z] [C] est propriétaire des lots n°1, 3, 87 et 157 dans l’immeuble situé [Adresse 2] à [Adresse 7] [Localité 1].

Le 25 avril 2024, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] "[Adresse 6]" représenté par son syndic la SAS FONCIA VAL DE LOIRE a donné assignation à M. [Z] [C] devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,:

condamner ce dernier à lui payer :la somme de 3 897,65 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 2 avril 2024;la somme de 935,54 euros au titre des frais de recouvrement,

assortir ces condamnations de l’intérêt au taux légal à compter de la date de mise en demeure recommandée ;

condamner ce dernier à lui payer à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;

juger que le jugement à intervenir sera exécutoire à titre provisoire ;

rappeler que les frais d’exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 2 avril 2024 la somme de 3 897,65 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance.

A l’audience du 2 juillet 2024, le [Adresse 9][Adresse 6]", représenté par son Conseil, produit un nouveau décompte et porte ses demandes à 5 048,57 euros.

M. [Z] [C] reconnaît le non paiement des charges de copropriété et sollicite des délais de paiement.

La décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] "[Adresse 6]" verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 15 décembre 2023 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 12 juin 2024 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 4032,01

Frais sollicités 1016,56

TOTAL 5048,57

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [Z] [C] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 2 avril 2024 à hauteur de la somme de 4032,01 euros.

La lettre de mise en demeure puis le commandement de payer présenté le 18 octobre 2023 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde. Les intérêts de retard figurant au décompte d’un montant de 13,79 € seront déduits

M. [Z] [C] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4018,22 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 12 juin 2024 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur 3897,65 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier (85€).

S’agissant des frais d’huissier sollicités, l’assignation relève des dépens), leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier (150,54 euros).

Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé. Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, en revanche ces diligences doivent correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En conséquence, au regard du contrat de syndic et des textes susvisés, la préparation d’un dossier de recouvrement et sa transmission à un huissier et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais de recouvrement à hauteur de la somme de 350 € et non de 700 €.

M. [Z] [C] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 585,54 euros au titre des frais de recouvrement augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les autres demandes :

En application de l’article 1343-5 du Code Civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Compte tenu des ressources de la partie défenderesse et de ses efforts de règlement, il convient d’accorder des délais de paiement sur 16 mois et d’assortir cette mesure d’une clause résolutoire comme il est dit au présent dispositif.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [Z] [C] sera tenu aux dépens.

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

Condamne M. [Z] [C] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 6]" les sommes suivantes :

4.018,22 € (QUATRE MILLE DIX-HUIT EUROS VINGT-DEUX CENTIMES) au titre des charges et fonds de travaux échus au 12 juin 2024 augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3897,65 € et à compter de la présente décision pour le surplus;

585,54 € (CINQ CENT QUATRE-VINGT-CINQ EUROS CINQUANTE-QUATRE CENTIMES) euros au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Autorise M. [Z] [C] à se libérer de ces sommes en 16 mensualités de 300 euros, payable le 5 de chaque mois en plus des charges courantes, la dernière mensualité couvrant le solde du principal et des intérêts ;

Dit que la première mensualité devra être payée au plus tard avant le 5 du premier mois qui suivra la signification du présent jugement;

Dit qu’à défaut de paiement complet et ponctuel d’une mensualité, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

Condamne M. [Z] [C] aux dépens ;

Condamne M. [Z] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 6]" la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LE PRESIDENT